北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我們去年剛落戶北京，房子在昌平北七家，目前出租。孩子在西城**小學五年級，因為單位雖然有政保，但只能保證京戶，所以我們只能隨機了。但既然是有了戶口，我們想買套西城陶白的房子做兩手準備，如果到時候單位政保能給力的話當然最好，不能的話也有房子做兜底。問題是像我們這種情況，如何用較低的400萬預算買到性價比高的房子？
近期我們嘗試過看房，但無論是我們自己計算還是讓中介給計算，租售比好像都沒有合適的，中介都不推薦了。
另一個方案是索性放棄學區房，直接買石景山或豐臺區的自住房。但沒想好是否賣掉北七家的，大概能到手200萬出頭。麻煩您點評一下這兩個方案，哪個更合適，以及是否應該賣掉北七家的房子。
A：
1、您的落戶是單位辦理的吧？那如果北七家的房子與積分無關，就看房租收入是否劃算吧。算算租金收益率（凈收益），高于1.8%就留著，低于的話就意義不大了。
2、是否在陶白買一套，那就看是否能買到低溢價的了唄。如果能買到就各項兼顧，但如果不能買到，相當于用100萬左右或以上的溢價，給孩子買了個備胎。我認為是有點兒貴，而且還得承擔入學高峰過去后的保值風險。
反正要是我的話不買。因為既然您單位能有西城的政保，那說明落戶也會在西城，再加上已經有了西城學籍，那有沒有房的區別不大。畢竟西城不是朝陽，很難在小升初時用房子選學校。
所以還是盡量先爭取政保吧。如果政保不好使，那就說明競爭激烈到學位緊張。可如果到時候連政保都不好使，普通家庭買套房就能好使了嗎？反正我認為是這備胎要么用不上，用上了也起不了多大作用。
3、房子是用來住的，既然孩子已經上學那就買自住房吧。要不然就算現在買了套學區占坑兒房，孩子上初中之后還得是折騰，又花一次置換的稅費成本，我認為不值當的。
所以如果是不買學區房了，那就索性賣掉北七家的，一步到位買改善的自住房，600多萬無論在豐臺還是石景山都能買到還不錯的了。
僅供參考。
二
Q:
我有一件糾結的事，本人京戶，目前住海淀父母的房子里（與姐姐共有產權），工作和孩子上學都在不遠處。我們自己的房子在朝陽垡頭，翠城D區92平兩居，感覺保值不太好，一直空置，您建議還留著這套房嗎？
我們曾有想法是把這套房換成朝陽外國語的學區房，這樣給孩子小升初時留一條退路。但考慮到學區房的溢價高所以就放棄了，畢竟在海淀有戶口，所以還是在海淀上學。目前孩子三年級，成績一般吧，您覺得有必要折騰到朝外嗎？
A：
1、翠城D區，經濟適用房本來就是自住為主的，沒必要太糾結保值，差不多就得了。D區的優勢是房齡相對新，劣勢是離地鐵遠點兒又挨著鐵道，塔樓的品質也不如A區等2003年之前的那幾期，價格走勢也就相對弱點兒。
但房子是用來住的，還是多考慮自住吧，能自住就留著，確定住不上也不合適出租再賣。但為什么一直空置啊？是裝修太好舍不得租嗎？那就賣掉吧，趁著裝修還值錢，要不然一出租就毀了，跟租金相比不劃算。
2、常規建議是沒必要換到朝外，或者一定考慮好了再換。因為既然是孩子三年級，那就是2023年入學的，是北京有史以來的最高峰。那無論是幾年級換，怎么換都是同一屆，哪所好點兒的學校都學位緊張，競爭也激烈。
也就是說，換了房也不敢保證確定進入朝外，尤其是小學轉學，萬一不成功，那這學區房的溢價不就白花了嗎？
所以如果確定換學區，那索性買初中對口的吧。這種房的溢價就很低了，即便沒進入朝外也不算吃虧。但是，一般來說轉學都是盡量早，尤其朝外小學的教學又好，但誰敢保證啊？
3、所以我覺得換不換的意義不大，折騰半天萬一不成功呢？而且換過來也競爭激烈，在海淀如果是排名一般，到了朝外也未必怎樣，那到中考時或許還不如在海淀呢。畢竟海淀的高中多，有可能選擇性更大。
4、總之如果翠城的既不住也不租就賣掉吧，但不太建議換朝外的學區房，考慮好再折騰吧。
僅供參考。
三
Q:
我家情況是北京老宣武的，90年代拆遷到西羅園，前幾年父母換到了竇店山水匯豪苑，本來圖的是環境好房價低，沒想到現在房價更低了，目前不算裝修凈賠70萬。我是16年結婚時買的大興西紅門，五環內，到現在基本持平，但月供壓力也不小，每月降了些也一萬呢。
我老婆家是西紅門本地的，早拆遷了，她名下就一套理想城的一居室，現在160萬左右，出租3000。
現在我想是不是應該整合一下這三套房，要不然竇店的越來越低，這地段兒怕砸手里。我們自住這套是月供壓力大，而且沒學區，孩子馬上面臨上學問題了。理想城這套則是有些雞肋，還老換租房的。
A：
1、整合三套房？這工程量可不小。尤其是竇店這套，如果凈賠70萬，戶型得在100多平吧？未必好賣，或者說掛牌期不會太短。再加上父母得居住，這看房的打擾多鬧心啊？所以我建議是先安排好父母的居住吧，最好先搬到理想城這一居室然后再賣，空房也更好賣。
2、但竇店這套能賣多少錢啊？您家現在自住這套在還完貸款后能套現多少？也就是三套房的總凈值是多少，準備換總價多少的？
這先做個大致的預算吧，要不然不好聊。有了預算再把需求列出來，比如是學區為主還是自住為主，準備買在哪個區？對保值的想法怎樣，是長期居住還是過些年還要置換？
3、再有，理想城這套一居室的價格不太對似的，租金有些偏低，或者說160萬報價有些偏高。如果價值160，這3000的租金還老換租客，那這套房是不是有些瑕疵或硬傷啊？
如果沒硬傷，理論上這套房應該是最好賣的，留到最后吧，小戶型都不用愁。就是再核實一下價格和租金吧，別賣虧了。
4、其他的沒什么說的，您還是先做個大致方案吧，包括預算和主要需求，要不然不太好聊。
僅供參考。
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