樓市預(yù)期急轉(zhuǎn)向，房價走向沒有懸念了

　　昨天在知識星球收到一個提問，說現(xiàn)在的一線城市的房價已經(jīng)回到了十年前，難道現(xiàn)在的經(jīng)濟基本面還不如10年前嗎？是不是房價已經(jīng)觸底了？

　　我理解提問者的本意是現(xiàn)在的居民收入應(yīng)該比10年前高，因此樓市購買力應(yīng)該更強，但這個結(jié)論卻存在明顯的謬誤。

　　而 謬誤 產(chǎn)生的原因，我認(rèn)為是一種被“打工人思維”禁錮的思維慣性。

　　這句話怎么理解？

　　我們這代人，可能在初中時，都學(xué)過“剩余價值”理論，意思是勞動者工作8小時，但老板只支付6小時的工資，剩下2小時就作為剩余價值變?yōu)榱死习宓睦麧櫋?/p>

　　這個在19世紀(jì)，可能是成立的吧，但在當(dāng)下社會，卻完全不是這樣。

　　這里最根本的問題，在于價值，或者說商品價格，到底是誰說了算，到底是生產(chǎn)者，還是消費者？

　　如果是生產(chǎn)者，那么這世上就不會有虧本破產(chǎn)的企業(yè)，所以這個邏輯是說不通的。

　　而真相則是，當(dāng)我組織生產(chǎn)了一件成本為80元的商品，如果消費者愿意支付100元購買，那么我就獲得了20元的剩余價值。所以說，利潤，實際上是提前對消費者的喜好做預(yù)判，從而獲得的消費者剩余。

　　反過來，如果我的判斷錯誤，80元成本的商品，保本都賣不出去，消費者只肯出到50元，那么我就要蒙受30元的虧損。

　　由于每個企業(yè)主雇傭勞動者，需要依照市場價格，采購原材料，也需要依照市場價格，所以成本上大家都是差不多的，最后就看誰能更精準(zhǔn)的預(yù)判消費者喜好，誰能效率更高的組織生產(chǎn)，誰就可以在競爭中獲勝。

　　換句話說，勞動者按照勞動力市場價格獲得勞動收入，而老板則根據(jù)預(yù)判消費者剩余而獲得利潤。

　　對于老板，你判斷正確，你就賺錢，你判斷錯誤，你就破產(chǎn)。

　　所以我們可以看到賺錢思維上的兩種依賴路徑：

　　1 打工人路徑依賴

　　相信勞動價值論，所以志在職級晉升，比如，p9的勞動比p8值錢，p8比p7值錢。這個在勞動力市場，成立。所以打工人要把自己鍛煉成更好的專才（或者說零部件）。

　　2 老板路徑依賴

　　相信消費者剩余論，同樣一份勞動，做出A商品，可能賺不到錢，而做出B商品，可以賺大錢，所以，老板最重要的，是戰(zhàn)略方向，是要精準(zhǔn)預(yù)判消費者的偏好，甚至操控消費者的偏好。

　　而一旦當(dāng)你把目光聚焦在順應(yīng)或操控消費者偏好之上，你看待世界的角度和方式，就完全不同。

　　比如網(wǎng)紅直播帶貨，之所以賺錢，是因為網(wǎng)紅可以聚焦消費者的注意力，從而提升消費者偏好。網(wǎng)紅賺的，是消費者剩余的錢。

　　所以大網(wǎng)紅和小網(wǎng)紅，在直播時雖然付出一樣的勞動，但由于粉絲數(shù)差異，導(dǎo)致獲得的消費者剩余（利潤），就完全不同。

　　再比如，很多奢侈品牌，希望擴大銷量，就要營造“輕奢”概念洗腦中產(chǎn)，讓中產(chǎn)消費者愿意高價買（操控消費者偏好），以便獲得消費者剩余。

　　好了，分析到這里，我們用投資界的一句名言來總結(jié)，那就是共識決定價值。

　　站在一個創(chuàng)業(yè)者，或者一個小企業(yè)主的視角，你根本無法獲得勞動者的剩余價值，當(dāng)勞動者的市場價為月薪1萬8小時工作制，你是不可能用8000月薪8小時工作制，或1萬月薪10小時工作制去招聘到這個人的，不僅如此，你還要支付相對于大企業(yè)更高的工資溢價，以彌補小企業(yè)在穩(wěn)定性上不如大企業(yè)的缺點。

　　也就是你根本無法獲得“ 勞動剩余價值 ”，你唯一的出路，在于精準(zhǔn)預(yù)判消費者偏好，決策員工的勞動方向，從而相比大企業(yè)獲得更多的消費者剩余。

　　一切戰(zhàn)略圍繞消費者剩余展開，仔細(xì)分析消費者的收入，偏好，行為，這個是你企業(yè)做大，以及盈利擴大的根本方式。

　　切換到投資領(lǐng)域，切換到股市樓市領(lǐng)域，底層邏輯也是相同的，也就是共識決定價格。

　　當(dāng)你理解了分析樓市購買力，需要圍繞買家的預(yù)期，偏好，行為，焦慮等全方位的屬性，你 就有了分析當(dāng)下樓市的標(biāo)尺。

　　比如，因為大家都知道的原因，現(xiàn)在看空的聲音幾乎消失，這個確實有利于營造共識，那么在這種情況下，我們要怎么分析樓市。

　　現(xiàn)在我們可以回到文章開頭的問題， 現(xiàn)在的一線城市的房價已經(jīng)回到了十年前，而現(xiàn)在居民總體收入會高于10年前，那么樓市的合理估值是否要高于10年前？

　　答案是，不一定。

　　如果我換一個問法，你就很快能明白癥結(jié)所在：

　　如果A公司的年度利潤為1億，B公司的年度利潤為2億。那么B公司的合理市值，是否應(yīng)該比A公司高？

　　炒股的讀者，一下子就會發(fā)現(xiàn)問題所在，因為所謂的公司基本面，最為關(guān)鍵的不只在于當(dāng)下的利潤，而在于利潤增長預(yù)期（對未來利潤的猜測）。

　　我們以PEG估值法為例，假設(shè)A公司預(yù)期利潤增速為50%，

　　則A市值 = 1億利潤*50 = 50億

　　假設(shè)B公司的預(yù)期利潤增速為20%，

　　則B市值 = 2億利潤*20 = 40億

　　結(jié)論是，當(dāng)下利潤更低的A公司，當(dāng)擁有更高的預(yù)期利潤增速，合理市值反而更高。

　　切換到樓市的視角，決定樓市的價格，在于買家愿意支付的購買力。而這又取決于兩個方面。

　　第一，賣家和買家對于房價的預(yù)期是怎樣的？

　　這個我們在過去的文章里說過，看一個指標(biāo)，就是跌漲比的變化。

　　跌漲比 = 當(dāng)天房東下調(diào)掛牌價格套數(shù) / 當(dāng)天房東上調(diào)掛牌價格套數(shù)

　　該數(shù)據(jù)越低，代表降價房源越少，漲價房源越多，也就是房東（賣家）越是看好市場。

　　由于賣家和買家都是普通人，共同受到主流唱多輿論的影響，所以賣家跌漲比的變化，實際代表了整個市場對房價未來預(yù)期的共識。

　　上一篇文章我們提到過（點擊：），市場的預(yù)期是逐周走高的（跌漲比逐周下行）。

　　第二，在房價預(yù)期上升的情況下，買家是否對當(dāng)下房價，有足夠的支付能力。這個就需要像分析消費者剩余一樣，全方位分析樓市買家的預(yù)期，收入，擔(dān)心和行為。

　　對此，并不是說居民收入高于10年前，就擁有更高的支付力。

　　舉例來說，假設(shè)10年前京滬中產(chǎn)年收入中位數(shù)為20萬，現(xiàn)在為30萬。那么由于10年前居民對未來預(yù)期良好，所以賺20萬，敢貸款支付15萬的月供。因為他們相信，雖然當(dāng)下要咬牙才能上車，但由于“通脹”，所以預(yù)期20萬的收入會逐步變?yōu)?0萬，40萬。。。

　　這時15萬的月供就變得越來越少了，壓力也越來越小。

　　所以敢于貸款。

　　但現(xiàn)在，即使是30萬收入，但如果居民擔(dān)心有裁員或中年危機風(fēng)險，那么就不但不敢貸款，還要預(yù)留現(xiàn)金作為風(fēng)險應(yīng)對之用。怎么衡量居民的收入預(yù)期是樂觀還是悲觀呢，這個我們在之前的文章中曾提出過居民悲觀預(yù)期指數(shù)。

　　其邏輯為，在同樣的收入下，如果居民越樂觀，就越傾向于消費，存款就會越少，反之，則更傾向于存款而非消費。

　　除了收入預(yù)期的影響，另一個影響在于居民已有的存量債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　因為，只有增量債務(wù)才會變?yōu)闃鞘匈徺I力，才決定房價走向。如下圖：

　　而增量債務(wù)又取決于存量債務(wù)，也就是，居民存量債務(wù)負(fù)擔(dān)越大，敢新增的貸款就越少。那么，當(dāng)下的居民杠桿率，是60%左右，而10年前，是30%+。

　　由于居民杠桿率指標(biāo)的分母是GDP，也就是當(dāng)下60%的杠桿率，已經(jīng)是計入了更高的居民收入之后的結(jié)果。也就是由于更多的存量債務(wù)，現(xiàn)在相比10年前的加杠桿能力是降低的。

　　總結(jié)：由于居民對未來的收入預(yù)期和10年前不同，債務(wù)負(fù)擔(dān)和10年前不同，所以我們無法得出當(dāng)下的樓市購買力，就一定比10年前更強。

　　以上屆是基于“消費者剩余”的分析，那么，從真實的數(shù)據(jù)上，有什么數(shù)據(jù)反饋，可以直接反映 買家是否跟進(jìn)當(dāng)前情緒，是否用真金白銀來支撐樓市購買力呢？

　　看三個指標(biāo)，最領(lǐng)先的指標(biāo)是居民活期存款增速。次級領(lǐng)先指標(biāo)是看房量，第三是成交量。

　　下圖是歷年年底北京的活期存款增速，和小陽春成交量的關(guān)系對照圖。可以看到每年年底的活期存款增速，和次年的小陽春成交量，呈現(xiàn)完全的正相關(guān)關(guān)系。

　　對于今年，由于拉動預(yù)期的求是雜事發(fā)文是1月，所以我也在等1月的數(shù)據(jù)公布。

　　而看房量和成交量，對于京滬等大城市，都能從貝殼獲得公開數(shù)據(jù)，大家可自行獲取數(shù)據(jù)，并和去年同期做完對比分析后，房價趨勢就自然清晰了。

　　我這邊當(dāng)然也有數(shù)據(jù)，但基于大家都懂的原因，不好在公開場合繼續(xù)展開分析，并得出結(jié)論了。

　　后記：

　　商品價格和盈利來自消費者的共識，資產(chǎn)價格同樣來自交易者的共識，但對于樓市這個需要貸款的特殊品種，既取決于交易者對樓市漲跌的預(yù)期，又取決于買家對于自己收入的預(yù)期。

　　前者可通過唱多輿論來拉動，但自己收入預(yù)期會怎樣，只有自己最清楚。而最終這種買家行為預(yù)期的反映，會落地在居民的活期存款增速，居民的看房量，以及成交量上。

　　對于知識星球的同學(xué)，我在春節(jié)前會在知識星球再發(fā)一篇預(yù)測，由于私域不具備傳播性，我會詳細(xì)列明京滬的看房量和成交數(shù)據(jù)，以及和去年春節(jié)前后的對比，并給出分析和結(jié)論。供小陽春要買賣房產(chǎn)的同學(xué)參考。

　　對于公眾號的讀者，本文詳細(xì)列明了邏輯和框架，而數(shù)據(jù)可以從貝殼處獲得，拿到數(shù)據(jù)對比，結(jié)論也就清晰了。

　　全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。