干不過南京德基，SKP想靠廣州包租公救命

文源 | 源Sight

作者 | 周藝

廣州的有錢人終于不用擠在太古匯了。

3月2日，北京華聯（SKP）與越秀集團正式簽署了戰略合作協議，這代表SKP的華南首店將正式落戶廣州珠江新城馬場地塊。

2月25日，馬場地塊激烈的拍賣過程剛剛登上熱搜，歷經243輪競價、以236億元刷新單價紀錄，樓面地價突破了8.5萬元/平方米，一舉超越海珠琶洲西成為廣州樓面價的TOP1。

馬場空間效果示意圖

“地王”配“店王”，SKP落戶馬場也是廣州頂奢商業的一次眾望所歸。

馬場地塊處在珠江新城、金融城、琶洲這三大核心CBD的黃金交匯點。SKP的入駐，意味著廣州終于在宇宙中心天河區，擁有了一個可以與北京大望路、成都交子公園相媲美的超大規模頂奢商業集群。

相關文件預計，項目6年內，銷售貢獻累計不低于300億元，年均銷售額需突破50億元。

相比其他地區SKP的銷售額，“店王”對老廣的期待，并不算高。畢竟除了北京SKP，其他省市的SKP項目都沒有爆發出更驚喜的業績，而隨著德基廣場的步步緊逼，杭州和廣州的兩個新項目被認為是SKP的下一個希望。

萬眾期待下，接地氣的老廣撞上這座頂奢商業，或許會產生不同的化學效應。

01

擴張的陣痛

長期以來，北京SKP被視為中國乃至全球奢侈品零售的標桿。然而，隨著SKP開啟全國化擴張，其品牌溢價與經營模式在不同城市的適配度表現出了明顯差異。

根據外媒WWD報道，2025年 SKP集團整體營業額同比增長15%，這一數據主要由北京SKP的強勁反彈和新店入市支撐。

具體到各分店的表現，北京SKP 2025年銷售額回升至約235億元人民幣，雖然有復蘇跡象，但相較于2023年265億元的歷史峰值，增長動能已表現出結構性放緩，再次不敵南京德基廣場，后者2025年銷售額達到262億。

而根據業內多家媒體的計算和披露，作為SKP走出北京的第二家店—西安SKP 2025年銷售額維持在80億元左右，也與2023年90億元的峰值有一定的差距，在西北市場的消費影響力弱于老牌購物中心賽格國際。

第三家SKP商場于2022年落戶成都，在西南商業強勢發展的背景下，該項目開業第一年取得了55億元的業績成果、2024年增長至68億元。有數據顯示，2025年第一季度成都SKP銷售額增長了25%，2025年全年或將繼續保持增長。

不過面對同樣是重奢商場的太古里、IFS，成都SKP的高端客群留存也面臨較大的壓力。

2025年SKP項目落戶武漢，首個完整財年錄得銷售額約45億元，目前武漢SKP的K大道上，LV、Gucci、DIOR等高奢品牌均已建立獨棟，逐步開業。

武漢SKP LV ｜ 圖片來源：武漢SKP

武漢的愛馬仕從武商mall移至恒隆廣場，如今是否能在SKP實現“雙馬”，也成為該項目的一大懸念。

但不論如何，年銷售額150億+的武商mall對于SKP仍舊是一個重要的掣肘對象，在本土商業勢力的壓制下，SKP尚未展現出絕對的定價權。

綜合來看，成都、西安、武漢三座城市的SKP銷售額加起來也不敵北京SKP，各省市的經濟環境和消費力的差距是一方面，另一方面，SKP傳統的“SKP Select（自營）+SKP-S（藝術空間）”模式在經歷了初期的視覺紅利后，也面臨著品牌高度同質化和經營成本高企的壓力。

在二線及新興一線城市，SKP更像是一個精美的物理地標，而非絕對出色的商業地產。

02

黃金的南北敘事

在SKP受困于擴張陣痛時，南方的競爭對手表現出了更強的韌性。2025年，南京德基廣場以262.4億元的銷售額再次超越北京SKP，蟬聯全國單店“店王”。

相比SKP的全國擴張，南京德基目前只確定了徐州作為全國第二家德基高端綜合商業廣場，預計在2026年第三季度整體開業，根據該項目的運營預計流量，其年銷售額可能突破百億元。

2026年，南京德基其他業態的擴張也按下了加速鍵。今年6月份，南京河西的德基時刻和的德基奧萊也將同步開業。

從商業資源來看，北京SKP和南京德基都集齊了HERMES、CHANEL、Dior、LV等頂奢品牌，由此鎖定了全國最高凈值的人群，但近兩年奢侈品牌的處境并不舒適，中國高端商業地產開始更依賴本土品牌。

黃金珠寶等硬奢品牌是近年來中國高端消費版圖中不可或缺的一塊，其中老鋪黃金和北京SKP可謂實現了“雙向奔赴”，三店合圍，在一定程度上幫助SKP在重奢市場波動的背景下穩住了底氣。

早在老鋪黃金在招股書及后續業績會上，其就披露過北京SKP的門店每月每平方米收入（坪效）超過 44萬元人民幣，對于SKP而言，老鋪黃金就是其商場內租金回報率與單位面積產出最高的品牌。2025年北京SKP242億元的銷售額中，老鋪黃金一家門店就貢獻了30億元。

相比SKP與老鋪的單點深度綁定，南京德基走的是一條“中式高定珠寶矩陣”的道路，2025年，德基廣場集齊了老鋪黃金、琳朝、寶蘭、君佩四大“古法金姐妹”，后三家均未入駐SKP，琳朝品牌則在此處開出了除發源地蘭州之外的全國第二家門店。

琳朝德基門店 ｜ 圖片來源：小紅書

而德基能否順利“養大”這些品牌，也成為其下一階段與SKP競爭的重要籌碼。

03

老廣入場

此前，相比武漢、成都SKP項目還需跟區域內的其他高端商業搶人，廣州SKP被認為經營壓力可能會更小，因為其明確的競爭對手目前只有一個太古匯。

但廣州的高端商業不建則已，建則群起響應。2025年底，聚龍灣太古里開業，使得廣州成為國內第二座同時擁有太古匯和太古里的城市，但由于目前只有一期開業，聚龍灣太古里的品牌陣容并不令人驚喜。

2026年，白鵝潭萬象城也將開業，據悉將引入愛馬仕和LV兩大頂奢品牌；另外還有已經敲定的番禺萬象城，在近期廣州發改委布發的廣州市2026年重點建設項目計劃中，番禺萬象城項目的建設起止時間是2026年-2029年，總投資為55億元。

圖片來源：廣州發改委

荔灣區、番禺區紛紛被納入高端商業的懷抱，打破了老牌天河區的壟斷格局，屆時兩座萬象城+兩座太古高端商業+一座SKP，廣州將形成不容忽視的高端消費集聚效應，也將帶動城市層級的躍升。

雖然此前的高端消費出口不多，但廣州的消費力并不低。2025年，廣州社會消費品零售總額突破1.1萬億元，增長5.5%，連續五年突破萬億大關；全市GDP總量達到3.2萬億，增速4%。

根據2024胡潤財富報告，廣州億元資產超高凈值家庭數量穩居穩居大中華區第五名。

雖然“老廣”總被調侃為低調的包租公，熱衷于穿拖鞋吃農家菜，但廣州人民不喜奢侈品消費卻是一個不太準確的“刻板印象”，畢竟近兩年太古匯的業績都十分穩健，2025年的銷售額更是突破了百億元，其中LV、CHANEL門店也經常限流排隊，更別提老鋪黃金和君佩吸引來的排隊大軍。

另外，隨著匯率波動和境內外價差縮小，廣州正在經歷一波“消費回流”。這也意味著廣州SKP接手的不是新客，而是可能從海港城回流的頂級VIC。

對于沉寂多年的馬場地塊而言，SKP的落戶既是一次商業格局的洗牌，也是城市核心資產價值的一次躍升，在多方高端商業力量匯聚后的廣州，SKP能否延續其“店王”神話，很大程度上取決于其對嶺南務實消費心理的理解深度。

市場也期待這座頂奢地標能為廣州的高凈值人群帶來更具資產屬性與審美價值的消費新范本。

部分圖片來源于網絡，如有侵權請告知刪除