呼和浩特某小區(qū)67戶業(yè)主拖欠物業(yè)費28萬余元，法院多元調(diào)解促圓滿化解

呼和浩特市中院發(fā)布涉物業(yè)糾紛典型案例

第一部分

涉物業(yè)糾紛多元解紛典型案例

• 案例一

“綜治中心+法院+人大代表”多元聯(lián)動化解群體物業(yè)糾紛—某物業(yè)公司與某小區(qū)67戶業(yè)主物業(yè)費糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某小區(qū)67戶業(yè)主因?qū)δ澄飿I(yè)公司的收費標準及服務質(zhì)量不滿，長期拒繳物業(yè)費，累計拖欠金額達28萬余元，部分業(yè)主拖欠時長長達五年。其間，雙方就收費合理性與服務改進問題多次溝通未果，始終僵持不下，將相關糾紛案件訴至玉泉區(qū)人民法院。

二、處理過程

為妥善化解該批群體糾紛，避免矛盾進一步激化，玉泉區(qū)人民法院收到訴訟材料后，迅速啟動多元解紛機制，將案件分流至玉泉區(qū)綜治中心，并邀請多名區(qū)人大代表、特邀調(diào)解員參與該系列案件調(diào)解工作，正式啟動聯(lián)合調(diào)解程序。

調(diào)解過程中，立案庭法官、區(qū)人大代表及法院駐玉泉區(qū)綜治中心調(diào)解員與物業(yè)公司工作人員、業(yè)主代表開展“面對面”交流。各方力量協(xié)同發(fā)力，形成強大“解紛合力”：一方面向業(yè)主方釋明按時繳納物業(yè)費的法律義務及相關法律后果，另一方面向物業(yè)公司反饋業(yè)主對服務質(zhì)量的合理訴求，引導其重視服務改進；同時從情理、社會和諧多角度對雙方進行疏導，有效緩解了因長時間收費爭議而產(chǎn)生的對立情緒。玉泉區(qū)綜治中心全程統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，確保調(diào)解工作有序高效推進。

三、處理結(jié)果

經(jīng)多方多輪耐心調(diào)解，雙方最終達成一致意見，67戶業(yè)主陸續(xù)補繳了拖欠的物業(yè)費共計28萬余元。至此，該系列群體物業(yè)糾紛得以圓滿解決，生動實踐了“綜治中心主陣地、法院指導賦效能、多元力量齊參與”的基層矛盾化解模式，取得了良好的法律效果和社會效果。

四、解紛要旨

群體物業(yè)糾紛涉及眾多業(yè)主切身利益與物業(yè)公司經(jīng)營權(quán)益，若單純依賴訴訟程序，易加劇雙方對立，不利于矛盾根本化解。“綜治中心+法院+人大代表”聯(lián)合調(diào)解模式，通過綜治中心的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、法院的司法專業(yè)指導賦能、人大代表的公信力與群眾基礎優(yōu)勢，實現(xiàn)多方力量協(xié)同聯(lián)動。

該模式既能精準厘清法律關系、釋明權(quán)利義務，又能充分傾聽雙方訴求、疏導對立情緒，推動糾紛在非訴訟階段高效化解，大幅降低當事人維權(quán)成本與司法資源消耗。本案的化解不僅妥善解決了67戶業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，更為基層處理同類群體糾紛提供了可復制的實踐經(jīng)驗，助力提升基層治理效能，推動構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。

• 案例二

法院依托“三站兩中心”工作機制聯(lián)動街道綜治中心高效化解物業(yè)糾紛—某物業(yè)公司與王某等一百五十余戶業(yè)主物業(yè)服務合同糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某物業(yè)公司自2021年至今為賽罕區(qū)昭烏達南路街道某小區(qū)提供物業(yè)服務，王某等一百五十余戶業(yè)主因不滿小區(qū)物業(yè)服務拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司催收無果，將其中五戶業(yè)主訴至賽罕區(qū)人民法院，該院收案后將系列案件整體導入先行調(diào)解。

二、處理過程

賽罕區(qū)法院訴調(diào)對接中心收案后與昭烏達南路街道聯(lián)動，以街道綜治中心為平臺，結(jié)合賽罕區(qū)法院“三站兩中心”工作模式和“住建+法院”多元解紛機制，邀請人大代表、政協(xié)委員、法學會法律咨詢專家、住建局人居環(huán)境發(fā)展中心代表、物業(yè)協(xié)會專家等多方主體共同參與聯(lián)調(diào)。

聯(lián)調(diào)現(xiàn)場，各方代表圍繞物業(yè)服務質(zhì)量、費用收取標準、空置房屋的物業(yè)費等問題展開深入探討。人大代表從民生保障與基層治理的角度出發(fā)，聚焦業(yè)主最關心的服務質(zhì)量問題，提出要強化對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督約束，保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)；政協(xié)委員結(jié)合基層調(diào)研經(jīng)驗，呼吁搭建業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的常態(tài)化溝通平臺，推動雙方換位思考、良性互動；人居環(huán)境發(fā)展中心代表聚焦行業(yè)監(jiān)管重點，提出需強化對物業(yè)公司的日常監(jiān)督與考核；賽罕區(qū)法院工作人員結(jié)合司法實踐，介紹了物業(yè)糾紛案件的裁判和調(diào)解思路，強調(diào)需平衡業(yè)主權(quán)益與物業(yè)公司運營需求；物業(yè)協(xié)會專家立足行業(yè)自律與專業(yè)服務視角，結(jié)合行業(yè)實踐經(jīng)驗，針對物業(yè)服務流程標準化、從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)提升等問題提出建議。法學會專家則從理論層面解讀相關法律法規(guī)，為糾紛化解提供法律依據(jù)。

“要把物業(yè)服務費與服務質(zhì)量牢牢掛鉤，才能從根源上破解僵局！”參與聯(lián)調(diào)的賽罕區(qū)政協(xié)委員結(jié)合聯(lián)調(diào)現(xiàn)場爭議焦點與賽罕區(qū)人民法院提供的物業(yè)糾紛司法數(shù)據(jù)，撰寫政協(xié)社情民意《采取“物業(yè)服務費與服務質(zhì)量考核掛鉤”的舉措全力破解物業(yè)糾紛僵局》，精準剖析當前物業(yè)糾紛中“服務與收費脫節(jié)”的難點，提出“建立第三方考核機構(gòu)、細化服務標準、收費隨考核結(jié)果動態(tài)調(diào)整”等具體建議，為從制度層面化解物業(yè)矛盾提供了新思路。目前，該社情民意已報送自治區(qū)政協(xié)并被采納。

針對此次糾紛中業(yè)主與物業(yè)公司爭議較大的“空置房”物業(yè)費負擔問題，會后參與聯(lián)調(diào)的兩級法律咨詢專家組成專項小組，開展專業(yè)論證并出具專家意見書，為相關爭議的化解提供清晰的“法律標尺”，為棘手問題的解決提供專業(yè)法律支撐。

三、處理結(jié)果

自聯(lián)調(diào)工作啟動后，已推動六十余戶物業(yè)費糾紛化解。

四、解紛要旨

法院與街道構(gòu)建的多元聯(lián)動解紛模式，以解決實際問題為導向，以多方專業(yè)力量為堅實支撐，以跨主體協(xié)同聯(lián)動為核心機制，有效整合了司法、行政、行業(yè)、社會監(jiān)督等多方治理力量與資源。此次糾紛的高效化解，充分彰顯了綜治中心在基層矛盾糾紛化解中的平臺樞紐作用，也凸顯了法院“三站兩中心”工作模式在整合多方解紛資源、凝聚解紛合力方面的顯著優(yōu)勢，為轄區(qū)后續(xù)物業(yè)糾紛的高效化解提供了可復制、可推廣的實踐經(jīng)驗，對推動轄區(qū)物業(yè)行業(yè)治理體系完善、提升基層治理效能具有重要意義。

• 案例三

“示范判例+批量調(diào)解”機制高效化解物業(yè)糾紛—某物業(yè)公司與薛某物業(yè)服務合同糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某物業(yè)公司自2015年起為某回遷安置小區(qū)提供物業(yè)服務，業(yè)主薛某自2020年2月起開始拖欠物業(yè)費，其理由為物業(yè)公司服務存在瑕疵，包括窗戶破損報修未果、樓道衛(wèi)生清理不及時、公共設施維護不到位等問題。物業(yè)公司則認為其已履行基本服務義務，疫情期間還墊付部分費用，業(yè)主拖欠物業(yè)費嚴重影響公司正常運營。雙方多次溝通未果，物業(yè)公司遂將薛某訴至賽罕區(qū)法院。

二、處理過程

賽罕區(qū)法院收到起訴材料后，考慮到該小區(qū)類似拖欠物業(yè)費的情況涉及多戶業(yè)主，該糾紛涉及人數(shù)多，利益訴求強，事關民生穩(wěn)定，為妥善化解糾紛，征得當事人同意后，將案件委托綜治中心人民調(diào)解委員會進行先行調(diào)解，并指派資深法官進行專業(yè)指導。

賽罕區(qū)法院會同綜治中心調(diào)解員及社區(qū)網(wǎng)格員到該物業(yè)公司、小區(qū)及周邊小區(qū)進行走訪，經(jīng)與小區(qū)部分業(yè)主溝通了解，部分業(yè)主欠付物業(yè)費是認為物業(yè)公司服務不到位，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境、硬件設施設備、安全管理、服務態(tài)度等方面存在問題，多次反映均未得到處理，導致矛盾激化。

賽罕區(qū)法院選取某物業(yè)公司與薛某物業(yè)服務合同糾紛一案作為示范案件在綜治中心共享法庭進行公開庭審，并邀請綜治中心調(diào)解員、業(yè)委會代表及部分業(yè)主旁聽。庭審中，法官圍繞“服務質(zhì)量是否構(gòu)成根本違約”“物業(yè)費能否因服務瑕疵全部拒交”等爭議焦點進行審理，并依據(jù)《中華人民共和國民法典》相關規(guī)定對業(yè)主進行釋法說理。

在示范判決基礎上，綜治中心組織調(diào)解員對小區(qū)內(nèi)其他拖欠物業(yè)費的業(yè)主，按調(diào)解意愿強弱分類處理，對態(tài)度強硬、堅持拒交的業(yè)主，由調(diào)解員結(jié)合示范判決進行“一對一”釋法說理，闡明法律后果；對愿意協(xié)商但對服務不滿的業(yè)主，引導物業(yè)公司主動整改，并就費用減免開展協(xié)商；對因經(jīng)濟困難暫時無法支付的業(yè)主，協(xié)調(diào)物業(yè)公司制定分期付款方案。

綜治中心協(xié)調(diào)住建部門、市場監(jiān)管部門，對物業(yè)公司服務質(zhì)量提出整改建議，督促其提升服務水平。同時，賽罕區(qū)法院與綜治中心共同跟蹤調(diào)解協(xié)議履行情況，確保物業(yè)公司及時維修公共設施、業(yè)主按約繳納費用，實現(xiàn)“糾紛化解+服務提升”雙向促進。

三、處理結(jié)果

薛某與物業(yè)公司達成調(diào)解協(xié)議：物業(yè)公司減免其2020年至2022年期間部分物業(yè)費，薛某在協(xié)議簽訂后10日內(nèi)補繳剩余費用。在此基礎上，小區(qū)內(nèi)其他多戶拖欠物業(yè)費的業(yè)主陸續(xù)與物業(yè)公司達成和解，物業(yè)公司同步對小區(qū)電梯、路燈等公共設施進行集中維修，公共區(qū)域的綠化進行集中補植，業(yè)主滿意度顯著提升。

四、解紛要旨

本案系典型的物業(yè)服務合同糾紛，涉及業(yè)主群體性權(quán)益與企業(yè)經(jīng)營困難的雙重矛盾。賽罕區(qū)法院依托綜治中心平臺，運用“示范判例+批量調(diào)解”機制，通過示范庭審明確法律適用標準，借助案例匯編統(tǒng)一調(diào)解尺度，分類施策推動批量糾紛高效化解。調(diào)解過程中，法官與調(diào)解員協(xié)同參與，既保障業(yè)主合法權(quán)益，又兼顧物業(yè)公司運營實際，實現(xiàn)“判決一案、調(diào)解一批、教育一片”的良好社會效果。

• 案例四

以法官專業(yè)調(diào)解為核心，踐行多元解紛理念—某物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務合同糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某物業(yè)公司是某小區(qū)的物業(yè)服務公司，張某為該小區(qū)的業(yè)主。自2022年起，該物業(yè)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了該小區(qū)前期物業(yè)服務合同，物業(yè)公司受該房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務。張某所居房屋建筑面積為105.05平米，2021年7月20日至2024年12月31日物業(yè)服務費按用戶建筑面積每平方米1.4元/月，總計應收取物業(yè)費6074元。在此期間物業(yè)公司認為其為該小區(qū)提供了物業(yè)服務，履行了自己的義務，張某未按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費，故訴至清水河縣法院，要求其給付物業(yè)服務費共計6074元。

二、處理過程

清水河縣法院收到起訴材料后，經(jīng)審查認為，本案標的額較小，當事人之間存在調(diào)解基礎與可能性。在依法征得雙方當事人同意后，清水河縣法院決定啟動先行調(diào)解程序，并指派法官主導本案調(diào)解工作。

調(diào)解過程中，法官首先指導調(diào)解員采用“背對背”方式分別與雙方溝通，引導當事人換位思考，充分聽取訴求。針對業(yè)主張某，法官一方面開展釋法說理，明確告知其核心權(quán)利義務：根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司依法訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力，合同中約定的物業(yè)費收取標準及方式，對雙方均有履約效力；另一方面注重情緒安撫，避免矛盾激化。同時，法官客觀說明某物業(yè)公司在物業(yè)服務中的履職情況，指出其整體服務符合合同約定，且能及時響應并處理業(yè)主反饋的問題，并主動告知張某，可通過聯(lián)合其他業(yè)主依法成立業(yè)主委員會、后續(xù)另行選聘物業(yè)公司等合法途徑，維護自身長期權(quán)益。經(jīng)耐心勸導，張某對物業(yè)費繳納義務有了清晰認知，同意協(xié)商繳費事宜。

針對某物業(yè)公司，法官則重點釋明其服務責任：強調(diào)物業(yè)公司應嚴格按照合同約定全面履行服務義務，主動聽取業(yè)主合理意見，積極回應業(yè)主訴求，持續(xù)改進服務質(zhì)量；建議其通過定期召開業(yè)主溝通會、設置物業(yè)意見箱并公開意見處理結(jié)果等方式，暢通與業(yè)主的溝通渠道，共同化解物業(yè)服務中的各類問題。某物業(yè)公司認可上述意見，表示將優(yōu)化服務流程、加強業(yè)主溝通，共同營造和諧小區(qū)環(huán)境。

在雙方態(tài)度均趨于緩和后，法官組織“面對面”調(diào)解，從法理、情理、事理多角度對本案進行綜合分析，進一步疏導雙方對立情緒，引導雙方互諒互讓。

三、處理結(jié)果

最終，雙方就物業(yè)費繳納金額、給付方式達成一致意見，并當場履行完畢，本案糾紛得以高效化解。

四、解紛要旨

處理物業(yè)費、服務質(zhì)量類糾紛時，需先明確前期物業(yè)服務合同效力這一核心法律點，避免業(yè)主因認知偏差拒絕履約；同時要兼顧服務改進與費用收繳雙向訴求，既不縱容業(yè)主違約，也不忽視物業(yè)公司服務瑕疵，可通過提出具體溝通、改進方案，平衡雙方權(quán)益。對于標的額小、事實清晰的糾紛，法院應優(yōu)先啟動先行調(diào)解，由專業(yè)法官主導可提升調(diào)解公信力，減少當事人對調(diào)解的顧慮。“背對背+面對面”的分階段調(diào)解法，能有效避免雙方直接對抗，尤其適用于因情緒對立導致的糾紛。處理涉及繳費率低、多數(shù)業(yè)主有意見的個案時，需敏銳察覺潛在群體性風險，在調(diào)解中主動告知業(yè)主成立業(yè)委會、集體協(xié)商等合法維權(quán)途徑，同時督促物業(yè)公司改進服務，通過個案化解消除批量糾紛的誘因，實現(xiàn)化解一案、輻射一片的效果。

• 案例五

一次性調(diào)解撤場物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛—劉某等四十二名業(yè)主與某物業(yè)公司物業(yè)糾紛調(diào)解案

一、基本案情

2018年4月15日，某物業(yè)公司與呼和浩特市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂《前期物業(yè)服務委托合同》，約定服務期限至2020年4月14日。該公司實際服務至2023年7月31日撤離小區(qū)。離場后，因多種原因，該小區(qū)約70%以上業(yè)主未繳納物業(yè)費。2025年6月，物業(yè)公司向呼和浩特市回民區(qū)法院提起訴訟，要求業(yè)主支付欠繳費用。

二、處理過程

回民區(qū)法院在收到案件后，將案件分配給擅長調(diào)解物業(yè)類案件的調(diào)解員，并邀請轄區(qū)政協(xié)委員共同參與調(diào)解。在了解案情過程中，調(diào)解員發(fā)現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費的主要理由集中于以下幾方面：一是認為物業(yè)服務質(zhì)量不達標，未享受到合同約定的基本服務；二是房屋存在質(zhì)量問題，物業(yè)未能協(xié)調(diào)解決；三是對物業(yè)公司中途撤場后的費用追索存有抵觸情緒。業(yè)主普遍反映，物業(yè)公司在服務期間存在保潔不及時、安保不到位、公共設施維護不力等問題。

調(diào)解員在梳理案情后指出，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有法律約束力。該物業(yè)公司在合同期間內(nèi)提供了物業(yè)服務，業(yè)主應當履行繳費義務。同時，調(diào)解員也注意到，物業(yè)公司已撤場多年，若堅持要求業(yè)主全額支付欠費，不僅執(zhí)行難度大，亦容易激化矛盾，影響社區(qū)和諧。在充分權(quán)衡雙方利益的基礎上，調(diào)解員積極引導物業(yè)公司正視服務中可能存在的瑕疵，以及時間跨度帶來的實際困難。經(jīng)多次協(xié)商，雙方達成一致意見。調(diào)解員隨后逐戶與業(yè)主溝通，說明法律關系，解釋調(diào)解方案，引導其理性對待糾紛。政協(xié)委員依托自身優(yōu)勢，利用豐富的群眾工作能力與調(diào)解員形成調(diào)解合力。將解紛工作由單打獨斗轉(zhuǎn)為形成合力，由個案聯(lián)動化解轉(zhuǎn)為常態(tài)共商共調(diào)，統(tǒng)籌調(diào)解員與政協(xié)委員的優(yōu)勢特長，實現(xiàn)了保障業(yè)主權(quán)益與助企紓困雙翼齊飛，營造良好營商環(huán)境與推動誠信市場建設一體推進。

三、處理結(jié)果

42戶業(yè)主與物業(yè)公司達成和解協(xié)議并當場履行，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

四、解紛要旨

本案的典型意義在于，面對物業(yè)公司撤場后追索欠費的群體性糾紛，人民法院并未簡單機械適用法律，而是充分運用調(diào)解智慧，在厘清法律關系的基礎上，兼顧情理與法理，推動雙方務實協(xié)商。調(diào)解過程中，既明確了業(yè)主繳納物業(yè)費的法定義務，也引導物業(yè)公司正視服務瑕疵與時間因素，采取靈活務實的收費策略，為化解此類歷史遺留糾紛提供了可行路徑。“政協(xié)+法院”民商事糾紛多元化解機制，發(fā)揮了政協(xié)委員熟悉行業(yè)特點及群眾公信力強的優(yōu)勢，助力矛盾糾紛高效化解，起到了良好的社會效果。

本案也再次提示，物業(yè)服務具有公共性與持續(xù)性，業(yè)主不得以物業(yè)服務存在局部瑕疵或房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕繳納全部物業(yè)費，相關爭議應通過合法途徑分別主張，而非直接對抗繳費義務。物業(yè)公司亦應不斷提升服務水平，暢通溝通渠道，從源頭上減少糾紛發(fā)生。此次系列糾紛的成功調(diào)處，彰顯了調(diào)解在化解群體性矛盾、修復社會關系中的獨特價值，也為類似物業(yè)糾紛的處理積累了有益經(jīng)驗。

第二部分

物業(yè)服務合同糾紛典型案例

• 案例一

業(yè)主以物業(yè)服務存在部分瑕疵為由拒付全部物業(yè)費，不應予以支持—某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

2012年7月9日，某房地產(chǎn)公司與某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務委托合同》，約定該物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)管理服務，李某系某小區(qū)業(yè)主，已在某小區(qū)辦理入住手續(xù)。2022年1月1日至2022年12月31日，李某未繳納物業(yè)費，物業(yè)公司起訴李某，要求其支付物業(yè)費。李某稱不繳納物業(yè)費是因為對物業(yè)公司的服務不滿意，包括房屋漏水不修繕，停車位上的車輛被人在車頂上嘔吐、排泄，報警后物業(yè)公司無法提供監(jiān)控等，李某認為物業(yè)公司提供的服務不達標，所以拒絕繳納物業(yè)費。

二、裁判要旨

物業(yè)服務具有長期性、綜合性、公共性的特點，且與業(yè)主日常生活息息相關，物業(yè)公司通過保潔、安保、設備養(yǎng)護維修等全方位服務，維護小區(qū)整體居住環(huán)境、秩序和品質(zhì)，最終惠及每一位業(yè)主。業(yè)主支付物業(yè)費是物業(yè)服務合同中業(yè)主的主要合同義務，業(yè)主僅以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒不繳納全部物業(yè)費，法院一般難以支持，但如物業(yè)服務的確存在履約不到位情況，法院裁判時會根據(jù)物業(yè)服務合同的約定審查違約程度和對業(yè)主造成損失的大小，對物業(yè)費進行酌減。

三、典型意義

本案系物業(yè)服務合同糾紛，此類糾紛在城鎮(zhèn)社區(qū)易發(fā)、多發(fā)，本案既維護了物業(yè)服務市場的正常秩序，也平衡了雙方利益，同時為小區(qū)其他物業(yè)糾紛案件提供借鑒，發(fā)揮良好示范效應。

• 案例二

業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，經(jīng)相關機構(gòu)約談物業(yè)公司仍不予整改的，可以認定物業(yè)服務不到位，物業(yè)公司無權(quán)主張全額收取物業(yè)服務費—內(nèi)蒙古某物業(yè)公司訴馬某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定選聘該物業(yè)公司對某住宅小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務。馬某與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務委托協(xié)議》約定，馬某委托某物業(yè)公司為其房屋提供物業(yè)管理服務，后因物業(yè)費繳納問題雙方產(chǎn)生糾紛訴至法院。

二、裁判要旨

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十二條規(guī)定：“履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”物業(yè)服務合同中未約定承擔違約責任的方式，業(yè)主主張減少物業(yè)費，符合法律規(guī)定。某物業(yè)公司雖然存在未完全履約的情形，但已履行了大部分服務義務的，酌情支持物業(yè)費。

三、典型意義

對物業(yè)服務企業(yè)提供服務中存在的瑕疵，業(yè)主有權(quán)以合理方式維護自身權(quán)益，可要求物業(yè)服務企業(yè)進行改正，或采取召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商調(diào)整收費價格或按照法律程序解聘物業(yè)公司，而不應采取拒交物業(yè)費方式表達不滿。在業(yè)主已經(jīng)以合理方式維護自身權(quán)益時，物業(yè)公司不予配合的，可以證明物業(yè)公司未按照物業(yè)服務合同履行義務，無權(quán)主張全額收取物業(yè)服務費。

• 案例三

房屋質(zhì)量問題不構(gòu)成業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的合法理由—賽罕區(qū)某物業(yè)公司起訴業(yè)主王某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

王某系賽罕區(qū)某小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)前期物業(yè)公司起訴王某，主張欠繳的物業(yè)費。王某辯稱其房屋窗戶漏雨，物業(yè)公司一直沒有進行維修，物業(yè)公司應當先解決漏雨問題，其才支付物業(yè)費。物業(yè)公司表示王某房屋窗戶沒有漏雨，王某沒有報修過，且即便存在漏雨，窗戶漏雨亦不屬于公共維修范圍。

二、裁判要旨

在物業(yè)案件的審理過程中，經(jīng)常有業(yè)主抗辯房屋漏水、窗戶漏雨等問題，且大部分業(yè)主認為漏水問題應當由物業(yè)公司解決。從法律規(guī)定來分析，房屋交付后出現(xiàn)的窗戶漏雨問題系房屋建筑工程質(zhì)量問題，屬商品房買賣合同法律關系，而非物業(yè)服務合同法律關系，與本案不是同一法律關系，王某可依法另案向相關責任單位主張，不能以房屋質(zhì)量存在問題為由拒絕繳納物業(yè)費。

三、典型意義

房屋買賣與物業(yè)服務屬于兩個不同的法律關系，業(yè)主無權(quán)要求物業(yè)公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的建設質(zhì)量問題負責，不能以此為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)公司可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)公司的服務具有公共性，物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)公司的利益，也損害了其他正常繳費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。

業(yè)主在收房時應做好驗房工作，如果房屋存在嚴重的質(zhì)量問題，應當及時與開發(fā)商進行溝通，讓開發(fā)商盡快進行維修處理，以免超出房屋質(zhì)保期。物業(yè)公司也應當協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商或相關人員，有問題及時進行溝通，幫助化解矛盾。對于房屋質(zhì)量問題，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按《住宅質(zhì)量保證書》約定履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

• 案例四

房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)費由房地產(chǎn)公司負擔，交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)費由買受人負擔—某物業(yè)公司訴某房地產(chǎn)公司物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《內(nèi)蒙古自治區(qū)前期居住物業(yè)服務合同》，約定某物業(yè)公司對案涉項目提供前期物業(yè)管理服務，房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務費，包括未銷售的住宅、商業(yè)、車位以及已銷售未交付的住宅、商業(yè)、車位的物業(yè)費（以下簡稱“空置費”）由某房地產(chǎn)公司支付，空置費自2024年1月1日起開始計算。房屋交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。2024年、2025年，某物業(yè)公司通過發(fā)函的方式向某房地產(chǎn)公司催要空置費。2025年4月30日，某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《抵房協(xié)議書》，某房地產(chǎn)公司以價值728100元的房產(chǎn)抵扣空置房物業(yè)費。某房地產(chǎn)公司已向某物業(yè)公司支付30萬元空置費。截至目前項目仍未竣工驗收。某物業(yè)公司訴至法院，要求某房地產(chǎn)公司支付自2024年1月1日至2025年5月31日案涉項目的空置費及違約金。

二、裁判要旨

某房地產(chǎn)公司與某物業(yè)公司簽訂《內(nèi)蒙古自治區(qū)前期居住物業(yè)服務合同》第十七條約定，房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)費由某房地產(chǎn)公司負擔。對于已入住業(yè)主的物業(yè)費，某物業(yè)公司已向入住業(yè)主收取，無權(quán)再向某房地產(chǎn)公司收取。

三、典型意義

該案例對建設單位、業(yè)主和物業(yè)公司三方的權(quán)利邊界進行了厘清。對建設單位，明確了其作為“第一業(yè)主”的責任，交付房屋前必須承擔全部物業(yè)費；對物業(yè)公司，劃定了合法催收的邊界，房屋交付買受人之前發(fā)生的空置費由建設單位負擔，交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)費由買受人負擔，不能一概都要求建設單位支付；對業(yè)主，接收房屋后繳費是其義務，業(yè)主不得以未接受或無需接受服務為由拒絕支付物業(yè)費。該案例傳遞了任何人不得從自身違約行為中獲益的法理精神，無論對拖欠費用的建設單位，還是對違規(guī)催收、向建設單位和業(yè)主重復收費的物業(yè)公司，都應給予否定評價。

• 案例五

業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費—賽罕區(qū)某物業(yè)公司訴業(yè)主鄭某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

內(nèi)蒙古某物業(yè)公司與某小區(qū)開發(fā)商內(nèi)蒙古某地產(chǎn)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》開始為該小區(qū)提供物業(yè)服務。后續(xù)，該物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務合同》繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務至今。鄭某與該小區(qū)開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》購得該小區(qū)一套房屋并領取房屋鑰匙。此后鄭某因個人原因長期在外地居住，該房屋一直空置，空置期間一直未向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務費用，物業(yè)公司向鄭某主張其房屋空置期間的物業(yè)服務費用遭拒，訴至賽罕區(qū)人民法院。

二、裁判要旨

空置房屋的物業(yè)費如何繳納的問題，一直是業(yè)主們存在疑惑的問題，業(yè)主認為自己未入住房屋而未享受到物業(yè)服務，故不繳納物業(yè)費。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條“建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。”的規(guī)定，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》以及物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理服務合同》，對該小區(qū)業(yè)主鄭某有法律約束力。至于鄭某所抗辯的房屋空置問題，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費”的規(guī)定，鄭某在該小區(qū)的房屋雖然處于空置狀態(tài)，但其客觀上仍享受了建筑物共有部分的維修養(yǎng)護，應當按照合同約定支付相應物業(yè)服務費用。

三、典型意義

物業(yè)服務具有公共性，其價值在于滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，并最終體現(xiàn)在對業(yè)主個體的服務價值。物業(yè)服務主要針對全體業(yè)主公共部分的管理、共用設備設施的維護，如物業(yè)服務人已按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

• 案例六

物業(yè)公司未履行確保消防設施正常使用等義務，無權(quán)主張全額收取物業(yè)服務費—某物業(yè)公司訴蘆某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

內(nèi)蒙古某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某物業(yè)公司就選聘對某住宅小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務事宜簽訂《前期物業(yè)服務合同》，蘆某系案涉房屋的業(yè)主，未繳納2021年1月1日至2025年12月31日的物業(yè)服務費，物業(yè)公司訴至法院。

二、裁判要旨

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。”《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第五十三條第四項規(guī)定：“物業(yè)服務人應當履行下列義務：（四）制定消防安全制度，落實消防安全措施，定期開展防火巡查、檢查和消防宣傳教育，及時消除火災隱患，提供消防安全防范服務，制定滅火和應急疏散預案，定期組織物業(yè)服務人員以及業(yè)主進行消防安全演練，確保消防設施正常使用”某物業(yè)公司未履行確保消防設施正常使用等義務，業(yè)主主張減少物業(yè)費，符合法律規(guī)定。

三、典型意義

物業(yè)服務人應當履行制定消防安全制度，落實消防安全措施，定期開展防火巡查、檢查和消防宣傳教育，及時消除火災隱患，提供消防安全防范服務，制定滅火和應急疏散預案，定期組織物業(yè)服務人員以及業(yè)主進行消防安全演練，確保消防設施正常使用的義務。住宅存在消防隱患，將危及業(yè)主人身財產(chǎn)安全，消防部門作出的處罰決定，可以證明物業(yè)公司未按照物業(yè)服務合同履行義務，無權(quán)主張全額收取物業(yè)服務費。

• 案例七

物業(yè)糾紛中，應保障物業(yè)公司就其已提供的服務獲得報酬的基本權(quán)利，防止個別業(yè)主濫用抗辯權(quán)導致物業(yè)運營困難、損害其他繳費業(yè)主權(quán)益—某物業(yè)公司與李某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

2022年1月1日，某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，約定由物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務，最初，物業(yè)公司按照協(xié)議約定進行物業(yè)管理服務，業(yè)主也承擔了繳納物業(yè)費的義務，雙方之間并沒有任何糾紛。但是，2022年，李某突然開始找各種理由拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。在此間，物業(yè)公司通過電話聯(lián)系、書面發(fā)送信函等方式多次向其催繳欠下的物業(yè)費，李某等業(yè)主均置之不理。在多次索要無果的情況下，該物業(yè)公司訴至法院，要求業(yè)主承擔物業(yè)費。

二、裁判要旨

審理法院認為，業(yè)主委員會與依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。本案系物業(yè)服務合同糾紛，該類糾紛的特殊性在于“共有”，即物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務合同包括了對全體業(yè)主的共有部分，李某雖未繳費，但物業(yè)公司仍為案涉小區(qū)全體業(yè)主提供物業(yè)服務，而此物業(yè)服務是由其他已繳費業(yè)主所繳納的物業(yè)費所維系的，物業(yè)公司收取物業(yè)費的用途是支付自身開支以及為全體業(yè)主提供物業(yè)服務，涉及全體業(yè)主的公共利益。若物業(yè)費用不能及時足額收取，將直接影響物業(yè)公司的正常運行，實際影響著全體業(yè)主的共同利益，決定著全體業(yè)主享受物業(yè)服務質(zhì)量的好壞，若業(yè)主拒交物業(yè)費用，既直接影響了物業(yè)服務的質(zhì)量，又影響了已繳費業(yè)主的利益，形成惡性循環(huán)，實際最終影響到全體業(yè)主的根本利益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款、第二款的規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人員支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。故本案中李某接受物業(yè)公司服務且不能證明物業(yè)公司確實存有過錯的情況下仍需繳納物業(yè)費。

三、典型意義

本案采用要素式起訴狀，將主要爭議焦點明確表達，法官通過要素式起訴狀抓主要矛盾，在庭審中從安撫當事人情緒到平衡雙方合法利益、從辨析當事人責任到雙方對判決結(jié)果滿意的全過程，充分體現(xiàn)了依法判案、案結(jié)事了的原則。小區(qū)物業(yè)雖然并非“萬能管家”，但應擔當起“管家”的職責，做到“有問必答、耐心講解”。在業(yè)主遇到問題后，如果是物業(yè)職責范圍內(nèi)的應積極維修管理，如果不在物業(yè)職責范圍內(nèi)也應耐心講解，引導業(yè)主正確解決問題，從而避免業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，無論是物業(yè)公司還是業(yè)主，都一定要冷靜客觀、換位思考，共同營造和諧美好的小區(qū)環(huán)境。

• 案例八

業(yè)主已經(jīng)入住，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)服務合同涉及業(yè)主利益的約定是否對業(yè)主具有約束力—某物業(yè)公司訴韓某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

某物業(yè)公司與開發(fā)商就某小區(qū)物業(yè)服務簽訂前期物業(yè)服務合同，約定了具體物業(yè)服務內(nèi)容、服務期限、物業(yè)費收費標準等事項。后韓某入住該小區(qū)，并按照前期物業(yè)服務合同約定繳納物業(yè)費。因韓某購買的房屋附帶地下一層，對于該地下一層的物業(yè)費收費標準，前期物業(yè)服務合同并未明確約定，某物業(yè)公司與開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主已經(jīng)入住多年的情況下，未通知小區(qū)業(yè)主參與，簽訂了補充物業(yè)服務合同，明確約定業(yè)主地下一層的物業(yè)費收費標準與住宅收費標準一致。之后某物業(yè)公司將韓某訴至法院，要求韓某按照補充物業(yè)服務合同的標準支付地下一層的物業(yè)服務費用。

二、裁判要旨

審理法院認為，某物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務合同對于地下一層物業(yè)費收費標準未作明確約定，已經(jīng)生效的民事判決認定結(jié)果，與案涉房屋同一小區(qū)的相類似房型，地下一層部分按照住宅標準固定比例收取物業(yè)費，雙方已經(jīng)通過實際履行的方式形成相對穩(wěn)定的物業(yè)費計費標準。對于地下一層部分物業(yè)費按照住宅標準固定比例計算符合客觀事實以及雙方合同履行慣例。在小區(qū)房屋已經(jīng)交付業(yè)主使用后，某物業(yè)公司又與開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務補充合同，約定提高業(yè)主房屋地下一層物業(yè)費收費標準，該約定違反了《中華人民共和國民法典》第二百七十八條之規(guī)定，因該約定屬于涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項，未經(jīng)業(yè)主投票通過的提價約定對業(yè)主不發(fā)生法律效力。最終判決韓某地下一層的物業(yè)費按照住宅固定比例標準支付某物業(yè)公司。

三、典型意義

物業(yè)服務涉及業(yè)主和物業(yè)服務者雙方利益的平衡和保障。在業(yè)主方面，物業(yè)服務直接影響到業(yè)主的居住安全、環(huán)境舒適度，具有保障基本民生的重要意義。在物業(yè)公司方面，業(yè)主對于物業(yè)服務者的配合，及時繳納物業(yè)服務費用，物業(yè)公司才可以維持正常經(jīng)營、良性運轉(zhuǎn)，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務。由于物業(yè)服務對接小區(qū)大量業(yè)主，一旦產(chǎn)生糾紛，即具有群體性特點，訴訟多以多個關聯(lián)案件的方式進行，此類案件的妥善、及時處理，具有較大的司法教育意義和社會效果。本案中涉及兩個主要問題，一個是關于地下一層收費標準的認定，另一個是在業(yè)主已經(jīng)入住后，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務合同，如果涉及業(yè)主利益，是否對業(yè)主具有約束力。對于地下一層的收費標準，在雙方無特別約定且法律亦無明確規(guī)定的情況下，可參考雙方交易慣例、地下一層的實際用途、在先類案的判決認定情況，依據(jù)公平合理的原則，依法進行認定。對于開發(fā)商與物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主已經(jīng)入住的情況下，簽訂的物業(yè)服務合同內(nèi)容，并非一概認定可以約束業(yè)主，如合同約定的內(nèi)容涉及業(yè)主有關共有和共同管理權(quán)利或其他重大事項，應當征求業(yè)主意見，與業(yè)主商量依法共同決定，以保障業(yè)主的合法權(quán)益。本案糾紛并非個案，在審理過程中，應當充分了解案情、查詢前序案件的處理結(jié)果、聽取案涉小區(qū)同類情況的商業(yè)慣例，在查清案件事實的基礎上，依據(jù)法律規(guī)定，作出公平合理的判決。一方面保護業(yè)主的合法權(quán)益不被侵害；另一方面，也要支持物業(yè)公司的合理訴求，以及時、公平、公正的判決，保障人民安居樂業(yè)，推動物業(yè)服務健康發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定。

• 案例九

房屋租賃合同解除后，承租人未騰退房屋應當支付物業(yè)費—某物業(yè)公司與某酒店管理公司物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定某物業(yè)公司對某大廈提供物業(yè)服務管理。某房地產(chǎn)公司與某酒店管理公司簽署《房屋租賃合同》，由某酒店管理公司租用該大廈房屋，并實際接受某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務。后因違約法院確認《房屋租賃合同》于2019年5月3日解除。2022年7月26日，某酒店管理公司騰退房屋。某物業(yè)公司主張某酒店管理公司欠付騰退房屋前的物業(yè)費、采暖費、制冷費，訴至法院。

二、裁判要旨

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條第一款規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條第二款規(guī)定，專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務。本案中，某物業(yè)公司是合法經(jīng)營的物業(yè)服務企業(yè)，其依據(jù)《前期物業(yè)服務合同》提供物業(yè)服務。某酒店管理公司通過簽訂《房屋租賃合同》使用案涉房屋，在租賃合同解除后仍未騰退房屋，繼續(xù)占有房屋，物業(yè)公司實際仍在提供物業(yè)服務，雙方之間形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，物業(yè)使用人某酒店管理公司仍應支付其占有案涉房屋期間的物業(yè)費用。

三、典型意義

物業(yè)服務具有公共性與持續(xù)性，基于房屋租賃合同的物業(yè)服務關系在租賃合同解除后并非當然解除。若承租人繼續(xù)占有房屋，物業(yè)公司繼續(xù)提供服務，承租人與物業(yè)服務人雖未繼續(xù)簽訂書面物業(yè)服務合同，但雙方之間形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，業(yè)主仍應當繳納物業(yè)費。

來源：呼和浩特市中級人民法院|封面為網(wǎng)絡配圖 與本文無關