深圳樓市放大招，舊改項目終于要“活”了

文/言叔

3月1日，深圳住建局和規自局聯手扔出一顆“救市炸彈”，專門給躺平多年的舊改項目“輸血續命”。

簡單說：

深圳這次是真急了——

先救項目，再救市場，最后救信心。

01

先說重點，此次深圳舊改的政策，主要是給舊改松綁，給開發商減壓。

1、土地移交率松綁，開發商終于算得過來賬了

以前深圳舊改有多難？

開發商千辛萬苦談下來拆遷，剛要動工，先被要求無償移交一大塊土地給政府。

很多項目一算賬：地交完，能賣的房子沒多少，利潤薄得像紙，干脆直接躺平。

這次新政直接給臺階：

滿足交通、教育等配套要求，且征求相關部門意見后，符合條件的舊改項目，可以合理調整土地移交比例，不用再走復雜的計劃調整流程。

一句話翻譯：

以前是“先給政府交夠地，你再賺錢”；

現在是“先讓項目活下來，大家都有得賺”。

寶安、龍崗一大批因為“算不過賬”停擺的舊改，這下終于有救了。

2、未批項目，原則上不用強制配建保障房

第二個大招更狠：

還沒完成規劃審批的舊改項目，原則上可以不配建保障房。

放在以前，保障房配建是“硬指標”，開發商必須拿出一部分面積建保障房，能賣的商品房就少了。

行情好的時候還能扛，行情一差，直接虧本。

現在政策直接松綁：

保障房的缺口，政府用盤活存量、新增建設、多元籌集來補，

不把壓力全壓在開發商身上。

對開發商來說，這等于：

可售面積變多、成本下降、算賬更舒服，爛尾項目起死回生概率大增。

有人擔心：保障房少了，窮人怎么辦？

官方邏輯很清晰：

先把停擺的項目盤活，增加市場供應，再用其他渠道補保障房，既救舊改，又去庫存，還穩民生。

一套組合拳下來，深圳的意圖已經寫在臉上：

先把供應端救活，再談需求端回暖。

02

深圳為什么急？

因為房子真的“又少又貴”

很多人不知道，深圳表面是一線，住宅供應其實連二線都不如。

過去5年，深圳人均新增可售住宅面積只有1.8㎡，跟北上廣完全不在一個量級。

放到現在更夸張：深圳人均一年能買到的房子面積，只有0.5㎡左右。

一邊是人口還在流入，

一邊是新房供應常年“貧血”，

中間還夾著一大批半死不活的舊改。

這次舊改松綁，本質就是：

把卡住供應的“死結”解開，讓該建的房子建起來，讓該賣的房子賣出去。

但你要說這就能把樓市直接拉爆？

別天真了。

深圳現在最大的問題，根本不是沒房賣，是沒人敢買、沒錢買。

看看最真實的深圳樓市：

寶安新安的珺悅名都，節后直接降價跑量。

89㎡三房，一口價直降80萬，總價從接近600萬砍到500萬出頭。

開盤折后單價約6.6萬/㎡，現在直接干到5.6萬–5.9萬/㎡。

要知道，這可是嚴格限購的核心區域。

連這種地段都開始“以價換量”，信號已經非常直白：

業主不慌，開發商是真慌了。

再看大盤：

2025年深圳新房均價5.31萬/㎡

二手房均價跌破6萬/㎡

整個市場呈現標準的“量漲價跌”：

價格不跌，房子不動；

一降價，成交量稍微回點血。

不止深圳，北上廣深普遍跌回七八年前水平，全國70城二手房整體下行，只是少數城市小幅企穩。

2026開年，上海先出手：

2月25日出臺樓市“新七條”——

社保年限降低、限購放寬、公積金貸款額度提高、房產稅優惠擴圍。

一線帶頭松綁，意味著：

全國救市，只會加碼，不會收手。

03

為什么政策不斷，市場還是不起飛？

道理很簡單：

以前買房是搶資產，現在買房是怕被套。

這一輪調整，跟2008、2014、2020完全不一樣：

以前是“短期冷一冷，政策一放就反彈”

現在是預期變了、邏輯變了、人心變了

以前大家買房的邏輯是：

不買就漲，晚買更虧，上車就是贏。

現在大家的邏輯變成：

買了會不會跌？

月供扛不扛得住？

未來收入穩不穩定？

我認識一個在深圳打拼10年的朋友，說得特別扎心：

“以前總覺得，不買房就虧大了。

現在才發現，不買房，反而一身輕。

不用怕房價跌，不用背30年債，不用一生困在一套房里。”

這種心態，正在年輕人里瘋狂蔓延。

當下樓市的死結，總結起來就三句話：

富人沒信心，不敢投資

中產怕失業，不敢上車

普通人收入跟不上，徹底買不起

再疊加居民杠桿見頂、人口結構轉變，

光靠松供應、松舊改，只能救項目，救不了信心。

一位做舊改的老板說得特別實在：

政策現在是真好了，賬也能算過來了。

但房子賣不出去，一切白搭。

政策能解決供給端，解決不了需求端。

很多人看深圳房價跌了這么多，覺得已經“跌到底”了。

我給你算筆最樸素的賬：

2025年，深圳居民人均可支配收入約8.5萬元。

房價均價依然在5.5萬/㎡上下。

一個普通家庭，買一套80㎡的房子，

總價大概400多萬，

不吃不喝，也要十幾年才能攢夠。

這還是均價，稍微好點的板塊，依然是天價。

所以你會發現：

政策利好一出來，市場小漲幾天

一沒動靜，立刻繼續躺平

因為購買力，真的接不住現在的價格。

04

很多人每天都在問：

房價什么時候見底？到底還漲不漲？

我給一個最實在、最長期的判斷：

暴漲時代，徹底結束

暴跌崩盤，概率極低

未來只會走向一件事：

房價、收入、信心，三者重新平衡。

房子會慢慢褪去“投資品”光環，

回歸最樸素的定位：用來住的。

這過程一定會很疼：

有人站崗，有人割肉，有人抄底，有人觀望。

但對整個城市、整個社會來說，

擠掉泡沫，才是真正的長期健康。

深圳這一輪舊改新政，

不是“一夜回春”的神藥，

而是慢慢療傷的止痛藥+營養針。

它救不了所有爛尾樓，

救不了所有被套的人，

更救不了不切實際的暴富幻想。

但它能讓一批項目活過來，

讓一批企業緩過來，

讓市場慢慢從“ICU”轉到“普通病房”。

最后送大家一句地產老炮的話：

沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場。

真正重要的，是等那個——價格和人心都舒服的平衡點。

而這個點，正在一步一步向我們走來。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。