上海爆發(fā)，率先打響了第一槍！

上海樓市有了一些新變化 ，非常積極的變化。

提醒一點，這種積極的變化，也許跟大家想的不一樣，并不是為了房價上漲，更多是為了房價穩(wěn)定。

在我看來，這是好事。

1

政策情緒很穩(wěn)定。

三個一線城市中，北京過于政治化，深圳過于市場化，上海不偏不倚，介于二者之間，相對均衡。

上海市場的穩(wěn)定性，有幾點值得關(guān)注。

1、繼續(xù)征收房產(chǎn)稅。

這一點最出乎意料。

按理說，市場都這樣了，全國房產(chǎn)稅都被迫延遲，根本沒有進行的勇氣了，再加上中央層面因城施策，上海即使暫停房產(chǎn)稅征收，也完全合情合理，但是上海沒有。

也就2025.9月減免了一部分人的房產(chǎn)稅，但一則只是減免，并沒有暫停，二則針對減免人數(shù)不多，大體上上海還是延續(xù)了房產(chǎn)稅的征收。

2、放開外環(huán)外的限購。

去年放開限購是高層的統(tǒng)一要求。

不只上海，北京針對五環(huán)外和五環(huán)內(nèi)放開了限購，還是2次。深圳只有1次，留下了南山福田+新安街道等核心片區(qū)。這一點，北京＞上海=深圳。

很明顯，北京的政策壓力更大一點。

3、收購二手房+城市更新。

這是兩件事。

一是2月2日啟動的收購二手房用于保障性租賃住房，浦東靜安徐匯3大核心區(qū)作為首批試點。

分析一下：

（1）試點區(qū)域太牛逼，核心中的核心；

（2）以前是以舊換新，現(xiàn)在完全跳出，轉(zhuǎn)向了保租房；

（3）銀行托底，不用擔(dān)心錢。

二是 2月3日，政府工作報告提出20 26年繼續(xù)城市更新， 完成20萬方舊改。

聰明在哪里？

舊改很難，但是只要改造成功，收益非常高。

發(fā)現(xiàn)沒有？

即使市場很差，高層施壓，上海也沒有一味讓步。

大的層面，央行降息，收房做保障房，放開限購，上海都照做了，無非是時間會晚一點，畢竟基本面不錯，不必著急。

小的方面，上海真正做到了因城施策，比如收房做保租房這件事，很明顯是不錯的嘗試，舊改規(guī)模也非常務(wù)實，才20萬方。

2

市場情緒很穩(wěn)定。

關(guān)于上海，我拿到了幾個數(shù)據(jù)，結(jié)合去年上半年我去上海調(diào)研的實際情況，上海是少數(shù)幾個非常健康的城市。

很多人只看到了成都、杭州，其實上海才更具風(fēng)向意義。

1、二手房掛牌量下降。

連續(xù)9個月下降 ， 庫存量較 25.1 下降20% ， 房東撤牌率升至15.3%，內(nèi)環(huán)內(nèi) 的 房東撤牌 甚至 高達87%。

2、五大新城價格穩(wěn)定。

其實五大新城也下跌了不少，臨港腰斬，松江40%，嘉定35%，青浦35%，奉賢30%，相比于上海很多片區(qū)，其實不算少。

但是跌幅大≠市場差，五大新城下跌幅度大有幾個因素：

（1）大環(huán)境，

（2）之前漲的太猛，泡沫太大。

3、二手房市場量價平穩(wěn)。

2025年成交量25.4萬套 ， 下面會有詳細講解。連續(xù)好幾個月的成交量超過2.2萬套，成交量穩(wěn)住了 。

4、典型小區(qū)降價后穩(wěn)定。

一個是 浦東新區(qū)-唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)檀府，一個是青浦-徐涇板塊的萬科天空之城 ，之前市場非常火， 關(guān)注度高，倒掛2萬， 片區(qū)也非常優(yōu)質(zhì) 。

浦發(fā)檀府 ， 緊鄰張江、金橋，22年最高8.5-9，現(xiàn)在7。

萬科天空之城 ， 大虹橋，17年 才5.5 ，22年 8.5+ ， 現(xiàn)在6.5 。

有一個基本的判斷：上海二手房市場已經(jīng)基本實現(xiàn)了 量價穩(wěn)定。

同時有2個數(shù)據(jù)也必須注意。

數(shù)據(jù)1：

從25.1到26.1的數(shù)據(jù)表明，在9個成交總價的面積段中，除了200-300萬的占比幾乎沒有變化外，處于最低成交面積段的200萬以下比例迅速上升，從37%上升到50%，從占比1/3上升到接近一半，其余所有面積段都有1-2個點的降低，這說明了幾個問題：

（1）房價下跌了。

（2）大家手里沒錢了，預(yù)算降低。

（3）300萬以下是絕對的成交主力，量大、成交快。說明上海市場中，購買老破小和動遷房的客戶很多。

數(shù)據(jù)2：

2021年之前的市場不用關(guān)注了，從成交量上能非常明顯的看出，當時市場太火了，17-18年還只是17萬套，20-21年一下子干到28-32萬套，幾乎翻倍。

最明顯的數(shù)據(jù)是，22-25年的數(shù)據(jù)，一是成交量在漲，二是增速很穩(wěn)，平均漲幅13%、21%、5.4%，基本維持在10%的增速，月均2萬套是上海的常態(tài)。

預(yù)計26年的二手房成交量不會有太大的增速，穩(wěn)定是最好的狀態(tài)。

3

五大新城的市場情緒很穩(wěn)定。

在第二部分，我并沒有過多闡述五大新城，要留在這里詳細講解。

因為上海五大新城的邏輯跟其他城市的近郊新城的發(fā)展邏輯完全不一樣。

其他城市的發(fā)展邏輯是：你就是個睡城。

上海五大新城的發(fā)展邏輯是：你得是個產(chǎn)城。

從頂層設(shè)計上就是完全不同的設(shè)計方向，也就決定了上海五大新城的底層邏輯和發(fā)展路徑是相對健康的。

臨港新城有問題嗎？逼格太高，落地一般，界面一般，人口太少，房價腰斬。

青浦新城有問題嗎？看似漲跌很穩(wěn)定，實則華為并沒有導(dǎo)入足夠的產(chǎn)業(yè)和人口，自身發(fā)展也一般，房價跌的不多但同樣漲的不多。

松江新城有問題嗎？雖然有產(chǎn)業(yè)，很成熟，界面很不錯，但是房價跌幅也是五大新城中最高的前2位，而且片區(qū)太成熟了，加工制造業(yè)轉(zhuǎn)型困難。

奉賢新城有問題嗎？規(guī)模不大，典型的內(nèi)生型市場，對新上海人的吸引力不大。

嘉定新城有問題嗎？發(fā)展太分散了。

但是我跟你說，上海五大新城已經(jīng)非常不錯了。

1沒爛尾，2都相對比較成熟，3全部都有產(chǎn)業(yè)，都是成熟的產(chǎn)業(yè)，4通勤都很不錯，至于通勤時間長短因人而異，大城市也非常正常。

青浦新城有大虹橋，有17號線，有長三角一體化，有 中國核建、安踏、波司登等總部企業(yè) ， 練秋湖更是來了華為 ， 信息軟件業(yè)增速高達30% ， 滬蘇嘉城際鐵路快通車了 。

奉賢新城雖然規(guī)模最小，但 發(fā)展最快， 有地鐵，有商業(yè)，有好醫(yī)院， 金海湖 也已經(jīng)是整個片區(qū)的地標 。

嘉定新城應(yīng)該是最務(wù)實的一個，本身就是傳統(tǒng)的汽車產(chǎn)業(yè)打底，雖然房價漲跌都不突出，但勝在穩(wěn)定，有汽車產(chǎn)業(yè)，再往東還有南翔湖，萬達廣場，有遠香湖，西郊金茂府差不多6-7萬。

臨港新城，如果按照規(guī)劃來講，其實算是五大新城 之首 ， 經(jīng)濟最強、規(guī)劃能級最高的 ， AI，新能源車都在臨港，戰(zhàn)略+產(chǎn)業(yè) 都是頂級的，無非是區(qū)位+通勤+界面+時間短。 比如未來的 建設(shè)金融灣 、 未科社區(qū) ， 榮耀之環(huán)建好了，大劇院也在建設(shè)中 。

松江新城， 基礎(chǔ)好發(fā)展早， 7所大學(xué)優(yōu)勢和人口優(yōu)勢， G60科創(chuàng)走廊，9號線和12號線， 也有傳統(tǒng)制造業(yè)，早期吸引了大量的港澳臺的投資，還有廣富林富人區(qū)，

總結(jié)一下：

五大新城是比較成功的城市近郊發(fā)展的模板。

風(fēng)來豬飛起，風(fēng)去城落地。能兜底，下限高，上限也高，有產(chǎn)業(yè)，有交通，有落地人群，有配套，能自住，長期看投資也不錯。

還有一點，五大新城的房價相對扁平化，這就很有意思了。

松江新城5.5，嘉定5，青浦4.5，奉賢4，臨港3-4，考慮到臨港的通勤，其實追平了4個兄弟。

這也從側(cè)面印證了五大新城都在均衡發(fā)展。

5

上海是能兜底未來樓市的方向。

不管是政策層面，市場層面，城市發(fā)展層面，都在印證這一點。不像杭州、成都那樣的張揚，不像北京那樣的過于穩(wěn)定，而是兩手都抓，兼顧穩(wěn)定和市場。

尤其是最近看了好多新聞，說北京海淀的學(xué)區(qū)開始漲了，我不置可否，有些話也不敢多講，只能給一個建議：穩(wěn)一穩(wěn)，看看上海再說。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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