2026年，二手房業主：我不賣了！

開年以來，如果你正在關注二手房市場，可能會感覺到一些不同以往的氣氛。

最直觀的數據就是：全國重點城市的二手房掛牌量，正在持續減少。

這股風潮，一線城市沖在最前面。

北京：二手房掛牌量自去年11月以來，已連續4個月下降，僅今年2月就減少了3000多套。

上海：拐點來得更早，從去年6月開始，掛牌量連續9個月下滑。有機構估算，上海二手房去化周期可能僅剩4個月。

廣州與深圳：廣州在去年12月掛牌量由升轉降，深圳則在今年2月迎來了拐點。

站在2月中旬看，四大一線城市的二手房掛牌量，齊齊進入了下降通道。

不止是一線，杭州、蘇州、合肥、天津等重點二線城市，二手房掛牌量也相繼迎來拐點。

“掛牌量由升轉降”，這個過去兩年未曾出現的趨勢，正在全國蔓延。它清晰地指向一點：二手房業主們，不再那么著急賣房了。

業主心態的變化，不僅體現在“不賣”上，更體現在“不降價”上。

去年10月以來，二手房業主愿意給出的砍價空間正在明顯收窄。在一些曾經跌幅劇烈的知名小區，價格已經穩穩地踩住了剎車。

廣州黃埔·萬科東薈城：100平左右的三房，單價從2021年的4.7萬一路降至去年的2萬左右。但自去年9月后，價格基本穩定在1.9-2萬之間，跌不動了。

南京九龍湖·萬科金域藍灣：2022年單價高達4.5萬，歷經調整，去年下半年起價格在1.7-1.9萬/m2區間內徘徊，底部似乎已經探明。

這些曾領跌市場的“風向標”小區價格企穩，是一個強烈的接近拐點的信號。

數據也在印證這一點。根據中指研究院數據，今年1月百城二手房價環比下跌0.85%，但跌幅比上月收窄了0.12個百分點。更重要的是，無論一二線還是三四線城市，環比跌幅全部在收窄。

供給端的“量”和“價”同時出現積極變化，意味著單邊碾壓賣方的“恐慌行情”即將結束，市場正在回歸買賣雙方理性博弈的狀態。

為什么業主突然“躺平”了？

從“忍痛割肉”到“不愿再賣”，業主們的心理防線主要筑在兩道閾值上：

1. 資產價值接近甚至跌破貸款額。

“賣掉房子，不僅拿不到錢，可能還要倒欠銀行一筆。”當這種情況越來越普遍，賣房的必要性就消失了。留在手里，好歹是份資產。

2. 房貸壓力接近甚至低于租金回報。

經過連續降息，目前全國新發放房貸平均利率已在3.06%左右，公積金利率更低。而根據機構數據，全國重點50城的平均租金回報率已達2.08%。在一些房價調整充分的小區，租金回報率超過3%。當持有成本逼近甚至低于租金收入，持有房產就從“負擔”變成了“資產”，自然惜售。

此外，去年以來股市回暖帶來的財富效應，以及整體社會預期的邊際改善，都在微妙地沖淡房地產市場的悲觀情緒。

綜合量、價、情緒來看，二手房市場確實透出了一絲微弱的曙光。它雖然不耀眼，卻可能意味著持續多年的急跌階段正在過去，市場開始進入艱難的“筑底期”。

這個筑底過程可能需要一兩年，但有一點越來越清晰：最壞的時候，可能正在離開。

不過，這縷曙光仍需時間驗證。樓市的季節性規律意味著，真正的考驗在3、4月份的“小陽春”。如果屆時市場能經受住考驗，價格保持穩定甚至溫和回升，那么拐點的成色將更足。

最后，必須給所有買房人，尤其是改善置換的朋友，提一個醒：

即使拐點到來，也不意味著所有房子都止跌。不同城市、不同板塊、不同品質的小區，調整節奏差異巨大。

有的小區調整早而充分，可能已率先見底；有的則調整緩慢，甚至尚未開始。在拐點時期，最大的風險莫過于“買賣雙殺”：剛剛割肉賣掉已止跌的老房子，轉頭發現新換的“改善盤”卻進入了補跌通道。

當下，比判斷市場拐點更重要的，是判斷你自己房子的坐標。 它屬于哪一類資產？調整完成了，正在進行中，還是尚未開始？

接下來的2026年，樓市注定不會平靜。這可能是舊周期的終結，也可能是新時代的起點。但無論如何，主動權正從極端偏向買方，慢慢回擺到買賣雙方的中間。

春天或許還在路上，但冰層之下，水流的方向已經開始改變。