房價下跌，大家平均虧損多少？

　　一線城市房價已連續(xù)下跌三年，二三線城市更是長達五到十年，大家的資產(chǎn)縮水了多少？今天我們就來算一筆賬，看看房價下跌后，中國人均到底損失了多少資產(chǎn)。

　　根據(jù)2019年央行公布的數(shù)據(jù)，當時城鎮(zhèn)居民戶均住房資產(chǎn)約為187.8萬元。如果按照2020年人口普查得出的戶均人口2.62人來計算，就可以推算出城鎮(zhèn)人均住房資產(chǎn)大約是72萬元。需要注意的是，這里的72萬元是總資產(chǎn)的概念，并未扣除房貸等負債，反映的是住房資產(chǎn)的總體規(guī)模，而不是凈財富。

　　然后根據(jù)BIS的房價指數(shù)，可以看到2024年相比2019年房價下跌了12%。再按照人均住房資產(chǎn)72萬元來算，就得到結(jié)論：這輪房價下跌過程中，人均虧損了8.5萬元。

　　除了住宅之外，房產(chǎn)中的商鋪是另一個重要板塊。然而，最近幾年商鋪市場的跌幅甚至超過了住宅。數(shù)據(jù)顯示，2024年商鋪價格較2019年整體下滑約40%。

　　上面表格也寫了，2019年商鋪的戶均價值為21.6萬元，算下來人均約為8.24萬元。如果按照40%的跌幅計算，相當于每個人在商鋪資產(chǎn)上平均損失了約3.2萬元。

　　根據(jù)前面的數(shù)據(jù)，我們可以進一步測算出：城鎮(zhèn)居民在住宅資產(chǎn)上的虧損，人均約8.5 萬元；商鋪等其他房產(chǎn)資產(chǎn)的損失，人均約3.2 萬元。兩者相加，人均總虧損高達11.7 萬元。

　　換算成家庭單位（按戶均 2.62 人計算），每個家庭的資產(chǎn)縮水幅度接近30 萬元。這也難怪，大家的財富感受普遍低迷，甚至有不少人開始轉(zhuǎn)向儲蓄避險。

　　那么，過去幾年到底是賺得多，還是虧得多？我們再把視線放到2020–2024 年的收入端來看。按照城鎮(zhèn)人均凈收入計算，五年累計約有9.1 萬元的收入增長。但要注意，這個數(shù)字是毛收入，沒有扣除房貸支出。如果按房貸本金支出約占可支配收入的 5% 來保守估算，人均實際可用于自由支配的收入，大約只剩下8.5 萬元。

　　也就是說，盡管賬面收入在增長，但扣掉房產(chǎn)貶值和房貸壓力后，居民的實際財富積累非常有限，甚至可能為負。這正是當前消費意愿減弱、儲蓄意愿上升的重要原因之一。

　　總的來說，大家最近5年在房產(chǎn)上虧損11.7萬元，只賺到了8.5萬元，賺到的錢還比不過房價下跌虧損的錢。可以說不僅最近5年白干，還倒虧了，大家的資產(chǎn)甚至比不過疫情前。

　　更為恐怖的是，房價下跌還沒有停止。如果之后房價下跌速度不減緩，大家“白干”的時間還會增長。

　　其實2025年是一個資產(chǎn)大年，A股、港股、美股都大漲，黃金漲幅也接近50%，但是我們的財富效應(yīng)并不強，消費還是低迷，最重要的原因就是房價下跌把所有資產(chǎn)上漲的盈利都抵消了，甚至還不夠填補的，畢竟從數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)占中國人資產(chǎn)的比例大概有50~70%。

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