唐鎮，滑落了一個階層

這幾年房價普遍下滑，幾乎沒有任何一個區域幸免于難。

這是大行情問題，沒辦法。

有些局部區域更慘，下滑幅度明顯超過大盤，比如唐鎮。

唐鎮、大虹橋曾經是樓市頂流，高峰期二手房突破10萬。

現在浦發羅蘭成交6萬左右，下滑了40%以上。

很多老破小，尤其是郊區，降幅比這個還大。

千萬級次新房中，降40%以上的就不多了。

唐鎮下滑這么猛，是因為之前漲太多。

其實這個價格也就回到2020年大漲前，不算跌穿。

2020年之前，唐鎮次新房單價不到6萬，仁恒東郊花園好點，6萬出點頭。

這個價格沒有明顯比周邊兄弟更貴。

比如周浦康橋地區，離陸家嘴距離跟唐鎮差不多，房價也差不多。

2020年之前周康地區標桿是中駿柏景灣等等，單價也要6萬多。

二梯隊小區綠地東上海，單價5萬左右。

可以說那個時代，周浦康橋和唐鎮房價基本一個梯隊。

川沙比他們遠點，房價也低一點。標桿小區凱佳公寓、陽光城榆景灣5萬左右，很合理。

2020年之前，這個價格體系市場很認可，非常穩固。

唐鎮浦發羅蘭翡麗、仁恒東郊花園、大名城紫金九號號稱三兄弟，品質比周康林海公路那邊的小區略高。

稍微貴點也正常。

整體浦東外環是一個梯隊。

2020年下半年市場變天了。

那一年，大疫剛開始，房價卻迎來暴漲。

聯洋直接由9萬漲到14、15萬，張江學區房原來1000萬出頭，后來直接要1500萬。

那一年是學區房高峰，公民同招、民辦搖號等措施下來，民辦學校價值直線下滑，公辦學校瞬間火爆。

尤其是九年一貫制的，特別火。

那次行情，領漲的就是學區+品質小區+地段的組合。

符合這三點的，沒有不大漲的。

聯洋、大寧、新江灣、古美等等。

聯洋、大寧、新江灣紛紛漲到1500萬以上。

房價漲了，預算不能同比例提高。

原來盯著這些區域的中產家庭買不起了，只能看看外環。

浦東的家庭，優先外溢到了唐鎮。

唐鎮能抓住這波紅利，優勢很多。

最重要的當然是學區，這里早就給了福外唐城，2020年建平培德也在施工了。

那個年代學區還沒泛濫，很多家長看到建平、福外這樣的字眼還是走不動道。

唐鎮也有好房子，浦發羅蘭翡麗、仁恒東郊花園、大名城紫金九號品質在外環外獨一份。

雖然買不起聯洋了，雖然被趕去了外環外，但是我房子比聯洋好。

給了中產家庭極大的心理安慰。

唐鎮還有龍東高架，直插內環，上班去陸家嘴、去張江都非常方便。

其他外環板塊都有些缺點。

川沙太遠，觀瀾小學川沙中學只在當地有名，市區中產可不認。

周浦是城鄉結合部，老房子太多，農民房太多，滿足不了中產逼格。

手握1000萬的中產家庭來了，唐鎮必須賣1000萬。

你賣多少錢，取決于我有多少預算。

所以唐鎮三兄弟迅速由6萬漲到10萬，填補1000-1500萬總價的市場空白。

你值不值這個價不重要，重要的是我沒得選。

你不需要證明自己值1000萬，只需要證明自己比周浦、康橋好就行。

沒有抓住這些外溢的川沙，5萬多漲到6萬多。

沒有抓住這些外溢的周浦康橋，6萬多到8萬。但是小戶型多，總價也就六七百萬。

唐鎮已經明顯跟你們不是一個階層。

你們還是剛需，唐鎮已經躋身中產。

1000多萬的客戶，跟六七百萬的，確實是存在鴻溝。

這就是環二經常講的階層躍遷。

唐鎮那次大漲，完全是短期供需失衡，中產沒地方買。

這個邏輯環二早就講過了，也給大家提醒，不要高價接盤唐鎮。

2021年6月16日公開寫文章，讓大家不要去接盤了

文章里明確講了，唐鎮、臨港漲這么多、賣這么貴純粹是因為供應少。

供應量一上來，房價肯定頂不住。

后來不僅是唐鎮供應量增加，全市都在增加。

尤其是1000-1500萬的新房，翻倍增加。

浦東中環全面開發，張家浜、北蔡楔形綠地、新楊思、前灘南，輪番上演。

1000-1500萬的客戶盡入吾彀中矣。

中環新房就像黑洞一樣，千萬級客戶很難跑到外環外。

恰好這幾年學區概念下滑，品質概念上升，唐鎮優勢又縮水。

1000-1500萬的客戶拋棄唐鎮，能來接盤的只有600-1000萬的客戶。

唐鎮又回到了起點。

公平的說，唐鎮沒有跑輸大盤。

2020年唐鎮、周康起點都是6萬，現在也都是6萬，大家表現差不多。

不同的是，唐鎮曾經沖到10萬，現在回到6萬，跌的更痛。

周浦只沖到8萬，現在跌回6萬，大家感受好一些。

不同的是唐鎮樓市沒有洗牌，三兄弟還是標桿，后來開發的融創未來金融城不給力。

周康大洗牌，后來開發的新城西岸公園、仁恒珊瑚世紀成了標桿。

這兩個標桿代表周康賣到6萬多，中駿柏景灣已經跌到了5萬多，實際保值性還不如唐鎮。

回顧這次周期，唐鎮經歷這樣大的波動，核心是短期唐鎮晉升了中產。

其實大虹橋也一樣，曾經短期夠到了千萬級中產。

川沙、周浦、康橋，九亭、江橋、南翔始終是剛需地段。

現在中產地段泛濫，不需要大虹橋、唐鎮當中產備選，他們又回到了剛需定位。

現在唐鎮6萬多二手房賣的很好，大虹橋5萬多賣的很好，房價基本都觸底了。

不管怎樣，唐鎮就是比周浦、康橋宜居，就是比川沙地段好。

唐鎮的普通小區融創未來金融城，房價跟周浦、康橋沒區別，說明唐鎮整體已經沒有泡沫。

唐鎮三兄弟貴一點，是因為品質還是夠硬，領跑外環。

唐鎮三兄弟學區也培養了一段時間，得到了很多家庭認可。

品質+學區+高架，有一點溢價也正常。

更重要的是，浦東抓住了這次機會，直接把唐鎮新房拔到了8萬以上。

新房是市場的錨，新房錨定在8萬，二手房就有了下限。

周浦、康橋、川沙一帶，還是6萬多，浦東外環還是拉開了梯隊。

可惜的是大虹橋，沒抓住這次機會，新房還是6萬，甚至不到6萬（《大虹橋，做錯了一件事》）。

大虹橋的房價錨定，跟南翔、九亭、江橋差距不大。

給了一個大大的房價上限，給限死了。

看得見的將來，唐鎮定位還是比周浦、康橋、川沙高，房價一定比他們貴。

如果運氣很差，后面房價沒有大漲，唐鎮始終是剛需區域，那價差就維持現在。

如果運氣好一些，后面大行情啟動，唐鎮還是有可能晉升中產，再次跟其他外環拉開差距。

這就看你信不信國運了。

2026年我們又走到了歷史關口，變化不亞于2020年。

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