北京買房：理清思路，購房建議1791

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

新北京人剛需房，預算低只能老破小，請問航天大院算不算維護的好的單位？有沒有原拆原建的可能？沒查到名單。我們關注的是保值性。

A：

1、哪個航天大院？幾院的，或哪個位置的？北京好幾個航天大院呢，甚至每個院都好幾個大院子。不過多數都維護的不算太好，否則也談不上老破小，維護好的則至少是不會太破。因為航天是科研系統，怎么都不算強勢單位，沒那么多資金給已經房改了的宿舍區，所以大多一般吧。

2、原拆原建不好說，看小區或樓棟的破舊程度吧。一般都定期檢測，安全等級達到D級的才有可能。這具體的我不知道，您問問物業或社區吧。

名單應該沒有，就算有這種名單也不會有航天系統的。因為原產權屬于央產，不歸北京市管，而如果有名單也是北京市的，不列央產。

3、無論哪個航天大院吧，只要是市區的老破小，那保值角度基本都是跟隨板塊大盤，因為這種小區本來就是大盤的基礎部分。或者這么說吧，大多數老小區的房產價值在理論上已經歸零，就是能住而已。其價格中所體現的基本都是地段兒的價值，也就是配套的價值。

所以像我們開發商寫地段兒調研報告的時候，通常都用板塊內最破最老的小區均價，當做地段兒的基礎價值。不同地段兒的同狀況老小區，如果價格有差距，那就是兩個地段兒土地的價值差。

所以甭糾結保值性了，老小區除非是原拆原建，或者是突然增加了學區價值，否則其保值就是跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

我不是北京人，但限購前我爸用我名字在北京買房了，我想問一下，我是不是如果賣了這房就不能買了？房子是馬家堡的名都家苑，我們沒住過，一直出租，我后來在北京買了套公寓自住。現在是中介說房租要降，要不然就裝修一下，我覺得房租降了房價恐怕又會降，所以想索性賣掉。

A：

1、如果您沒有北京的購房資格，那賣掉之后就不能買了唄。不光是名都家苑這種70年產權的普宅，40或50年的公寓也是一樣，沒資格的話賣掉就不能買了。

您家是不是浙江人啊？名都家苑是浙商開發的，當年對浙江做過對口營銷，還去過義烏溫州搞活動呢。

2、房租降了，理論上如果會帶動房價下跌，因為收益率下降，意味著性價比降低，那就只有降價才能回到社會平均投資收益率的區間。但這周期一般都比較長，而且也不是必然的聯系。

這么說吧，北京在2008年之前，租金收益率都相對高，在2003年之前更高，但沒多少人因為這指標買房。2009-2020年之間，房租收益率明顯偏低，但因此而賣房的也不多。所以這倆數值只有相關性，但沒有必然性。

3、房租和房價從理論上是兩個市場，房租算消費，是要計入CPI的。而房價或買房算投資，不計入CPI。

另外房租的波動是相對敏感的，跟當地平均收入有著很強的關聯性。而房價不算敏感，畢竟屬于巨額支出，所有人都會慎重。房價跟當地平均收入也是只有關聯性，但沒有必然性。

4、簡單就這情況吧，再要細說的話長著呢。是否賣房看您的判斷吧，如果認為房租會長期下降，或者說認為北京的平均收入長期下降，那就賣掉房子吧。反之就先拿著，等等再看，因為北京現在的平均租金收益還是跟同期銀行存款利率差不多。

僅供參考。

三

Q:

我在北京多年一直租房，目前在朝陽松榆里，我偶然聽老住戶說小區有一種歷史遺留問題的房子，只有使用權，買下的話30多萬一套一居室，然后每月交200多元租金。

但這種房也可以補交土地出讓金轉為大產權，每平米先交1560元，然后再按照市場評估價繳納10%的手續費。請問這種房是需要什么資格和手續？我有北京購房資格但沒戶口，能買嗎？

A：

1、這讓我怎么回答呢？鄰居說的有對有錯吧，或者說他們是把好幾種信息給混在一起聊了，而您也就給綜合到一種房子上了。

2、北京確實有那種只有使用權的房子，典型的就是胡同平房+筒子樓，但這種房按現有政策不能交易承租權了，只能是等著騰退。松榆里或周邊勁松什么的或許還有筒子樓吧，但不能買賣，也沒有住戶會賣，人家都等著原拆原建呢，重建之后就是二類經適房的手續了。

3、另外還有一種房，就是普通樓房，性質有福利公房也有拆遷的安置房。這些房當年因為各種原因吧，反正是租戶沒有買下產權，時間長了原產權單位發生變更，政策也變了，這些租戶想再買下來就不容易了，只能是等著+跑手續。

但這種房同樣是不能買賣的。即便是原產權單位給騰退了，然后把這套房又租給新租戶。那也肯定都是人家內部的事兒，外人無法申請。30多萬的事兒我不知道，或許是人家單位內部的收費吧，外人想交錢都找不到廟門。

4、至于土地出讓金這屬于正規房改房的上市手續，有明文規定的。但前提是“房子必須有了正規手續”，然后才能去補交+上市。而您所提到的這種房是不可能有正規交易手續的，所以也是想交錢都沒人能收。

5、總之您聽到的這些跟絕大多數人沒關系，只有目前住在這些房子里的租戶才有資格辦理，即便再次轉租或出售也是內部的，不會流入市場的，無論是否有京戶。

僅供參考。

四

Q:

南六環孫村的金色漫香郡的地段如何？新機場商圈，交通方便，金融街的開發商，次新房板樓。二手房市場價3萬，現在有抵押房產可以2萬轉讓，精裝帶家電，帶租約3700/月。您認為作為投資合適嗎？

A：

1、南六環孫村金色漫香郡，這里離地鐵可不近呢。而地鐵在郊區是必須的配套，否則不僅影響出行，也影響產業板塊的發展，因為企業的員工也不方便來面試和通勤唄。所以這種板塊即便是規劃了產業區，一般也是傳統行業居多，對周邊房價的拉動不是很大。

2、二手房3萬，這肯定說高了，但無所謂，誰不往高了忽悠啊？2萬的話肯定低于均價，這種轉讓一般都是9折或85折，算是撿便宜，但也不算太大的便宜，因為參加正規拍賣的話也有可能這折扣。

3、剛看了看，3700一個月的是130平左右的三居室吧？那以單價2萬來說就是總價260萬。對標租金3700就是租售比700，跟市區三居室的平均值差不多。

但畢竟這里是不通地鐵的郊區，所以這租售比是不真實的，必須扣去空置期才行。常規大戶型是15-20%左右，所以這套房的租金收益率并不算高，即便是按2萬價格也不算收益多高。

4、再一點，這里是金融街2010年秋天開盤的，當年想賣1.3萬來著，但因為當時已經是樓市低谷期了，所以打了85折，均價1.1萬左右，折扣率估計跟您現在的差不多。但即便是以這低價來計算價格走勢，到目前為止也是略弱于北京大盤的。

也就是說，如果您現在以明顯低于市場價的價格接盤，其性價比在板塊內肯定占優，但放到全北京不算太占優。另外即便是低價，其價格走勢的最好成績是不落后，超出的可能性不大。

所以我要建議還是多考慮自住吧，這里本來就是典型的自住板塊，三居室也是改善戶型，買來后長期自住才更合適。

僅供參考。

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