當交易所也開啟公募REITs二輪反饋

1月15日，上交所就山證晉中公投瑞陽供熱REIT申報文件發出了第二輪反饋意見。這是自國內公募REITs試點以來，交易所首次對同一項目進行二次反饋，引起市場高度關注。

基礎設施REITs需先申報至國家發展改革委，通過后才到證監會和交易所審核階段，國家發展改革委審核階段出現二輪反饋并不鮮見。

比如，去年電子城（600658.SH）在年報中提到，2024年公司開展基礎設施公募REITs發行申報工作，截至報告披露日已完成國家發改委第二輪專家輔導反饋問題答復；去年11月，廣州發展（600098.SH）在第三季度業績說明會上提到，REITs項目已完成國家發改委一輪反饋意見回復，正在準備二輪反饋回復材料。

就山證晉中公投瑞陽供熱REIT而言，該項目為山西省首單申報至交易所的REITs項目，項目原始權益人為晉中市公用基礎設施投資控股（集團）有限公司，基金管理人為山證（上海）資產管理有限公司，該項目是山證資管旗下首單公募REITs項目。

山證晉中公投瑞陽供熱REIT底層資產為供熱管網及配套設施，屬于市政供熱類基礎設施。在首輪反饋及答復后，交易所本次重點關注以下六大方面：

一是關于熱源單價，追問調價邏輯與行業可比性。交易所要求管理人結合山西省其他地區熱源單價、熱源廠成本結構，說明預測期內熱源單價調整的商業合理性，以及熱源單價與供熱收費價格“同步調整”的可行性與邏輯支撐。

二是關于停暖率預測，要求補充最新數據驗證趨勢。盡管首輪回復中已披露2021~2023年新增小區報停比例，交易所進一步要求補充2024年度數據，以驗證預測停暖率是否符合歷史變動趨勢，體現審慎性原則。

三是關于運營管理費結構，激勵約束機制是否真正有效。針對運營管理費包含基本費用、服務費與浮動費用的結構，交易所追問其構成合理性，并特別關注“浮動服務費為負時扣減運營服務費”的安排，是否真能實現激勵約束、獎懲對等。

四是關于管輸費用，關聯交易是否公允、是否損害投資者利益。項目存在未入池管網使用入池管網輸送熱源的情形，但未收取管輸費。交易所要求比照已上市項目，說明該安排是否符合行業慣例、是否價格公允、是否損害投資者利益。

五是關于信息系統依賴性，能否保障長期獨立穩定運行。項目公司不新建系統，而是沿用運營管理機構原有系統。交易所要求說明系統歷史穩定性，并評估能否長期保障項目公司獨立、穩定使用，提示了系統依賴風險。

六是關于基金經理經驗，運營管理能力與項目是否匹配。盡管首輪回復已列明基金經理履歷，交易所仍進一步追問其過往職責是否真實具備5年以上運營管理經驗，以及其經驗是否與供熱資產業態相關，體現“專業人做專業事”的監管導向。

經過幾年發展，公募REITs市場規模已逐漸壯大。此次二次反饋，不僅體現了交易所對基礎設施REITs項目資產質量、估值嚴謹性、運營可持續性和治理有效性的重視，也向市場釋放明確信號，公募REITs審核并非“一輪過關”。

可以預見，未來REITs申報項目將面臨更細致、更穿透的審核要求，只有真正具備優質資產、穩健現金流、清晰治理結構和專業運營能力的項目，才能經受住監管與市場的雙重考驗。