官方下場收購二手房，拐點(diǎn)到了？

臨近年關(guān)，可能很多人基本躺平，或者準(zhǔn)備過年的心態(tài)。

不過，就樓市來說，近期還是釋放了強(qiáng)烈信號：

上海計(jì)劃直接下場收購二手存量房。

這也是全國第一個，政府收購二手房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房試點(diǎn)。

以前都是買新房，現(xiàn)在史無前例延伸到了個人主導(dǎo)為主的二手。

這件事本身就釋放了重要的信號，一個市場底部拐點(diǎn)信號。

相對于老破小，以往國企下場收購更多的是新房，無論談判對象、價(jià)格、交易流程，都相對簡單、清晰、可控。

甚至很多都是國企對國企，談的都是國資的項(xiàng)目，自己人，關(guān)門自己談。

但是，二手，談判對象是個人。

這中間有很多可以拉扯的地方，包括價(jià)格以及交易周期。

買賣過二手的同學(xué)就知道，很多時(shí)候幾乎要脫層皮。

這么難的操作，官方還愿意下場，這就有意思了。

上海這次，優(yōu)先收購內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前建成、70㎡以下、總價(jià)≤400萬的產(chǎn)權(quán)清晰房源，無疑是劃了一底線。

同時(shí)，再通過“房票”將購買力導(dǎo)向新房，激活了一二手置換鏈條。

背后可能有兩個重要原因：

一是上海核心區(qū)的租售比。

目前上海核心區(qū)的老破小，一般都有2.5%，學(xué)鐵商醫(yī)配套更好的，甚至到3%。

這個基本跑贏了銀行的理財(cái)產(chǎn)品，還有大額存款利息。

一個是，保障房Reits。

雖然不知道上海這次試點(diǎn)的資金、采購量級有多少，但是對于修復(fù)市場預(yù)期，修復(fù)置換鏈條卻是核彈級的。

上海浦東能做？廣州天河、成都行不行？

一直以來，我都堅(jiān)持一個觀點(diǎn)，這一輪樓市調(diào)整的關(guān)鍵，是供需基本面發(fā)生了徹底的改變。

如果最后的救市手段是去庫存，是政府下場收購房源為主要手段的話，一定是底部的時(shí)候去收購。

畢竟價(jià)格下去了，才能收得更多。

而不是高位的時(shí)候去給你收，最多給開發(fā)商一個平本的價(jià)格。

前兩年，一個朋友和湖北省府談過武漢項(xiàng)目存量收購新房，談判焦點(diǎn)，包括你網(wǎng)簽價(jià)格怎么定，是一個時(shí)間段的數(shù)據(jù)，還是整個項(xiàng)目周期的價(jià)格，這些都是博弈要點(diǎn)。

而最終談下來，是網(wǎng)簽價(jià)的6折。這還是企業(yè)對企業(yè)的。

其實(shí)，廣州也可以學(xué)上海。

比如擴(kuò)大城中村專項(xiàng)借款的使用范圍，區(qū)國企可以收購二手業(yè)主的舊房子，通過房票類似的方式，購買城中村改造出來的融資商品房。

一舉多得。

最后說個題外話，去年廣州申請的城中村專項(xiàng)借款好多片區(qū)沒花到40% ，被人捉住狠罵，錢太多還沒花完，26年又可以申請新額度。