北京買房：理清思路，購房建議1784

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

如果開始收房產稅了，您覺得北京房價跌多少？我一直在考慮這個問題，因為持有成本是所有耐用品最重要的保值因素。汽車如果每年征收1萬塊的財產稅，那我相信很多人就打車或騎車了，買車的少了車價就會降，以20萬的車來說至少要降5萬元以上。

以股票來說，如果開征資產稅，哪怕是1%，我相信股市也會暴跌的。印象是前些日子好像說要征收黃金持有稅了，如果征收的話也會跌吧？但我只是討論房子

A：

1、如果開征房產稅，那就參考美國各地的房價高低吧，受房產稅率的影響很大。

2、我的觀點是，可以把房產稅的數額，看作當地無風險理財的收益，以存款和國債為準。比如說美國加州一套50萬美元的房子，稅率1%就是每年5000美元。

那如果當地無風險理財的收益率是5%，這5000美元對應的就是10萬美元。這套房如果不收房產稅，其價值就是60萬美元。而如果當地無風險或平均理財收益率是2%，那5000美元對應25萬美元，這套房如果不交稅了，用不了多久就會漲到75萬美元。

3、我的觀點如下，業主們既然要交稅，那就等于是收入的損失，其對應的投資本金就會體現在房價上。而想買房的也必定考慮了房產稅，他們要提前想好這筆錢的出處，要預留出投資本金，其價值也自然體現在房價上了。

北京假定是一套500萬的房，如果某天開始征收每年1萬的房產稅，那現在國債的利率是1.7%，對應1萬就是60萬左右。那如果開征了，這套房會逐步降到540萬左右。因為買房的要預留出能掙到1萬的資本金，也就會從房價中減去。

4、總之吧，其他的您說的汽車股票黃金我都不懂。但我知道財富不會憑空出現和消失，價值更不以任何人的意愿所漲跌，大多數的時候都是轉移而已。用文言文解釋就是：背著抱著一邊兒沉，都是朝三暮四的玩意兒。

二

Q:

我家是老北京，三里河的，崇文。目前是親戚家在水道子的房要賣，以前教育局的公房，50平，我畫了個簡易戶型圖，基本都是南向，沒裝修，對外價格據說是7萬一平，但據說中介也不好給估價，只高不低，您認為應該市場價多少？買下的話是否合適？

A：

1、崇文三里河兒，現在是橋灣兒地鐵站吧？那兒有教育局的宿舍區，這我還真不知道。

2、您這套房只能說看著戶型沒什么問題，但現實中大概率有硬傷，至少是瑕疵，否則不至于7萬一平吧？

比如是否臨街有噪音？是否為頂層底層？是否采光有遮擋等等。再有就是最好實測一下朝向，因為南城的小胡同兒凈是斜的，尤其是前門外這種曾經河道縱橫的地方，胡同就未必是正向了。再加上如果不是大規模的宿舍區，而是就幾棟小樓，那當年見縫插針蓋的就更未必是正南了。

3、另外我沒明白，怎么叫“中介不好估計，只高不低”啊？什么意思？中介不可能不好估計，實在沒有參照物都可以用租金來反推售價。

只高不低，是說7萬的價格低于市場價是嗎？只能說如果房子沒有硬傷，那7萬的價格肯定低于了。但有硬傷就得一房一議了，表面的便宜未必真的合適。

僅供參考。

三

Q:

您說朝陽的租金高，但我算了算我現在住的房子好像也不高啊，安慧里很普通的老小區，**部的房改房，80平三居室，如果賣的話大概500多萬吧，租的話樓下的同樣戶型跟我家差不多的裝修，才租了8000塊錢，減掉物業費和供暖費一年3000塊錢吧。

中介收走好像1萬多點，那一年最多收8萬多點，租金回報率也就是1.5%，跟存銀行沒什么差距吧？

A：

1、您這房算是陳經綸嘉銘的學區房，雖然溢價不太高但也是有的，所以租金就不算高了唄。因為租客是用不上學位的，自然也就不付租金。可學區的價值又確實存在，所以就體現在房價中了，也因此造成了租金收益率的偏低。

2、不過說實話，您家樓下這套房租8000也不太對，偏低。我認為是您這500多萬的估值偏高了，否則租售比不至于達到600多。但這無所謂，反正也不賣，管他什么計算數值呢。

3、如果真的是1.5%收益率，那肯定是跟存銀行沒區別啊。但我認為您算的不太對，一般就算有溢價，那怎么也得在1.7%左右，甚至更高點兒。

僅供參考。

四

Q:

我是問我家親戚的情況，情況是小兩口兩邊都是獨生子女，我外甥女家拆遷了一次，給房兩個兩居，住一套租一套。女婿那邊是拆遷兩次，現在四套房，兩套自住兩套出租。房子都在五環附近，單價基本上都在3萬多塊錢，因為我家也住附近。

問題是現在女婿想賣掉兩套甚至三套房，不住的都想賣掉，就認為房價會一直跌，現在不賣以后就更不值錢了。作為我外甥女是沒主意的，但老家兒都不想賣，這都是宅基地換的，如果不換樓房的話誰會賣？也都蓋了平房出租呢，換成樓房也不應該賣。而且我認為北京不至于一直跌，但我也不知道說什么

A：

1、這種事兒外人說什么都沒用，親爹媽說話都不一定管用，只能是看自己的判斷了。都是成年人了，別人否定自己的認知是很難接受的。所以要是我就不勸了，不支持，不反對。

2、我也認為北京房價不會再跌什么。但這沒什么意義，想唱漲的有多少理由，對應唱跌的就有多少理由，而且還更加數據詳實+有理論基礎。這在中國已經爭論了30多年了，唱漲的一次辯論都沒贏過，每次都是空軍占優勢。

3、所以我認為您勸不勸的意義不大，或許還被人家懟的無言以對呢，何必找這不痛快呢？反正要是我就不勸，過好自己的日子就得了，尊重人家的認知和選擇吧。

僅供參考。

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