回歸功能本質(zhì)，當(dāng)城市綜合體給住宅價(jià)值打保票

壹

如何識(shí)別并且買到穿越周期的房子？當(dāng)下市場(chǎng)之中，這是所有購房人買房時(shí)繞不過的核心問題。

過去20年，住房?jī)r(jià)值的提升靠的是資產(chǎn)價(jià)格上行，簡(jiǎn)單說，就是貨幣充裕環(huán)境中“資產(chǎn)荒”帶來的房?jī)r(jià)普漲。但是，如今周期已切換，資產(chǎn)周期告別普漲時(shí)代，隨著市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)更為平穩(wěn)且理性的弱資產(chǎn)周期，房產(chǎn)的金融屬性逐漸弱化，其作為居住載體的本質(zhì)功能被重新推回了核心位置。

在這樣的背景下，一個(gè)住宅項(xiàng)目能否在長周期中實(shí)現(xiàn)保值，甚至跑贏大盤，不再僅僅取決于地段的物理坐標(biāo)，更取決于其所承載的生活功能豐富度以及與城市功能能級(jí)的結(jié)合程度。這種從增量時(shí)代向存量質(zhì)變時(shí)代的跨越，要求我們重新審視住房?jī)r(jià)值的構(gòu)成要素。

簡(jiǎn)單概括一句話就是，住宅的價(jià)值現(xiàn)在由功能的好壞、高低、優(yōu)劣決定。那么，接下來的問題就是，如何識(shí)別住宅功能的高下？

功能，有“內(nèi)外”之分，之于住宅，“內(nèi)”即是居住本身，更具體說就是規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、建筑工程質(zhì)量等，它決定這居住本身的舒適度。“外”則是生活，具體而言，就是一個(gè)住宅項(xiàng)目及其所處的區(qū)位，能夠?qū)幼≌呱钐峁┑闹С帧I造的便利的程度。內(nèi)外結(jié)合，才是真正完備、高水準(zhǔn)的功能，越是擁有具備這個(gè)水準(zhǔn)的功能，住房作為一種資產(chǎn)持有，就越可能保值甚至增值，進(jìn)而穿越周期。

“內(nèi)”的因素，識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)比較成熟，都擺在桌面上：樓間距大小、容積率高低，面寬大小，采光優(yōu)劣，視野高下，戶型空間是否合理，室內(nèi)功能、動(dòng)線是否科學(xué)，精裝標(biāo)準(zhǔn)高低等等，林林總總，雖然完全看透其中門道要費(fèi)上一番氣力，但總體上可以做到標(biāo)準(zhǔn)分明，指標(biāo)明確，識(shí)別起來不算太難。

但是，“外”的因素，就要復(fù)雜很多了，作為一個(gè)普通購房人，很難真正判別一個(gè)區(qū)域的成熟度，商業(yè)真正的運(yùn)行水平，以及在未來入住后能給自己生活帶來的支持程度，而且，當(dāng)價(jià)值評(píng)價(jià)這個(gè)因素加入后，還要增加時(shí)間這個(gè)維度，也就是說，不僅要看當(dāng)下，還要看未來，一切與生活便利有關(guān)的配套是在將來會(huì)成長到什么程度。準(zhǔn)確判斷這一切，難上加難。

不過，從過往的經(jīng)驗(yàn)中可以看到，那些比鄰城市商業(yè)綜合體的住宅，通常都具有很好的生活便利度，房?jī)r(jià)水平也能保持較為穩(wěn)定。而且，綜合體的業(yè)態(tài)越齊全，這種對(duì)住宅價(jià)值支撐和保障就越大。因此，我們覺得，城市量級(jí)的綜合體，可以是一項(xiàng)直觀、有效的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)。

接下來就是時(shí)點(diǎn)選擇的問題。不能過早，不確定性強(qiáng)，但也不能等到萬事俱備，因?yàn)槟强赡軒怼案呶徽緧彙保瑵撛陲L(fēng)險(xiǎn)更大。最好的時(shí)機(jī)，就是在一個(gè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，而城市功能又有較大提升空間，又有城市量級(jí)的綜合體接近建成開始投入運(yùn)營的時(shí)候下場(chǎng)，最為適宜。同時(shí)，還要看這個(gè)綜合體的開發(fā)商有無運(yùn)營城市功能的專業(yè)能力、履歷。與之比鄰的住宅，最具保值性，如果能做到城市量級(jí)的綜合體本身就是住宅同一地塊上的商業(yè)配套，那就更完美了。

貳

道理明了，但是，要找到一個(gè)有潛力，但不確定又低，住宅品質(zhì)扛打，又有城市量級(jí)商業(yè)綜合體做商業(yè)生活配套，同時(shí)還要開發(fā)商專業(yè)能力靠譜的片區(qū)、項(xiàng)目，并不容易。然而，難并不代表沒有——北京的豐臺(tái)科技園，中建八局的中建云境。我們先給出答案，再深入分析為什么是這個(gè)選擇。

先看豐臺(tái)科技園，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)可謂十分良好。兩年前的2023年，豐臺(tái)科技園規(guī)模以上的企業(yè)總銷售收入就超過了3618.7億元，其中技術(shù)收入一項(xiàng)，就超過了948.3億元，這充分說明豐臺(tái)科技園產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)中的研發(fā)、前沿屬性，預(yù)示了未來巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r(shí)，豐臺(tái)科技園又有大量央企、國企及其研發(fā)部門入場(chǎng)，更是夯實(shí)了發(fā)展的穩(wěn)定性。

有了產(chǎn)業(yè)，就有了人流，2023年時(shí)，規(guī)模以上企業(yè)的就業(yè)人數(shù)就已經(jīng)超過了15.7萬人，人的匯聚，是整體片區(qū)價(jià)值提升的最大前提。更難等可貴的是，豐臺(tái)科技園整個(gè)大片區(qū)，實(shí)現(xiàn)了很好的職住平衡，產(chǎn)業(yè)先發(fā)展，高水準(zhǔn)的住宅后跟上，屬于最科學(xué)的發(fā)展步驟。產(chǎn)業(yè)帶來人流，人流帶來居住，居住形成生活，步步遞進(jìn)，形成了一個(gè)架構(gòu)很好的價(jià)值體系。

豐科園和麗澤商務(wù)區(qū)還有聚合效用，而麗澤商務(wù)區(qū)也同樣是北京經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力量來源。從規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量上看，2022年二季度，麗澤商務(wù)區(qū)規(guī)上單位85家，到2024年二季度時(shí)間，已經(jīng)增長至177家。到2025年7月時(shí)，已經(jīng)有1300家企業(yè)進(jìn)駐，和豐科園一樣，其中大部分為央國企。此外，財(cái)政貢獻(xiàn)也大幅提升，2020年，麗澤金融商務(wù)區(qū)全口徑稅收收入38.04億，到4年之后，2024年1~11月，稅收收入就已經(jīng)增長至73.27億，增長速度可見一斑。

有了產(chǎn)業(yè)有了人，又有了中建云境為代表的一批以高端改善為產(chǎn)品目標(biāo)的高水準(zhǔn)居住項(xiàng)目入市，“聚合人流”這個(gè)基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)。整個(gè)片區(qū)的價(jià)值，就差一個(gè)引爆點(diǎn)了。這個(gè)價(jià)值提升的引爆點(diǎn)，很可能就是中建云境的城市量級(jí)的商業(yè)綜合體。

雖然有產(chǎn)業(yè)有人有居住，但是豐臺(tái)科技園片區(qū)一直存在一個(gè)問題，就是高水準(zhǔn)、城市量級(jí)能級(jí)的商業(yè)配套設(shè)施十分匱乏。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)配套，其實(shí)難以滿足產(chǎn)業(yè)、居住帶來的人群的生活消費(fèi)習(xí)慣和場(chǎng)景需求，換句話說，就是消費(fèi)能力、生活需求與區(qū)域內(nèi)的商業(yè)生活設(shè)施供給嚴(yán)重不匹配。

中建云境的商業(yè)綜合體恰恰對(duì)位解決了這個(gè)問題。這不是一個(gè)普通的商業(yè)配套，而是不折不扣的城市量級(jí)的商業(yè)綜合體。超過21000平方米的占地面積，將近53000平方米的計(jì)容面積，東西塔的建筑形態(tài)，現(xiàn)代風(fēng)格的設(shè)計(jì)，辦公、商業(yè)等混合型的功能和業(yè)態(tài)，都頗具現(xiàn)代、時(shí)尚感，與前沿產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入該區(qū)域的工作、居住的人口的消費(fèi)習(xí)慣、場(chǎng)景等高度吻合。與豐臺(tái)科技園的嶄新的城市界面也高度匹配。

目前，這個(gè)綜合體已在施工建設(shè)階段，其中一棟已經(jīng)確定由中建八局自持，作為華北區(qū)域總部。這再次帶來了人流的聚集。請(qǐng)一定記住那句話：人聚財(cái)聚。

這一切正是中建云境商業(yè)綜合體最大的價(jià)值所在。

叁

這個(gè)城市級(jí)商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，最直接的受益者是誰？用前文中所提及“功能決定價(jià)值”的邏輯看，最直接、最大的受益者，自然是中建云境的住宅。

這種受益首先體現(xiàn)在便利性上。云境的住宅區(qū)與南側(cè)這五點(diǎn)六萬平方米的綜合體保持著不近不遠(yuǎn)的尺度。既保證了居住環(huán)境的寧靜，避免了商業(yè)喧鬧對(duì)日常生活的打擾，同時(shí)又確保了業(yè)主能夠以最便捷的方式解決所有日常生活所需。

這種便利涵蓋了從高端商務(wù)接待、朋友聚會(huì)到日常采買的全維度場(chǎng)景。業(yè)主可以在幾分鐘內(nèi)從寧靜的社區(qū)步行進(jìn)入繁華的商業(yè)空間，這種對(duì)時(shí)間的掌控感和對(duì)資源的占有感，是現(xiàn)代宜居住宅最理想的物理排布。

一個(gè)社區(qū)的生活質(zhì)量，既要足夠小，又要足夠大。所謂“小”，是指寧靜、安然的氛圍，是私屬的空間。所謂“大”，就是在私屬的“小”的界面上，連接更大多的功能界面，做到生活配套功能一體貫通，從而最大限度地提升生活的便利度，改善生活的舒適度，進(jìn)而形成一整套復(fù)合體系確保“功能“，為住宅的價(jià)值提供保障。

從功能角度而言，中建云境的“底子很好”。社區(qū)以內(nèi)，本來就建設(shè)了高水準(zhǔn)的建面約2600平方米會(huì)所，涵蓋了高端健身房、下沉庭院以及茶室、書吧、私人會(huì)客廳和教育空間。這些硬件與軟件的結(jié)合，已經(jīng)形成了一個(gè)日常生活良好的“正循環(huán)”。

會(huì)所能夠滿足的，是一些比較“輕”的生活功能需求，因此距離更近。更“重”的生活需求、生活場(chǎng)景，恰好由中建云境的商業(yè)綜合體來滿足，在物理空間上、功能排布上，都形成合理的層次，構(gòu)成一個(gè)完整的功能體系。使得這種“正循環(huán)”的覆蓋面更廣，價(jià)值緯度和層次更為豐富。

當(dāng)商業(yè)、辦公、教育、醫(yī)療與住宅在短距離內(nèi)實(shí)現(xiàn)高度耦合時(shí)，生活的時(shí)間成本被大幅壓縮，居住的獲得感與資產(chǎn)的穩(wěn)定性呈正相關(guān)關(guān)系。這種能夠提供完整生活閉環(huán)、具備極強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的資產(chǎn)，正是住宅資產(chǎn)在弱資產(chǎn)周期中保值增值的核心動(dòng)力。

肆

這種以城市量級(jí)的商業(yè)綜合體保障生活功過的模式，實(shí)際上相當(dāng)于給云境住宅的價(jià)值打了保票。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純的比拼地段和比拼建筑質(zhì)量，升級(jí)到了更高層級(jí)的城市運(yùn)營能力比拼。房企不僅要有建造好房子的專業(yè)能力，更要具備營造生活氛圍、構(gòu)建生活方式的能力。

中建八局作為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)，不僅建設(shè)了眾多地標(biāo)性建筑，更在城市綜合體、高端住宅、商業(yè)運(yùn)營等領(lǐng)域擁有深厚的積淀。這種企業(yè)背景為其項(xiàng)目提供了極強(qiáng)的信用背書和品質(zhì)保證。在這種綜合體的建設(shè)、運(yùn)營、管理方面，中建八局有著很強(qiáng)的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)。

這種開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的能力，使得中建云境能夠形成一個(gè)更大的價(jià)值基本盤。這種模式不僅確保了住宅資產(chǎn)在硬件上的經(jīng)久耐用，更通過高能級(jí)商業(yè)和總部辦公的持續(xù)運(yùn)營，為住宅價(jià)值提供了源源不斷的內(nèi)生動(dòng)力。在弱資產(chǎn)周期中，這種具備城市級(jí)別運(yùn)營底色和完整生活邏輯的項(xiàng)目，才是真正的安全資產(chǎn)。這種模式的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，無疑是云境住宅中長期價(jià)值的最大保障。

這種保障不僅體現(xiàn)在物業(yè)管理的精細(xì)化上，更體現(xiàn)在對(duì)區(qū)域資源整合的深度上。通過自持大體量的商業(yè)空間，房企能夠根據(jù)區(qū)域發(fā)展的實(shí)際需求，精準(zhǔn)引入高端品牌和服務(wù)業(yè)態(tài)，從而不斷優(yōu)化居住者的生活體驗(yàn)。

這種動(dòng)態(tài)的、持續(xù)的價(jià)值注入，使得住宅的價(jià)值不再是靜態(tài)的，而是隨著區(qū)域功能的日益完善而不斷提升。此外，這種模式還能夠有效抵御市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)周邊擁有穩(wěn)定的總部辦公人群和完善的生活配套時(shí)，住宅的租賃需求和轉(zhuǎn)手價(jià)值都會(huì)得到有力支撐。

這種基于功能主義的開發(fā)哲學(xué)，在當(dāng)下的市場(chǎng)語境中，不僅是住宅保值的終極邏輯，也為未來城市更新與高品質(zhì)居住環(huán)境的營建提供了一個(gè)可供參考的范本。

這種范本的意義在于，它明確了住宅與城市的共生關(guān)系。一個(gè)能夠穿越周期的住宅項(xiàng)目，必然是與其所在城市的關(guān)鍵功能節(jié)點(diǎn)深度綁定的。中建云境正是通過補(bǔ)齊豐臺(tái)科技園的功能短板，建立起了一套獨(dú)立且強(qiáng)大的生活價(jià)值體系。

這份保票不僅是給當(dāng)前購房者的信心，更是對(duì)住宅資產(chǎn)長期價(jià)值的一份確定性承諾。在未來的競(jìng)爭(zhēng)中，這種能夠營造閉環(huán)生活方式、具備全生命周期運(yùn)營實(shí)力的房企和項(xiàng)目，將會(huì)在市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位，而那些真正回歸生活本源、擁有強(qiáng)大功能支撐的住宅，也將最終贏得時(shí)間與市場(chǎng)的雙重認(rèn)可。

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