預判2026鄭州樓市及房價走勢！

2025年的中國樓市和鄭州樓市，無論好與不好，2026已正式來臨。

忘掉過去，展望新一年。

今天，我談下我對2026鄭州樓市及房價走勢的預判。

預判1：

鄭州走不出獨立行情。要看全國大勢，看天命。

全國大勢是什么？

這個命題，我可以單獨寫篇文章了。

說結論：未知

無法預判。

因為，現在影響全國樓市的因素，太多太多了。這已不是簡單的行業問題，也不是簡單靠經驗能夠預判出來的。——因為，可變因素太多了。

其中，影響最大的是預期和信心。

人口增長這個因素其實排在最后，雖然昨天的新聞說據國家統計局數據：2025年末全國人口140489萬人，比2024年末減少339萬人

而在預期和信心方面，國家已經在做了工作。近期的政策各位也看到了——其實都是在“努力救市”，恢復信心。

特別是那個著名的《求是》文章中，界定了關鍵的話：

房地產帶有顯著的金融資產屬性；
房地產業是居民財富的重要來源。

這個界定，很重要。他強調了房子的金融屬性。

對政策上，并要求：

“保持戰略定力，積極主動作為，熨平市場波動”

這非常好。

我對2026年中國樓市的基本判斷是：

筑底，回調！

鄭州樓市2026，就在這樣的前提下發展。

他的走向，和全國一樣。——走不出獨立行情。

也就是說，我們還要做好壞行情的悲觀準備，也要有好行情的樂觀準備。

這個節奏，大概4月底5月初左右就能看出來。

預判2：

冰點后的恢復。

這個觀點，和前面的邏輯并不矛盾。

這句話里的極致冰點指的是鄭州2025年的10、11、12月的極差行情延續后的恢復

恢復到正常水平吧。

正常水平就是一個月全市市場化住宅樓盤銷售能賣3000套左右。

過去那三個月鄭州樓市的表現太差太差了。

1、2月份因為是春節前和春節期間，也不會好。

看3月份的市場表現吧。

預判3：

房企、樓盤，依然分化依舊。

是的，2026年鄭州樓市的房企、樓盤，依然是分化，貧富懸殊。

有的盤，很火很熱；有的盤，門可羅雀。

各位自行看這些樓盤名單，你覺得誰會火呢？

誰的日子好過呢？

整體上，好壞依然是二八原則吧。

預判4：

整體市場格局：四代宅VS非四代宅VS存量現房VS二手房

這種格局，是之前從未經歷過的局面。

各位地產人，特別是營銷人，要特別重視。

現在的房地產市場新盤競爭，根本不完全是片區新盤之間的競爭關系了，而是新房與二手房之間的競爭；甚至是同一個盤存量現房和其已交房過的老業主二手房之間的競爭——他們要賣。而其價格比售樓部的價格要低。

所以，大多數開發商交付過的樓盤很痛苦。你不可能管住業主不賣房吧？

延遲發不動產證？壓根不現實。

市場另外的極致表現就是四代宅與非四代宅之間的鴻溝對比。

雖然，有些人喜歡四代宅有些人不喜歡。

但我們得承認四代宅的高得房率對于大多數客戶的誘惑。

這種誘惑的核心其實是高得房率，并不是那個大空中露臺。

好吧，非四代宅的存量現房怎么辦？

好痛苦。

貌似只有通過降價形成極致性價比，這一條路。

預判5：

2026年鄭州樓市新房市場依然是以品剛（品質剛需）、剛改（剛性改善）為主流。

弱剛需人群，買低價二手房。

一般剛需，買降價過時的存量新房。

品剛，買新房剛需盤或價格不貴的四代宅中小面積戶型。

剛改，買140平米以下的四代宅新房產品。

純改善和終極改善，買北龍湖、高鐵東廣場和老三環內星星點點的“豪宅盤”大戶型產品。

預判6：

鄭州樓市沒有進入完全改善時代！這是我一直以來的觀點。

不只是鄭州如此，其實很多城市都如此。

開發商，做改善盤，做大戶型，做豪宅，一定要謹慎和小心。

不要被面子沖昏了頭腦。

鄭州的改善盤和豪宅盤客戶很挑剔。對價格，特別是對總價很敏感。

不是“所謂的好房子”就能熱銷的。

如果賣不動，建“好房子”毫無意義。

有時，我們對好房子的理解，邏輯不對。

適合目標對象需求并且能賣動的房子，才叫好房子。

預判7：

2026年鄭州樓市四代宅會慢慢祛魅，不再一招鮮吃遍天。

真的，各位一定要明白，并接受。

我的觀點：

不帶那個所謂空中露臺的實用的3.5代宅，也許更受市場歡迎。

預判8：

鄭州樓市的200平米魔咒：你要明白，超過200平米以上大戶型的房子，無論是北龍湖還是鄭州任何一個地方，其實都不好賣，流速都很慢。面積越大，總價越高，客群越稀薄，客戶越少，客戶越挑剔。

鄭州樓市的20000元/平米魔咒：鄭州主城區除了老東區（中州大道以東、東四環以西、隴海鐵路以北、連霍高速以南）之外的區域，普通高層小高層的毛坯產品價格想超過20000元/平米，難度很大。這種盤，對地塊位置和素質要求很高。

鄭州樓市的30000元/平米魔咒：鄭州主城區的豪宅，除了北龍湖洋房，想賣30000+，難度很大很大的。除非你位置、產品、精裝特別牛逼。問題是，這種盤沒幾個啊。所以，你不要奢望你能賣30000+。甚至，北龍湖的非洋房盤。

鄭州樓市的中州大道鴻溝：你得承認，鄭州主城區以中州大道為界，是兩個城市空間的。我們得承認東區的好和其房價的高。新盤，好盤，中州大道東的東區，可以輕松過2萬。但以西的老城區，能過2萬并賣得好的盤，鳳毛麟角。其難度，只有此盤的當事營銷負責人自己知道。

預判9：

鄭州樓市2026新房市場，想要賣得好，樓盤價格是王道！

是的，我們要承認。價格是王道，其實并不是“好房子”。

這是當下行業的痛點。

因為，鄭州樓市當下買房人決定最終買房的核心要素是：極致的綜合性價比

注意關鍵詞：極致綜合

通俗來講：就是既要又要還要。

最終那個還要，就是得便宜

預判10：

鄭州樓市2026的新房房價，會和2025差不多。不會有很大波動。

但存量盤還會有更多的促銷去庫存。這是買房機會。

二手房價格會企穩，但成交均價從數據上看會下行——因為只有低價才能成交。

預判10：

鄭州樓市深淵的光明出口在2027年。

我們還需要堅持、努力和等待1年。

我們，還得再一年！

關于2026鄭州樓市預判的宏觀部分，今天就說這么多。

下篇文章，寫鄭州樓市預判的中觀部分

本文完。