新春回顧 | 中國商業(yè)REITs，決戰(zhàn)2026

· 丙午馬年

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大潮滂滂，“十五五”新局已開。潮水，裹挾機(jī)遇而來。創(chuàng)變者，于變化中錨定價值。謹(jǐn)以此輯，記錄過去一年那些推動潮水的力量，與發(fā)出新聲的瞬間。望向前方，依然是不息的潮水，與無限的可能。此為系列第4篇·起底REITs。

新春回顧系列：

2025年，中國商業(yè)REITs市場整體表現(xiàn)穩(wěn)健，底層資產(chǎn)在消費(fèi)復(fù)蘇乏力的宏觀環(huán)境下展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

不同項目雖運(yùn)營策略各異，卻呈現(xiàn)出“和而不同”的共性特征：以精細(xì)化運(yùn)營為核心，貼合市場整體變化和在地需求，通過差異化路徑實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值的持續(xù)提升。

穩(wěn)健底色貫穿全年

差異化運(yùn)營各有妙招

華夏華潤商業(yè)REIT：強(qiáng)者恒強(qiáng)，

萬象匯成“最強(qiáng)擴(kuò)募池”

華夏華潤商業(yè)REIT作為零售商業(yè)REITs的龍頭，底層資產(chǎn)青島萬象城在消費(fèi)乏力、招租困難的當(dāng)下，依然維持近99%的出租率，并實(shí)現(xiàn)租金單價增長。

兩年內(nèi)改造超2.5萬㎡，2025年前三季度，項目新開業(yè)店鋪122家，零售、餐飲兩業(yè)態(tài)批量上新，DESCENTE山東旗艦店、Salomon山東首家S級旗艦店、ON青島首店等品牌，讓項目的運(yùn)動戶外品牌達(dá)到48家，成為青島市運(yùn)動戶外品牌最全商場，讓青島萬象城穩(wěn)坐“青島首店收割機(jī)”之位。

青島萬象城，死磕DESCENTE、Salomon們

對青島萬象城的認(rèn)可，讓華夏華潤商業(yè)REIT在2025年成為全市場首個突破百億市值的REITs產(chǎn)品。

更具戰(zhàn)略意義的是其2025年內(nèi)公布兩次擴(kuò)募底層資產(chǎn)：首次納入蘇州昆山萬象匯，二次納入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三個項目，合計擴(kuò)募4個萬象匯。

萬象匯，為何成了華夏華潤商業(yè)REIT“最強(qiáng)擴(kuò)募池”？

長沙覽秀城：“動刀”主力店，

打造煥新樣本

作為華夏金茂商業(yè)REIT底層資產(chǎn)，項目2024年上市之初主力店占比高達(dá)54.71%，租金僅為專門店1/5，成為提升瓶頸。于是，在2025年，長沙金茂覽秀城在2025年選擇對主力店進(jìn)行調(diào)整。

2025年一季度，L1層原H&M區(qū)域進(jìn)行切鋪，2752㎡改造為7個精品空間，以“晚風(fēng)集”IP打造輕社交目的地，引入華為智能生活館、THE COLORIST等品牌，預(yù)計坪效提升2.8倍。二季度主力店占比降至50.35%，出租率卻攀升至99.03%。通過空間重構(gòu)和品牌煥新，為存量商業(yè)提供了主動求變的樣本。

長沙金茂覽秀城，動刀主力店

華夏大悅城商業(yè)REIT：

頂流IP+首店，商場變成“流量場”

成都大悅城今年很忙，香港迪士尼20周年全球首展、寶可夢西南首站、卡皮巴拉快閃等輪番上陣，在競爭激烈的成都市場搶奪全城流量。前三季度零售餐飲批量引入首店，迪桑特西南旗艦店、Wilson區(qū)域首店、Okey Bakery西南首店等落地，輕奢、烘焙、輕食全鏈條覆蓋。

空間改造亦并未放松。成都大悅城將原超市鋪位切成美食區(qū)；AB館中段公區(qū)精裝升級，退臺、屋頂花園用極簡風(fēng)格重組，綠植、寵物、社交元素塞進(jìn)半開放生態(tài)空間，打造“公園里 PARK MORE+”創(chuàng)新場景。

中金印力商業(yè)REIT：

垂直圈層營銷，強(qiáng)化客群黏性

但杭州西溪印象城選擇了另一條路。99.13%的出租率，79.9萬會員貢獻(xiàn)超40%消費(fèi)，面包節(jié)、動漫節(jié)、韓娛嘉年華精準(zhǔn)投喂細(xì)分人群。不追頂流IP，不做全域爆破，就靠山姆會員店這個超級流量入口和精細(xì)化的圈層活動強(qiáng)化客戶粘性，出租率持續(xù)上升接近滿租，三季度客流同比增長6.5%，穩(wěn)得不像話。

成都大悅城證明了通過自創(chuàng)內(nèi)容、強(qiáng)營銷可以主動吸引客流，打造“目的地”屬性，而西溪印象城則展示了與超級主力店深度綁定，利用其強(qiáng)大號召力帶來穩(wěn)定客源的模式。兩種路徑各有優(yōu)劣，前者上限高但成本也高，后者穩(wěn)定但增長可能受限。

成都大悅城，“反超”西溪印象城

外資進(jìn)場、奧萊接續(xù)，

區(qū)域型商業(yè)顯韌性

外資巨頭破冰：

凱德進(jìn)場了

4月，凱德投資申報華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT，成為首只由國際資管公司在中國大陸申報的消費(fèi)類公募REIT。該單REIT底層資產(chǎn)為長沙凱德廣場·雨花亭和廣州凱德廣場·云尚。

凱德的全周期管理能力是其招牌。以長沙凱德廣場·雨花亭為例，2005年開業(yè)，2019年凱德以7.46億元、6.2%的資本化率從CLCT收購，隨后持續(xù)調(diào)改：2021年升級一樓中島區(qū)，引入MLB、周大福等30+潮牌；2023年盤活沃爾瑪退租面積，打造“雨花心，悅生活”主題空間，改造投入回報率15%，估值提升至7.85億元。

這種"存量盤活+價值提升"的路徑，為運(yùn)營能力強(qiáng)但持有規(guī)模較小的企業(yè)提供了示范。

首個申報中國商業(yè)REIT的國際資管巨頭，為什么是凱德？

奧萊賽道：

“大品牌、小價格”吃香

當(dāng)購物中心拼首店、拼空間時，奧萊REITs正在驗(yàn)證另一條路徑——“大品牌、小價格”的折扣邏輯。顯然，奧萊的崛起不是對購物中心的替代，而是消費(fèi)分級時代的業(yè)態(tài)補(bǔ)充。

華夏首創(chuàng)奧萊REIT二季度現(xiàn)金流分派率0.94%，濟(jì)南、武漢項目在“五一”黃金周合共拿下113個區(qū)域品牌銷冠；中金唯品會奧特萊斯REIT申報，底層資產(chǎn)為運(yùn)營超13年的杉杉起家項目——寧波杉井奧萊，估值29.72億，總建筑面積單價28505元/㎡，年銷19.71億，出租率穩(wěn)定97%以上。

113個品牌銷冠！首創(chuàng)這兩個奧萊“嗨”著把錢賺了

杉井奧萊的含金量在于“高扣率+高銷售額”的雙重驗(yàn)證：聯(lián)營模式扣率超13%接近行業(yè)天花板，運(yùn)動戶外收入占比與服裝服飾持平超37%，薩洛蒙、lululemon、始祖鳥等“中產(chǎn)三件套”配齊。對比2022年，運(yùn)動戶外占杉井奧萊的已簽約面積比例提升了2.95個百分點(diǎn)，而收入占比則提升了5.61個百分點(diǎn)，已超出服裝服飾的收入占比。

首創(chuàng)奧萊同樣死磕運(yùn)動戶外——濟(jì)南項目啟動李寧超級奧萊店、MLB旗艦店擴(kuò)鋪，武漢項目則完成361°、特步、New Balance等品牌店鋪升級。

年銷售19億的杉井奧萊，在寧波沒有對手？

區(qū)域深耕：

濟(jì)南貴和領(lǐng)秀城的社區(qū)韌性

作為中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)，濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購物中心是今年新發(fā)行產(chǎn)品中的“社區(qū)型”代表。依托18所學(xué)校、10萬居民的社區(qū)基本盤，2025年末出租率達(dá)96.80%，月平均租金單價穩(wěn)定在4.03元/㎡/天，穩(wěn)健是其最大的底色。

深耕社區(qū)、深度綁定特定客群，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)金流確定性。在消費(fèi)分級時代，社區(qū)商業(yè)的抗周期韌性正被重新估值。

濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購物中心，從區(qū)域典范到REITs新力量的跨越進(jìn)階

主動管理樣本：

映月湖環(huán)宇城進(jìn)化論

作為華夏中海商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)，佛山映月湖環(huán)宇城2025年Q4業(yè)績超預(yù)期：收入3135萬元，出租率99.27%，年化分配率4.10%。業(yè)績背后是超4萬㎡的大規(guī)模調(diào)改——引入華為旗艦店、大疆等高級次品牌，煥新鴿子廣場、真冰場等場景，疊加會員運(yùn)營與圈層活動，實(shí)現(xiàn)客流與租金雙升。

項目成功關(guān)鍵在于兩大能力：一是主動管理，預(yù)判新能源車退潮風(fēng)險，果斷向餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向，餐飲占比達(dá)31.9%；二是順勢而為，捕捉商圈從“居住主導(dǎo)”向“職住復(fù)合”轉(zhuǎn)型，加碼輕正餐與生活方式品牌。未來增長空間在于首層“大鋪切小”提坪效，以及B1層從超市主導(dǎo)轉(zhuǎn)向“地下活力層”的調(diào)改潛力。

如何通過主動管理，將購物中心打造成REITs“爆款樣本”？

商業(yè)不動產(chǎn)REITs擴(kuò)容

首批10家合377億元

2026開年，截至2月8日，首批10家商業(yè)不動產(chǎn)REITs已經(jīng)申報，合計擬募資377億元。

杉杉奧萊REITs再擴(kuò)容：1月29日，中金唯品會封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式向上交所提交申報并獲受理，底層資產(chǎn)為杉杉商業(yè)旗下的鄭州杉杉奧特萊斯購物廣場和哈爾濱杉杉奧特萊斯購物廣場，兩處物業(yè)總估值與本次擬募集規(guī)模均為74.7億元，2026年及2027年度預(yù)測現(xiàn)金分派率分別為4.57%和4.99%。

總估值74.7億！深度解析鄭州杉杉奧萊、哈爾濱杉杉奧萊的資產(chǎn)價值

合肥銀泰中心REITs破冰：2026開年，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金正式向上交所提交申報并獲受理，底層資產(chǎn)為銀泰商業(yè)旗下的合肥銀泰中心一期及二期項目，擬募集規(guī)模42.785億元，2026年及2027年度預(yù)測現(xiàn)金分派率分別為4.93%和5.28%，是商業(yè)不動產(chǎn)REITs中第一個高端購物中心項目。

安徽第一高端MALL身價42.73億，值嗎？

保利商業(yè)REITs首秀：保利發(fā)展成為A股首家提交不動產(chǎn)商業(yè)REITs申請的上市房企，華夏保利商業(yè)不動產(chǎn)REIT底層資產(chǎn)為廣州保利中心和佛山保利水城，估值20.38億元，其中佛山保利水城估值9.34億元，增值率155.22%，項目于2025年啟動改造，從傳統(tǒng)購物中心向文旅目的地轉(zhuǎn)型。

保利商業(yè)REITs首秀，為啥選了佛山這個商場？

凱德REITs雙響炮：凱德申報華夏凱德封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金，底層資產(chǎn)為深圳來福士商業(yè)綜合體和綿陽凱德廣場·涪城，預(yù)計募集規(guī)模40.52億元，兩大項目合計估值達(dá)50.42億元，形成“能級標(biāo)桿+二線壓艙石”的黃金組合，此前其發(fā)起的國內(nèi)首單外資商業(yè)REITs公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)飆升至535.2倍。

搶發(fā)商業(yè)不動產(chǎn)REITs，凱德“穩(wěn)準(zhǔn)狠”

當(dāng)“三新”浪潮從政策東風(fēng)中蓄勢而來，消費(fèi)的新航道已然開啟。

2026年5月，由贏商網(wǎng)發(fā)起的第21屆中國商業(yè)品牌節(jié)暨中國商業(yè)共贏合伙人大會將在廣州舉行，以“潮起新聲”為大主題，打造一年一度的資源對接與思想共振平臺。

大會將匯聚全國百強(qiáng)開發(fā)商與商管公司、1000+活力標(biāo)桿項目、2000+創(chuàng)新&連鎖品牌，并邀請實(shí)力合伙人、行業(yè)專家及政府代表共同參與，聯(lián)動超百家權(quán)威媒體，構(gòu)筑品牌傳播強(qiáng)聲場?；顒蝇F(xiàn)場設(shè)立五大資源展區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)高效銜接與合作落地；圍繞前沿趨勢與熱門議題展開深度探討，揭曉行業(yè)年度標(biāo)桿“金坐標(biāo)獎”。大會期間將同期舉辦中國商業(yè)加盟與投資領(lǐng)域首個“趨勢發(fā)布+平臺賦能+交易撮合”的中國商業(yè)共贏合伙人大會，致力打造品牌方+代理商+商場方「三方合作生態(tài)閉環(huán)」。

廣邀中國零售商業(yè)人循潮而聚，與變革者同頻；聞聲前行，為創(chuàng)新者定調(diào)。5月共探全球商業(yè)新知，奏響新未來。

時間地點(diǎn)：2026年5月丨廣州