自動駕駛，對樓市的沖擊有多大？

春節(jié)期間，大家都在聊今年要放開L3級自動駕駛。

這就引發(fā)一個有意思的問題：

如果方向盤不再需要手扶，車內(nèi)時間可自由支配，那過去“買房必須買市中心”的觀念是不是要變一變了？

或者說，地段價值會不會因此被顛覆？

為什么大家都擠在市中心？

除了配套好，最核心的原因是通勤效率

住在郊區(qū)，每天至少有兩個小時浪費(fèi)在擁擠的地鐵或疲憊的駕駛上。

這段時間是沉沒成本，是純粹的消耗。

但現(xiàn)在，劇本變了。

如果自動駕駛普及化，意味著在車?yán)锬嵌螘r間不再是通勤成本，而變成了私人空間。

可以開視頻會、化妝、吃早餐、刷視頻，甚至補(bǔ)個回籠覺。

這樣一來，絕對距離的殺傷力被大大削弱了。

大家在意的不是那20公里的路，而是路上消耗的精力。

如果自動駕駛能把精力還給你，那住遠(yuǎn)一點(diǎn)似乎就沒那么難接受了吧？

關(guān)鍵是，現(xiàn)在新能源車的使用成本實在太低了。

充電10分鐘已經(jīng)能實現(xiàn)跑四五百公里，一公里的成本也就5分錢。

這是不是讓油車時代的“遠(yuǎn)距離恐懼癥”幾乎成為歷史了？

簡單算個賬，在南開中環(huán)線買套100平米的高層，總價得400萬左右。

去西青買個100平米的洋房，房價直接減半；如果去團(tuán)泊西，100多萬就夠。

省下的錢可以買一輛頂配版的新能源汽車，買兩輛都沒問題，夠充好幾輩子的電。

但得到的是最新產(chǎn)品，甚至是豪宅平替。

卷大門、大會所、大露臺、高顏值……

在市區(qū)買這種品質(zhì)的房子，對于工薪階層來說簡直是幻想。

有人會說，那配套呢？怎么解決？

這就引出第二個正在發(fā)生的革命——商業(yè)配套也在“搬家”。

以前為什么非要住市中心？

因為樓下有菜市場、有商場、有餐館。

現(xiàn)在呢？生鮮APP半小時送到家，想吃什么外賣直接點(diǎn)，想買什么快遞送到門口。

電商的滲透率已經(jīng)高到讓傳統(tǒng)商圈都開始自我革命了。

更重要的是，線下消費(fèi)的邏輯也變了。

商場不再是單純的購物，而是體驗和社交

很少有人去商場是為了買衣服、買家電吧？

都是為了吃頓好的、看場電影、和朋友聚聚、或者帶孩子去游樂場……

這意味著商業(yè)配套正在去中心化。

以前是人追著商場走，現(xiàn)在是商場追著人走。

雖然住在郊區(qū)，其實和在市中心的購物體驗差距已經(jīng)急劇縮小。

那問題來了，地段價值會因此被顛覆了？核心區(qū)會被拋棄嗎？

剛才說的自動駕駛、電商配套，確實在抹平物理距離帶來的不便。

但它抹平不了一個東西——效率的集聚效應(yīng)。

核心區(qū)因產(chǎn)業(yè)集聚、基礎(chǔ)設(shè)施的密度足夠高、教育優(yōu)勢，依然稀缺。

邏輯很簡單，自動駕駛能讓你在車上睡覺，但它不能讓孩子在車上上學(xué)。

只要頂級教育資源、頂級醫(yī)療資源、頂級就業(yè)機(jī)會還集中在某個區(qū)域，那個區(qū)域的地段價值就依然存在。

而且，城市的煙火氣和歷史沉淀感，是自動駕駛無法搬運(yùn)的。

過去的地段是以距離為中心，離市中心近就是王道。

未來的地段可能會變成以體驗為中心圈層化分布。

第一類，核心區(qū)會變成效率孤島和頂級資源區(qū)

對于需要極致高效的商務(wù)人士，或特別看重頂級教育、頂級醫(yī)療的人來說，市中心依然是首選。

這里的價值不會消失，但會因為交通不再那么痛苦，而讓一部分人可以走出去。

第二類，外環(huán)線附近的宜居生活區(qū)會崛起。

環(huán)境好、規(guī)劃合理、有優(yōu)質(zhì)教育和社區(qū)商業(yè)的分界線板塊，會迎來紅利。

通勤可控并且舒適，居住體驗吊打核心區(qū)，會成為中產(chǎn)改善的首選。

第三類，遠(yuǎn)郊的度假型居住地會變得可行。

比如團(tuán)泊湖，以前只能周末去，以后每天都可以住在那。

因為自動駕駛已經(jīng)讓通勤變得很nice，這有點(diǎn)像歐美城市。

房價梯度或許會被拉平一些。

原來從市中心向外，房價是斷崖式下跌；未來這個下跌的曲線會變得更平緩。

甚至在某些生態(tài)特別好的區(qū)域，出現(xiàn)新的價值高點(diǎn)。

比如成都的麓湖，距離主城30公里，但房價最高10萬+。

銀川的桃李春風(fēng)，距市中心15公里，房價卻與市中心差不多。

所以，答案是什么？

答案是沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，只有你的選擇。

科技不會消滅地段，而是給出更多的“地段”。

把我們從必須圍繞工作地點(diǎn)居住的單一模式里解放出來，去選擇不同的居住半徑。

地段價值的大方向不會改變，但會被分流

城市不會被瓦解，但邊界會被模糊。

大家覺得呢？

當(dāng)通勤不再是負(fù)擔(dān)，你會選擇住在離市中心更遠(yuǎn)，但更舒適的地方嗎？