關(guān)于懇請(qǐng)?zhí)旖蚣t橋法院對(duì)千某花園房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估的補(bǔ)充意見

異議人現(xiàn)就前述對(duì)天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司《答復(fù)》的駁斥意見，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的重大、顯著且持續(xù)的變化，就法院在審查與裁量過程中應(yīng)如何處理本案評(píng)估報(bào)告問題，補(bǔ)充陳述法律意見如下：

一、 市場(chǎng)行情已發(fā)生重大變化，導(dǎo)致原評(píng)估報(bào)告基礎(chǔ)喪失

1. 價(jià)格變化幅度巨大，已構(gòu)成“重大波動(dòng)”：自原評(píng)估報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2025年8月18日）至今，已逾六個(gè)月。在此期間，天津市尤其是涉案千某花園所在區(qū)域的住宅市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)歷了持續(xù)、顯著的下跌。根據(jù)異議人此前提交的證據(jù)及市場(chǎng)公開信息，該小區(qū)房屋單價(jià)已從評(píng)估報(bào)告認(rèn)定的26,009元/平方米，下跌至目前（2026年2月）市場(chǎng)普遍認(rèn)知的約17,000-19,000元/平方米區(qū)間。

2. 價(jià)差懸殊，嚴(yán)重影響實(shí)體公正：?jiǎn)蝺r(jià)相差高達(dá)5,000至7,000元/平方米，以涉案房屋面積140.99平方米計(jì)算，總價(jià)差額達(dá)到70萬至100萬元之巨。如此巨大的價(jià)值差異，已遠(yuǎn)非正常的市場(chǎng)波動(dòng)范疇，直接決定了訴訟結(jié)果的公平與否。原評(píng)估報(bào)告所依據(jù)的“平穩(wěn)下降”已被現(xiàn)實(shí)徹底推翻。

二、 法院對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查與裁量權(quán)及相應(yīng)職責(zé)

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及司法實(shí)踐，法院在采信鑒定意見（包括評(píng)估報(bào)告）時(shí)，并非被動(dòng)接受，而應(yīng)主動(dòng)行使審查與裁量權(quán)：

1. 對(duì)證據(jù)“三性”的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)：法院應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。當(dāng)作為評(píng)估基礎(chǔ)的客觀市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生根本性變化，導(dǎo)致報(bào)告結(jié)論與當(dāng)前現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重脫節(jié)時(shí)，該報(bào)告的關(guān)聯(lián)性（即對(duì)證明待證事實(shí)的價(jià)值）和證明力已嚴(yán)重削弱甚至喪失。

2. 對(duì)“明顯依據(jù)不足”的鑒定意見應(yīng)予排除：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十條規(guī)定，對(duì)鑒定意見應(yīng)當(dāng)審查其“鑒定意見是否明確”、“鑒定過程和方法是否符合相關(guān)專業(yè)的規(guī)范要求”等。原評(píng)估報(bào)告在出具時(shí)即存在方法空洞、假設(shè)失實(shí)等缺陷，加之當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格已系統(tǒng)性、大幅度偏離其結(jié)論，足以認(rèn)定其作為證據(jù)“明顯依據(jù)不足”，依法不應(yīng)采信。

3. 遵循“實(shí)質(zhì)公平”原則：在離婚、債務(wù)等涉及財(cái)產(chǎn)處置的案件中，法院裁判的核心目標(biāo)之一是實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的實(shí)質(zhì)公平。若堅(jiān)持以一個(gè)半年前作出的、且與當(dāng)前市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值存在數(shù)十萬甚至上百萬元偏差的評(píng)估報(bào)告作為裁判依據(jù)，將導(dǎo)致判決結(jié)果嚴(yán)重不公，損害一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦與司法為民的宗旨背道而馳。

4. 依職權(quán)啟動(dòng)重新評(píng)估或復(fù)核的程序空間：即便在訴訟審理階段，為查明財(cái)產(chǎn)真實(shí)價(jià)值這一對(duì)案件處理有重大影響的事實(shí)，法院亦可根據(jù)《民事訴訟法》的相關(guān)精神，在已有證據(jù)明顯不能反映客觀現(xiàn)狀時(shí)，依職權(quán)決定啟動(dòng)重新委托評(píng)估，或要求原評(píng)估機(jī)構(gòu)基于當(dāng)前市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核并出具補(bǔ)充意見。原評(píng)估報(bào)告自身（第8頁(yè)）也明確載明了“在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化較快時(shí)，應(yīng)重新委托評(píng)估”的使用限制。當(dāng)前市場(chǎng)狀況完全符合這一觸發(fā)條件。

三、 核心請(qǐng)求：為維護(hù)司法公正，必須采取行動(dòng)

鑒于上述市場(chǎng)重大變化及法院的相應(yīng)職責(zé)，異議人懇請(qǐng)貴院：

1. 裁定對(duì)天津千某花園16-2-2901房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，委托新的評(píng)估機(jī)構(gòu)，以當(dāng)下為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，采用符合規(guī)范的方法，進(jìn)行客觀、公正的評(píng)估；

2、在重新評(píng)估之前，暫停以原評(píng)估報(bào)告（單價(jià)26,009元/平方米，總價(jià)366.7萬元）作為本案財(cái)產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定的任何依據(jù)。

結(jié)語：

法律的權(quán)威在于公正，司法的生命在于公信。面對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)與裁判時(shí)點(diǎn)之間出現(xiàn)的劇烈市場(chǎng)變化及高達(dá)70萬元以上的巨額價(jià)值差異，堅(jiān)持采信一份過時(shí)、失真的評(píng)估報(bào)告，將嚴(yán)重動(dòng)搖當(dāng)事人及社會(huì)公眾對(duì)司法公正的信任。懇請(qǐng)貴院充分發(fā)揮司法裁量權(quán)的能動(dòng)作用，采取必要措施，確保本案所涉財(cái)產(chǎn)的價(jià)值認(rèn)定貼合當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，從而作出一個(gè)經(jīng)得起事實(shí)、法律和市場(chǎng)檢驗(yàn)的公正裁判。

此 致

#天津市紅橋區(qū)法院 民四庭 耿芳芳審判員、成永哲庭長(zhǎng)、李波副院長(zhǎng)、周宏院長(zhǎng)

#天津市第一中級(jí)法院 民一庭 康朝、程志巍、楊阿榮法官及王曉燕庭長(zhǎng)、劉莉副院長(zhǎng)

#天津市紅橋區(qū)檢察院第五檢察部李櫻霖主任、李寶新副檢察長(zhǎng)

#天津市檢察院第一分院 閆旭彤 副檢察長(zhǎng)

#天津市高級(jí)人民法院 審判管理辦公室、技術(shù)室、督查室

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 行業(yè)自律與維權(quán)專業(yè)委員會(huì)

天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處