這輪跌得很“寬”

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯吧（大家也看到了，最近寫的東西越來越閩敢）。每天好像有數量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會單獨發一些不適宜發的訊息，另外近期市場有異動，我也會不定期發到朋朋圈。

正文：回顧一下，這一輪的一路下行的市場，再對比一下“跌幅相近”的幾次歷史下跌，能發現不少思考點。

先看看這張歷史網簽量統計表：

（個別早期年份數據，來源網絡，整體數據偏差不大）

一個最明顯的反差是：

北京近3年的房價回調，幾乎沒有給成交量帶來影響。

像08年的金融危J（跌幅大于今天），14年的政策和信貸雙收緊（小幅下跌）、17年的史上最嚴限購令（這里按年計算顯示不出來，下面我單獨列出來）、22年口罩最嚴期，這些節點，都有非常明顯的成交量下滑。

附：

2017

成交量

1

2

3

4

5

6

8918

7

7158

8

7712

9

8877

10

6162

11

8483

12

2017

年這波下跌是最快的，也是政策壓制最猛的，更是成交量差距最大的，像

16

年最高單月成交

3.2W

17

317

后，單月最低

0.61W

，差了

5

倍還多。）

2023年-2025年這一輪下跌，我覺得主要是：

一是過往的政策給的頻次夠、但是力度不夠（力度不夠與時俱進）

二是核心yang媒在預期定調和思想宣導上有滯后（決心沒有讓大家更早看到，比如求是如果可以早一年發文，也不至于后面跌這么多）

三是微觀市場，中介起到一定的推波助瀾作用

（自媒體集體唱空，更多是無奈下的反向選擇，這個因素，至于有，還是沒有，自媒體本人和各位看官，自己內心都有一桿秤，我就不掰扯了。）

以上三個重要維度的直接影響，再疊加經濟、人口、就業、消費等非微觀影響，那么強烈的共識很難不達成。

這樣講似乎很容易說的通，但是你有沒有覺得哪里不對？

這一輪的房價下跌，在以上多個因素的綜合影響下，按理說，是利空最狠、向下力度最猛的，那按邏輯來講，也應該是最快的啊？！

為什么17年那輪房價下跌35%，只用了不到8個月，而這一輪下跌卻用了近3年的時間呢？

我覺得這里的差別是：

情愿和非情愿。

1.笑著拋盤和哭著拋盤

17年是剛剛翻倍的市場，換句話說，絕大多數買家/賣家，心知肚明，自己都不信房價會那么高，房價不可能在最高點維持的，也就是都心明鏡似得，知道房價肯定不能也不應該那么離譜，說不好聽的，在17年后下跌期賣房的時候，大家都唯恐自己降少了、賣慢了，笑嘻嘻的邊賣房邊大降價，都覺得一年翻倍太離譜了，應該給市場退回一些漲幅，才心安似得。

而23年-25年的向下調整，是經歷過重大的歷史“疤痕”，23年剛過口罩還不到半年，房價向上過、也向下過，也沒有短期暴漲后的“不配得感”。

23年之后的每一次降價，都是皺著眉、哭喪著臉的不情愿地把降價合同簽了字。

2.貸款家庭比以前都要多。

23年后這些陸續賣房的，占比最高的，還是高杠桿家庭。

我見過無數個最真實、最雷同的案例：

在這一輪賣房，大家特別喜歡“卡線”，具體是哪條線，各有不同。

有的人喜歡看自己買入價（或成本價），覺得賣完房，至少不能虧了吧？

有的人喜歡看自己貸款額，覺得賣完房，至少得還清貸款吧？

這就導致，這一輪和前幾輪完全不同的一個“特別集中的情形”，有非常非常多的房子，一賣就是一年、兩年、三年......

你說他們是逗中介玩么？

誰也沒那么無聊，而且最最遺憾的是，每次就差那么十幾萬、幾萬甚至幾千沒談妥......導致越賣越低。

3.多維度的利空裹挾著輿論，輿論又形成了共識，這共識甚至有一點被動

現在任何人都可以馬后炮地講，“房價，就應該跌這樣！”。

但是，你在三年前、兩年前、一年前，敢這么想過嗎？

成年人不情緒化地講：我相信絕大多數人，并沒有想過能跌成這樣。（真別馬后炮，沒意思，只是討論邏輯）

換句話說說，這個形成共識的過程極其復雜，這里不僅僅是經濟基本面與房價的相互影響，還有大家對政策的過高期待、對預期管理不切實際的奢望、和想看到確定性/看到表決心那種文件或新聞通稿。

這一輪，無論從時間維度還是從跌幅速度，真不是瞬間的一瀉千里，用我們那方言講，叫——瀝瀝拉拉（lí）（lí）（lā）（lā）。

躊躇不決！

猶猶豫豫！

優柔寡斷！

舉棋不定！

拖泥帶水！

以上詞語，僅為對方言的解釋，無引申義。

雖這么多詞語，但仍然解釋不到最準確的意思上，懂的朋友，自己意會吧。

也就是說，別管降價的房子誰買去了，幾乎每一個降價的房東，從內心深處來講，都是不情愿的、不認的、遺憾的，都覺得自己賣便宜了，甚至有人一年前賣在相對高點，現在回想當時，他還是會嘴硬地說“我那時候，如果不急，還能賣貴一點”。

你看看，房價都跌下來了，他還不認呢！

這是有多不認！

所以這一整輪的回調，和以往北京房價的回調，全都不一樣。

上文已經說過，北京房價不是沒跌過，甚至跌幅比今天差不多的，至少有兩次。

但無一例外地，下跌期的時間、下跌期的成交量，和這次比，完全不一樣。

我手搓了一張簡易圖：

藍色是以往下跌期的情形，紅色是這次下跌期的情形。

假定P1是下跌前的高點價格、P2是下跌后的低點價格。

V1是以往下跌期的“相同單位時間內的總成交量”，V2是這次下跌期的“相同單位時間內的總成交量”。

很明顯地，總交易額紅色三角形（P2×V2）要遠大于藍色三角形（P2×V1）。

這種情況，會有什么特殊性呢？

三角形的面積越大，越說明價格跌的很實。

【這里詳細解釋下，什么叫“很實”？】

（這個很關鍵，必須要讀懂）像以往下跌期，下跌雖大，但有點“淺嘗輒止”的那個意思，稍微出點什么利好政策，市場瞬間反轉，這種情形的好處是，政策作用很大。壞處是，非常依賴政策，沒有政策，就不可能反轉。而“很實”的這種情形，本來當初也是可以“淺嘗輒止”的，但問題是，政策遲遲沒有給到“與時俱進的那個程度”（因經濟等各方面情形和以往是不一樣的，這一點必須要承認，所以政策要與時俱進，而不是效仿當初。）

最后市場變成了“脫敏型市場”。

（沒事總“小的溜”的弄一下，容易“搞皮了”！）

這種“脫敏型市場”就是說，政策短期內，有點作用，但是對整體的局勢而言，單個的政策，已經起不到決定性的作用了。這樣的壞處是，需要“聯合用藥”并且加大藥劑量。但說實話，我們已經錯過了最佳的聯合用藥時間節點，如果時間可以倒流，在24年夏天聯合用藥，我覺得效果最好，市場至少可以少跌掉15%，并止血。

以上是為壞處，但任何事情都有兩面性，再壞的壞處，對應的也有好處。

那好處是什么呢？

我們在無形中，造了一個“理想化模型的自由市場”。

我問您一個最簡單的問題：

您覺得1224政策，力度大嗎？

我覺得，但凡您是個正常人，都不會說這個政策力度很大。

那我們做個假設：如果北京市場真的穩住了，并且徹底筑底的話，你怎么解釋這個結果呢？

以我的主觀看法講，我認為政策的在這里的作用不大，還是市場脫敏后的“自愈力”（讓時間證明吧！）。

這里，先下個小結論：

如果房價在未來任何一個節點企穩甚至回彈，都已經不再是政策的作用。

這是自由市場的勝利，但是這勝利并不輕松，這是脫胎換骨、壯士斷腕般的勝利。

【一個模型功成，而萬骨枯。】

這個理想化的市場，是數以幾十萬計的北京家庭，刀刀見肉、皮開肉綻、骨碎筋斷，血淋淋的虧損換來的（以北京為例，北京過去3年成交近60萬套存量房，至于全國的事咱沒資格聊）。

這一波下跌，應該來講，掏空了不少高點買、低點賣家庭“一到兩代人”的勞動積蓄。

我不是為他們哀歌，我是在暴風雨停后的微風中告訴您：

【這個代價，太大了！】

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