華為落地后，羅沖圍拿到開掛劇本

上周，我們受邀參加了白云土地推介會。

會上詳細介紹了白云今年幾宗地的情況，還沒看的朋友→不裝了，2026開年白云就開始拼了

白云提到了關于羅沖圍很有意思的點，羅沖圍地鐵口的變電站即將搬遷。

日前，羅沖圍松溪片區（螺涌、松北、松南）將這份新的控規擺上臺面了。

1）超級舊改殺到，總建筑面積368萬方

其中，此次改規重點的松北片區規劃范圍124.23公頃，規劃總建筑面積約148.23萬平方米，其中居住總建筑面積86.45萬平方米，商業辦公總建筑面積46.89萬平方米。

而此前已經動工、規劃公式過的松南片區規劃范圍112.48公頃，規劃總建筑面積約219.84萬平方米。

整個羅沖圍合計體量368萬方，接近400萬平的番禺里仁洞舊改，相當于5.5個獵德村。

2）28塊宅地，羅沖圍規劃更明確了

此次改規，羅沖圍改出來了28塊宅地，涵蓋回遷安置和商品房用地，以及至少4所新學校。

其中，松南片區靠近羅沖圍地鐵站周圍以大型居住社區、學校、江景河涌、公園綠地為主，預計會有一所54班中小學，覆蓋需求。

而松北片區靠近華為研發中心周邊，則是以產業、商業、工業居多，主打智能汽車及自動駕駛產業區。

兩者分工和定位都相當明確。

3）變電站確認搬遷，羅沖圍地塊即將迎來首次出讓

位于羅沖圍發電廠地塊旁邊的220KV變電站，確認將搬遷到馬路對岸與原有110KV變電站合并。

這也意味著關于羅沖圍首期地塊出讓的最大疑慮即將翻篇。

去年底，羅沖圍一期地塊上架，起拍價15億元，樓面價1.8萬/平。

地塊旁的變電站實際很影響居住和景觀，未來搬遷后會統一改成商住地，也給開發商和未來業主吃下一顆定心丸。

換言之，最擔憂的變電站走了，還改成了板塊急需的商業拼圖，就在家門口。

與此同時，明確了地塊將會配54班中小學，以及13號線二期羅沖圍地鐵站確定將于今年開通。

學鐵商穩了，搭配一線無遮擋江景賣點，未來可期。

值得注意的是，羅沖圍由珠江實業集團旗下廣州城更作為改造主體之一，主導片區改造。

4）335億羅沖圍大踏步，摸著石頭過河

羅沖圍，我們提到過很多次它很重要。

白云舊改重點，羅沖圍松溪片區投資資金量最多，335.15億元，加上華為+珠江這兩張牌，進度也是最快的。

一是，新地塊是白云羅沖圍改造新模式出來的首宗地塊，更是全市第一個達到“凈地”交付硬性標準的城中村改造項目出讓地塊。

首宗發電廠地塊的出讓有里程碑意義，也是給接下來新改造模式出讓的地塊成本算賬打一個樣板，市場化出讓率先實現破解資金閉環的難題。

截至目前，羅沖圍松溪片區使用專項借款近100億元，拆除建構筑物50余萬平方米，安置房開工建設5712套，累計50多萬平方米。

二是，大家關注的新模式舊改錢從哪來？羅沖圍拿下廣州兩個第一。

2024年1月份，羅沖圍潭村城中村改造項目獲得國家開發銀行全國首筆專項借款1億元。

2025年10月份，廣州市新模式城中村改造首筆市本級資本金專項債落地，羅沖圍片區螺涌村、松南村、松北村城中村改造項目發行5.03億元專項債。

通過首筆市本級資本金專項債落地，解決舊改項目前期資金投入太大，難以籌措，而資金回收周期太長，導致投入產出現金流不匹配。

三是，羅沖圍不斷刷新進度，很多地塊都已經拆干凈，并開始施工了，羅沖圍的決心和速度都很快。

片區的摩配城、工業區幾塊地，未來也會是全新的城市面貌。

目前，松溪片區首開區安置工程首棟建筑封頂，集體物業復建項目也已動工。

2026年初，羅沖圍松溪片區公開招標，白云砸下800萬元推動拆遷，合計涉及1193棟村屋。

核心要點是，拆的越多-付款越多，一切款項與拆遷考核掛鉤。

白云為了推動羅沖圍片區拆遷，也是下了大手筆拼了。

5）華為，是羅沖圍翻盤的最大底氣

這是華為在廣州打造的第一個中心，是板塊的產業大哥，圍繞這張王炸做的其它產業、商業、住宅、交通配套。

產城融合的“環華為數字經濟產業帶一園三中心”，緊扣華為上下游產業鏈，帶動形成千億級智能汽車及自動駕駛等未來產業集群。

這是廣州一次勇敢的嘗試。

90年代的羅沖圍，商貿批發、摩配汽配相當牛逼，片區內還有電廠、糖廠、水廠、水泥廠，是搞產業的一把好手，一座座廠房與倉庫拔地而起。

不少青年懷揣夢想來到廣州的第一站，就是羅沖圍。可隨著時間發展，板塊設施老化、交通不便、城市發展重心轉移等問題后，羅沖圍明顯落后于時代了。

2020年，華僑糖廠搖身一變，成了華為在廣州的新總部，給了羅沖圍第二次機會。

這可能是白云乃至廣州在近些年來引進名氣最大的品牌，帶來一批高素質、高收入就業人口，有機會發展成產業集群。

華為落地至今，已帶動中軟國際、軟通動力等軟件百強企業扎堆入駐，新能源與智能網聯汽車產業年產值突破500億。

羅沖圍也得以和海珠新中軸、天河環五山、火車站片區劃入四大做地片區，申請到更多專項資金支持。

在老城區通過龍頭企業落地，引領片區產業、技術的全面升級，并吸引相關資金、企業、資源及人才落地，形成產業聚集的正向循環。

羅沖圍也是先行打造50余萬平方米產業載體，為產業發展留足空間，并確保集體收入不降低。

以往，大家擔心舊改會影響舊村原來的產業，比如說康鷺紡織業、里仁洞淘寶村等等，但對于羅沖圍來說，跟著華為沖就完事了。

在羅沖圍，華為就是帶頭大哥。

最重要的是人才和年輕人的落地。2025年2月，華為廣州研發中心正式啟用，首批約2000名員工正式進駐，完全體將會有5000人。

在廣州，主要是與汽車產業鏈相關的崗位。正是新興人才選擇華為、選擇白云，可以給片區帶來新的活力。

人始終是第一要素。

正是由于舊改釋放居住需求，以及華為研發中心的新人才落地，板塊二手房和租賃需求都很強。

板塊二手成交一直很猛，廣州TOP1，遠遠甩開身后的其它板塊。

在二手業主賣房難的形勢下，富力桃園、富力半島最近幾套房源的成交之后都在一個月以內就賣出去了，價格也是市場均價。

其中，富力桃園單月網簽40套，環比上漲166%，完全不愁賣。

華為高薪產業崗位，以及舊改釋放的需求，對樓市還是起到了兜底的作用。

當然，指望華為松山湖的奇跡再現是不現實的，那是天時地利人和共同造就的結果。

但對于現在的羅沖圍乃至白云來說，華為是難得的乘龍快婿，抓住機會借勢破局才是關鍵。