山姆、胖東來進駐？“商改住”？番禺宜家閉店后誰來接手

這兩周，大家都應該有被宜家番禺店閉店的消息刷屏吧？

從1月15日清倉開始，到2月2日正式謝幕，這家開業近8年的商場，迎來了它最熱鬧也最短暫的高光時刻。

從網友發來的現場照片和視頻可以看到，來宜家的車龍從停車場入口一直甩到主干道，繞了一圈又一圈。

圖源網友拍攝

就算你運氣好、技術佳，成功把車塞進了某個角落，進店的征程也才剛剛開始。

門口排隊的人流蜿蜒曲折，進店后更是寸步難行。

貨架前擠滿了拍照比價的人，經典小推車在人群中艱難穿行，仿佛這里賣的不是家具，而是春運火車票。

圖源網友拍攝據最新消息，宜家番禺店目前連樣品都賣光了，如果還有打算去撿漏的街坊，可以放棄念頭了。相比起能不能撿漏，樂居君更關心的是，閉店后，超4萬㎡的自有物業怎么用？

外界已出現諸多猜想。樂居君看到比較有趣的，是小紅書上有多位網友在宜家番禺店疑似偶遇霍X霆先生，帖子引發小范圍討論，大家貢獻了不少充滿想象力的方案。

圖源小紅書也難怪大家浮想聯翩。宜家番禺店物業超4萬㎡，這么大的體量，在當下就是個“奢侈品”。

一個最直接的對比，某些風頭正勁的倉儲會員店，理想的營業面積也就1-1.5萬㎡。宜家番禺店光是地上商業部分，就超出了一大截。但體量大同時也有一些弊端。其每月的能耗、維護、人力基礎成本就可能是個天文數字，在消費復蘇緩慢的背景下，任何運營商都要掂量再三。

更讓人頭疼的是它的建筑結構。為了營造開闊的展示空間，宜家采用了典型的大跨度、高挑高、少立柱設計。

這種“盒子”結構改造起來非常麻煩，隔層、加建消防設施的成本驚人，而且改造后空間利用率往往不高。

這就不難理解，為何宜家中國對這塊地的未來，只能給出一個謹慎而官方的回應：

正在積極評估相關地塊資產處理的具體安排。

在眾多猜想中，有兩種呼聲最高。一是引入另一個網紅商超，比如山姆或胖東來，延續其商業屬性。這是最直接的思路，但現實挑戰最大。當前零售業普遍在收縮實體規模，而非擴張，能夠消化如此大面積商業空間的零售業態寥寥無幾。另外，宜家番禺店存在交通短板，它不靠近地鐵站，與番禺核心的萬博商圈也有距離，主要吸引自駕客。如今，TOD模式才是商業主流，一個依賴私家車的孤零零大盒子，吸引力正在下降。更值得注意的是，宜家番禺店入口一直被外界詬病太“鬼祟”，稍不留神就會錯過。

二是改變土地用途，開發其他項目。

從商業用地改為住宅或商住用地，是網友討論較多的方向，但這一路徑涉及復雜的規劃調整程序。

宜家番禺店周邊是成熟的住宅區

根據廣州市規劃管理要求，商業用地變更為住宅或商住用地，需要滿足區域規劃調整條件，通過專家論證、公眾參與和審批程序，整個過程可能需要數年時間。

而目前沒有任何官方信息顯示該地塊有“商改住”的調整意向。

這意味著即使這里要變成住宅小區，也是數年后的事了。

宜家番禺店困境不是個案，而是零售業調整期重資產模式困境的縮影。

宜家母公司英格卡集團的官網上明確表示，宜家的地產策略是“長期持有核心商業地產”。但隨著房地產行業進入調整期，這種模式的弊端日益顯現。

一個可以參考的案例是2022年關閉的貴陽宜家店。

這宗建面超過3.6萬㎡的地塊，在2023年和2024年多次出現在貴陽國有產權交易中心的推介中，但至今未有企業成功接手。

家居零售市場本身也在經歷結構性變化。

根據《2025中國家居行業洞察白皮書》數據，家裝家居消費者的線上決策滲透率已高達97%。

消費者越來越多地通過線上渠道了解產品，線下門店的引流和銷售功能被大幅削弱。

面對困局，宜家正在中國市場推進一場深刻的渠道變革，核心方向是從重資產轉向輕資產，從大店轉向小店。

戰略一：重點發展小型社區店

宜家中國已明確表示，未來將重點發展更靈活的小型社區店，計劃以北京和深圳為重點市場，在兩年內開設超過十家小型門店。

與面積超過2.4萬㎡的標準店不同，這些社區店面積通常在1000-3000㎡，選址更加靈活，更貼近居民區。上海靜安社區店的運營已為這種新模式積累了經驗。

戰略二：改變資產持有方式

2025年12月，宜家母公司英格卡集團宣布與高和資本成立專項基金，共同持有無錫、北京和武漢的三座薈聚購物中心。這種輕資產合作模式可能成為宜家處理重資產項目的參考路徑。

對于番禺物業，一種可能的處置方式是：宜家保留部分產權，引入合作伙伴共同開發運營，或將其納入類似基金進行管理。

戰略三：差異化產品策略

面對本土品牌的競爭壓力，宜家正在調整產品策略。盡管仍以北歐風格為主，但已開始增加更多符合中國消費者喜好的產品系列，并加強與本土設計師的合作。

番禺宜家關閉后的物業處置，短期內難有理想解決方案。在零售業收縮和商業地產低迷的雙重背景下，這座藍色建筑最終會迎來怎樣的新主人，或許需要市場給出更長時間的回答。

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