全國房價止跌信號初現，多地二手房成交回暖，房價是否有望筑底？

根據國金證券研報數據，截至1月末，22城二手房成交面積的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。多地二手房成交回暖，背后的原因是什么？房價是否有望筑底？

這個問題可以分兩部分來看清楚：一是為什么會回暖，二是房價能否視為筑底。

一方面，政策在集中發力，顯著降低交易和持有成本，直接刺激二手房流動。

2026年開年，房地產相關政策明顯從去杠桿、去泡沫，轉向穩市場、穩預期，重點是降低買賣雙方的綜合成本，鼓勵合理自住和改善需求入場。

個人銷售住房增值稅政策調整后，購房不足兩年的稅率由5%降至3%，持有兩年以上住房對外銷售免征增值稅。

以一套300萬左右的房子為例，持有不滿兩年出售，增值稅從15萬元降為9萬元，節省約6萬元，對想賣舊換新的家庭是非常直接的減負。與此同時，出售自有住房并在一年內重新購買住房的家庭，可以申請退還已繳納的個人所得稅，這等于給換房行為打折，盤活二手房存量。

金融端也在同步降成本。公積金貸款利率降到近幾年相對低位，五年以上首套公積金利率大致在2%左右，商業性按揭首付比例也有所下調，整體信貸環境更寬松。

對買房人來說，首付壓力變小、總利息支出下降；對賣房人來說，潛在買家的支付能力邊際改善，更容易成交。多項政策疊加，構成了一個“低成本交易窗口期”，自然會推高二手房成交量。

另一方面，價格已經經歷了一輪較為徹底的主動出清，以價換量階段正在展開。

根據機構統計，截至1月末，22城二手房成交面積同比降幅從26.8%收窄到13.0%，2026年以來成交面積環比連續正增長，1月末已回升至279萬平方米，為2025年6月以來最高水平，同比增幅由負轉正至17.7%。

全國二手住宅掛牌價格依然在環比下跌，但跌幅從此前明顯的下挫，收窄到不足1%左右，呈現出“從跳水變成緩慢下臺階”的走勢。

城市數據更能說明問題。上海1月二手房網簽約2.28萬套，同比大增且連續三個月站在2.2萬套上方，創近五年同期新高；北京1月二手住宅網簽超過1.5萬套，同比增長超過兩成，為近幾年同期高點；其他像廣州、西安等重點城市，二手房成交同比也普遍保持增長，部分城市創下近三年或五年新高。

但與此同時，這些城市二手房均價整體仍在微跌或弱勢震蕩區間，并沒有出現全面快速上漲局面。

這組“量升價弱”的組合，本質上就是以價換量。過去兩三年，很多業主被市場反復教育：不降價就賣不掉。到了2025年四季度，不少城市的二手房價格已出現10%–20%的累計回調，學區房、地鐵盤、老小區都在不同程度下調報價。

價格跌到剛需和改善真正能咬牙接住的位置后，成交需求被激活，成交量開始放大，但價格仍在底部區域徘徊。

供需結構變化也很關鍵。北京二手房掛牌量從2025年9月的14萬多套下降到2026年1月的12萬多套，新政之后日均新增掛牌量回落明顯；上海二手住宅掛牌量連續數月下行，中介平臺記錄的庫存連跌多個季度；

全國范圍內，重點城市二手房掛牌量也在環比收縮。這意味著前期那種大規模、恐慌式的拋售行為已經退潮，愿意“打骨折甩賣”的業主在變少。

與此相對的是，部分核心區域優質房源議價空間在收窄，之前常見的10%–15%砍價幅度逐步收窄到更有限的范圍，甚至個別樓盤開始小幅上調掛牌價。市場從“買方極度占優”慢慢回到相對平衡狀態。

當掛牌減少、拋壓減輕、議價空間收窄時，價格繼續快速下跌的動力自然削弱，這就是所謂“止跌信號”最直接的體現。

最后一股力量來自預期，也就是人心。從輿論和市場參與者的提問來看，過去幾年大家問得最多的是“還會跌多少”“還能不能保值”，而最近幾個月，更多人在問“現在是不是底”“會不會錯過窗口期”。

這種問題本身，就代表著心態從“趕緊離場”向“要不要上車”轉變。

在真實生活中，很多家庭的決策與其說是對行情的精確判斷，不如說是被現實需求推著往前走：孩子快上學了，需要學區；父母要來同住，需要多一間房；通勤太辛苦，希望靠近工作地。

當價格從高位跌下來，政策降低了稅費和利息成本，月供壓力可控時，一部分剛需和改善就會集中入場。這種“被生活逼出來”的需求，往往更具韌性，也更能支撐成交量的底部。

那么，在這樣的背景下，能不能說房價已經筑底？

需要區分層級來看。全國層面來看，目前出現的是比較典型的“量先穩、價磨底”的狀態：多組高頻數據表明，重點城市二手房成交面積環比多月為正、同比由負轉正；百城二手住宅價格整體依然在小幅下行區間，但跌幅明顯在收窄；核心城市掛牌量和庫存從高位回落，業主議價空間收窄。

這一系列現象組合在一起，說明全國范圍內的二手房市場，已經從之前的快速下跌階段，進入到緩慢磨底和結構性分化階段，“止跌信號”是可以確認的。

但這并不等于全國房價已經出現統一的大底，更不意味著要馬上進入新一輪普漲周期。

一線和少數強二線城市，人口和產業基本面較好，近兩三年價格已經歷一輪較深調整，加上這次政策托底和成交恢復，可以認為已經大致落在“價格底部區間”內，未來大概率是在一個相對窄的區間內上下震蕩，而不是再度普遍大幅下行。

大量中小城市則不同。人口流出、產業支撐有限、土地早期供應過多，導致庫存壓力依然顯著。

即便短期也出現因為政策或節日錯位帶來的成交回暖，但從中長期看，價格仍面臨下行或長期弱勢的壓力。在這些地方談“筑底”，為時尚早，更接近“途中反彈”。

對普通購房者而言，可操作的結論或許是：如果你是剛需或改善，身處一線或有穩定人口流入和產業支撐的強二線城市，有穩定工作和可控杠桿，打算長期自住三年以上，那么現在這輪成交回暖階段，是一個相對安全的上車窗口期，不必過度糾結“是不是絕對最低點”。

更重要的是挑對城市、板塊和產品，控制好自己的負債比例，而不是妄想通過頻繁進出賺快錢。

如果你是在大量中小城市，看重的是資產保值增值而非居住本身，就要更謹慎，關注人口流向、產業結構和財稅狀況，警惕長期供大于求導致房價“緩跌拖長線”的風險。在這些地方，買房更多要從“消費品+必要居住品”的角度綜合考量，而不是單純的投資品。

如果是純投資、短炒思路，指望復制過去高杠桿、短周期的暴漲故事，那這輪回暖其實和你關系不大。市場已經回歸一個更接近普通資產的收益率區間，風險收益比已經完全不同于上一輪大牛市。

所以咱們普通人真正需要關注的，不是會不會再跌幾個點，而是你站在什么城市、什么板塊，用什么杠桿，做的是過日子的決策，還是賭運氣的選擇。