觀點直擊 | 越秀服務加深護城河

觀點網 又到交卷時刻，越秀服務這次沒有走“競速模式”，而是選擇了更適中的節奏。

行業風向已然轉變。來自地產的周期風險還未完全出清，物業費限價、物管公司撤場依舊潮涌，部分區域支付能力承壓，這是一場平等面向所有物企的大考。

步入風高浪急、壓力與挑戰更艱巨的階段，一味追求速度更容易跌倒，更保險的辦法或許是先主動調整可能牽絆腳步的部分，以時間換取未來更廣闊的發展空間。

越秀服務允許自己稍微慢一些，足夠的休養生息才能更好地行穩致遠。

3月26日，越秀服務發布2025年度業績報告。同日，公司召開業績媒體發布會，非執行董事兼董事會主席江國雄、執行董事兼行政總裁王建輝、執行董事兼常務副總裁張成皓、財務總監李慧婷出席會議。

就像規模不再成為判斷物管公司潛力的單一指標，行業已明確“品質深耕”方向。越秀服務處在波動當中，嘗試抓住重新起跳的關鍵時機。

“當前，經濟環境、行業轉型對物管公司在服務品質和經營質量上均提出了更高要求，但公司相信機會和挑戰并存，將走出一條依靠內生增長可持續高質量發展的道路。”

根深

行業調整逐漸深入，越秀服務無法避免短期的波動，但總體來看業務根基和財務基本面相對穩健。

截至2025年12月31日，公司實現總營收39.02億元，同比增長0.9%，與2024年同期基本持平。相較2025年中期0.1%的增速，越秀服務下半年經營已略有提速。

在市場演進的階段，營收增速回落甚至陷入負數已經成為普遍現象。盡管越秀服務全年增長較為平緩，但能夠保持增長態勢主要得益于基本盤效益穩定。

分業務板塊看，非商板塊依舊是越秀服務總營收最大的支撐，期內錄得31.53億元，同比增長0.6%；商業物業管理及運營服務收入7.48億元，同比增長2%。

正是體量最大的緣故，非商板塊的穩定是總體業績的“壓艙石”，卻又同時影響著越秀服務向前邁步的速度與幅度。

具體來看，非商板塊中物業管理服務收入約為15億元，同比增長21.3%；非業主增值服務收入約6.91億元，同比增長1.5%；社區增值服務收入約9.63億元，同比減少20.9%。

社區增值服務的波動是造成非商板塊增速放緩的主要原因。不過，物業管理服務板塊依舊保持雙位數增長，非業主增值服務也成功較年中時段轉降為升，最終支撐起業績的正向增長。

早在2025年中期業績時，管理層便已表示公司正在調整社區增值服務的運營模式。

走到年終節點，管理層也進一步對增值業務的發展戰略及布局做出解釋：“營收結構變化是公司戰略性考量，未來將聚焦基礎物管、筑牢基本盤，同時進一步優化收入結構，為轉型、騰挪資源向更高質量的發展做積極的努力。”

調整向來不能一蹴而就，而越秀服務接下來的經營任務依舊復雜，一方面需要穩住基礎物管服務基本盤，另一方面需要盡快找到增值業務可持續的新增長點。

畢竟收入結構的變化不止影響營收，更與利潤掛鉤。

截至2025年12月31日，越秀服務錄得毛利5.77億元，毛利率為14.8%，同比略有下降。受到毛利變動影響，年內歸母凈利潤下降22.5%至2.74億元。

管理層沒有回避毛利率波動的問題，表示毛利率下降主要由于：受房地產行業深度調整影響，高毛利的增值業務縮減；階段性房屋硬裝業務陸續結算完畢，來自該業務的收入及毛利潤減少；持續投入成本以提升服務品質、穩定商業項目出租率，整體運營支出有所上升；因政策調整導致人工成本增長。

簡而言之，毛利率下降主要與業務結構、剛性成本有關。

過去，高毛利業務大多與地產鏈接，如今處于調整期內，盈利能力下滑是大多數物企的必經之路；其次，市場對服務品質提升的追求，以及用工成本上升都加重了支出端的壓力。

考慮到各項業務的發展前景與戰略需求，越秀服務最關鍵的一刀指向了增值業務。

越秀服務管理層表示，營收結構變化是公司戰略性考量，未來將聚焦基礎物管、筑牢基本盤，同時進一步優化收入結構，為轉型、騰挪資源向更高質量的發展做積極的努力。

針對成本剛性增長與調價，越秀服務管理層表示，最低工資標準上漲確實帶來公司人工成本的增加，但公司2025年香港有6個項目實現了提價，并實現了質價相符。

與此同時，越秀服務在管面積中92%的項目位于一二線城市物業費單價總體高于行業的區域，且總體處在行業中高水平，具備應對人工成本調增的較好基礎。公司也正積極向非住業態轉型，布局交通樞紐、公建等付費主體信用分數比較強、附加值高的賽道，以此對沖住宅物業提價難的問題。

管理層表示，越秀服務將持續優化業務結構，包括剝離低毛利以及可持性差的業務，以聚焦基礎服務和高附加值運營型增值業務，提升整個公司整體的盈利體量。

葉茂

越秀服務依舊相信“穩健”的力量，相信安全的現金規模是企業穿越周期最大的底氣。

公司現金及定期存款達49.06億元，較2024年末穩步增長，實現經營性現金流持續凈流入5.09億元。

股東回報方面，越秀服務決定將派息比率從過往的50%進一步提升至60%，全年派息每股0.11元。

而透過表層的數字，衡量一家物企最重要的線索依舊是：底盤是否穩固，護城河是否足夠深，核心競爭力是否能夠穿越周期。

值得注意的是，越秀服務物業管理服務雙位數的收入增幅，其實建立在公司近年來管理規模擴張放緩的基礎之上。

截至2025年底，越秀服務總在管項目為465個，新增項目數量為28個，總在管面積7350萬平方米，同比增長6%；合約項目521個，全年新增13個項目，總合約面積9000萬平方米，同比微升1.4%。

從在管面積增長可以看出，越秀服務年內并沒有在外拓上松懈，而合約面積并不同步的漲幅背后，其實是企業主動退出部分項目的選擇。

增量方面，越秀服務新增在管面積1071萬平方米，同比減少5.3%；合約面積為980萬平方米，同比減少24.3%。年內退場面積約655萬平方米，同時在管項目組合及布局也在持續優化。

其中，越秀服務住宅業態在管面積占比為63%，基本保持穩定；TOD業務占比為15%，商業及產業園占比為17%，均略有上升；公建業態占比為5%。

管理層表示，合約面積增速放緩主要由于公司調整投拓戰略，不再盲目追求面積的擴大，更加聚焦于高質量發展，同時推出了營運效益差、回款慢的外拓項目，堅持住宅、商業、大交通、公建四大業態同時進行的核心方向，目前整體的業務布局保持穩定。

行業已經告別規模擴張的紅利期，轉向存量以及增量的價值深耕。但完全依靠外拓并不是維持增長的長久之法，如何在結構調整中找到“第二增長曲線”才是必答題。

越秀服務認為，公司目前基礎物業服務比較穩健，現金流充裕，具備向高質量發展轉型的機會與戰略，未來除了做好存量業務之外，將重點通過賽道拓展轉向高質量發展模式。

首先，越秀服務將做好區域深耕。12個核心城市中，錨定大灣區、長三角、中西部的高等級城市，以及北京、天津等北方核心城市，通過區域深耕以及公式組合城市運營商的能力打造基本盤。

在賽道層面，公司將進一步布局非住業態，向“物管+資管”并重的模式發展。另外，公司在存量市場中還有比較大的增值空間，接下來將加大增值服務的拓展力度，實現從交易型向運營型的轉變。

管理層會上提到的踐行“根深葉茂”雙輪驅動戰略，意為將基礎服務做深做透，構成密度與厚度；增值服務做優做強，延伸價值與廣度。

縱向錘煉基本盤，橫向擴大基本面，順應大方面的主動轉型與聚焦，正是行業頭部物企的轉型方向，也是當下物企應對行業變局的應有之義。

“市場未來一方面會逐步的向頭部企業進行聚集，另外一方面有能力、有思路的企業將會發展得更好。”

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