“兩會報告“發(fā)布了，今年房地產這么干！

今天上午，2026年政府工作報告公布了！

關于房地產的論述：“要著力穩(wěn)定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設。”

另外，在其他篇章，報告也指出，“房地產市場仍在調整期”。“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。總體來看，今年基本上延續(xù)了去年12月中央經濟工作會議的精神：“著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發(fā)展新模式。”

回顧去年兩會的政府工作報告，使用的措施是：“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。”

兩次會議的措施總體一致，只有略有變化。

由于今天的報告中比較客觀的提出：“房地產市場仍在調整期”，所以2026年政策力度仍有必要進一步加強。尤其是去年全年國家層面沒有增量新政，今年應該有所表現，否則穩(wěn)市場仍存較大困難。

2025年11月的三項政策傳說

值得回顧的是，去年11月曾外媒流傳正在醞釀救市新政。

主要有三項。

買新房貸款貼息

第一項，全國范圍內對購買新房的貸款進行補貼，這屬于對需求端的貸款支持。

個人買房貸款政策主要有兩類方向，一類是降首付，一類是降利息。

經過2024年的新政之后，目前首付比例已經降到了 15%，已經是很低的水平了。不僅首套，很多二套也能降到 15%，降首付的空間已經很小。

但降低房貸利率還有很大空間，過去三年房貸政策不斷放松，樓市調控緊縮時期的相關政策已全部松綁，目前增量房貸利率主要跟著全國利率浮動。

存量房貸利率過去兩年經過兩次下調，基本到位；但我認為存量方面，國家還可以再組織一次統(tǒng)一下調，進一步減輕近40萬億存量房貸的利息負擔。

不過，這次流傳的房貸新政是針對增量房貸，也就是說只能用于買新房，買二手房不適用，這體現出國家重點支持新房市場。

因為新房市場活躍后，地方政府才能順利賣地；說到底，還是土地財政在背后起作用。

購買新房的貸款利率可能會進行貼息，貼息是常用手段，只不過在房貸領域很少使用。

比如2025年九月份，國家就對消費貸進行過貼息，居民購買消費品時的貸款，利率降低1個百分點，由國家財政承擔。

按照這個邏輯，全國范圍內對新購買的新房貸款貼息1個百分點的概率很大。

買房貸款可退個稅

第二項傳言中的政策內容，是加大買房貸款人的個人所得稅退稅額度。

很多朋友知道，近兩年個人所得稅退稅中有一項優(yōu)惠政策：家庭首套房貸每月可抵扣 1000 元，一年就能抵扣 1.2 萬元。

但這并非全部抵扣個人房貸利息，只是在計稅總金額中減去 1.2 萬元。

未來可能會提高抵扣額度，比如每月抵扣 2000 元、3000 元、4000 元甚至 5000 元都有可能。

但這種做法只是程度上的變化，并未發(fā)生本質改變。

而在歷史上，樓市低迷時期也曾有過力度更大的政策，比如本世紀初，上海就實行過五年內買房貸款利息全部抵免個人所得稅的政策，力度非常大，老楊曾經經歷過且受益過，我認為這類政策仍有實施空間。

房產交易降稅費

第三項傳言中的政策是降低買房的交易成本。

之前我已經多次呼吁，目前買房的交易稅收主要有契稅、個人所得稅、增值稅三類。

契稅是買新房、二手房都需要繳納的，由買家承擔；二手房交易中還有增值稅和個人所得稅。

這三個稅種里，有兩個是可以調減的。

首先是契稅，去年已經調整過一次，主要按照購買房屋的套型面積調節(jié)，尤其是 140 平米以下的戶型，調節(jié)幅度較大。

未來估計會進一步調減所有購買戶型的契稅稅率，哪怕是大平層、別墅也不例外。

第二個可以調整的是增值稅，目前全國規(guī)定買房滿兩年再賣房可免征增值稅，我認為這個稅種可以暫停征收。

至于個人所得稅，我認為調整空間不是很大。

傳言中的政策就這三項，但總體來看，我認為力度還不夠，還沒達到我所說的 “大招”“猛招” 程度。

今年元旦求是雜志的重磅評論員文章

年初，《求是》雜志刊登的評論員文章引起了廣泛關注，這也是可以理解的。

目前，決定房地產市場何時能夠止跌企穩(wěn)，短期來看核心因素有三個：

第一是經濟面，預計不會明顯改善，依然是拖累樓市的核心因素。

第二是金融面，正逐步改善，目前房地產金融環(huán)境指數已連續(xù)翻紅，對樓市起到正面作用。

第三是政策面，政策是影響房地產短周期波動的關鍵因素。

實際上，過去兩三年，每當有一波強刺激政策落地后，部分高能級城市就會出現成交量反彈，甚至價格短暫止跌。

所以，目前大家都在期盼 2026 年能出臺重大有力的救市政策。

今天，我們就來深度聊聊這個話題。

求是雜志評論員文章不宜高估

首先，要深入認識《求是》雜志的這篇評論員文章。

之前我做過一期相關節(jié)目專門聊這篇文章，多個自媒體平臺累計流量超過兩百萬。

對于這篇文章，很多人持高度樂觀態(tài)度，而我則相對謹慎。

有人梳理了《求是》雜志過去多年刊登的房地產類評論文章：

比如 ，2016 年提出 “積極穩(wěn)妥化解房地產庫存”。

因為 2015 年四季度國家高層會議已明確房地產去庫存方向，這篇評論員文章只是進一步解讀國家政策，并無新意，且 2016 年全國一線城市和核心二線城市樓市已回暖，房價漲幅較快。

2017 年又發(fā)布《促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展》一文。

主題中性，實則帶有部分抑制樓市過熱的傾向，彼時全國樓市全面繁榮，部分熱門城市已收緊調控。

2021 年的文章主題是 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

2021 年上半年樓市熱度較高，國家出臺了多項政策，這篇文章是重塑和強調房地產調控的重要性，但 “房住不炒” 早在 2016 年 12 月z央經濟工作會議就已首次提出，至今已強調五年，《求是》雜志再發(fā)表類似觀點，并無強烈的新信號。

所以還是要重申我的觀點：《求是》雜志這篇文章確實有一些新提法，看似信息量較大，但它依然是一篇評論性質、帶有交流探討性質的文章，并非政策定調。

老楊從事房地產行業(yè)二十五年，專門研究房地產宏觀面、政策面、市場面，至今正好二十年。

房地產呈周期性波動，政策的作用是盡量熨平周期，但大家一定要明白，市場周期的慣性力量非常大。

它火爆時熱度會持續(xù)很久，調控政策難以立刻見效；而過去四年多，樓市進入調整期，很多刺激政策的效果也不明顯。

上一輪樓市繁榮期，全國房價從 2015 年 5 月開始由跌轉漲，到 2016 年 3 月 25 日，深圳和上海率先收緊調控以抑制房價過熱，之后眾多熱門城市陸續(xù)出臺調控政策，但直到 2021 年七八月份，房地產市場才出現明顯降溫。

從 2016 年到 2021 年，樓市緊縮政策、抑價政策不斷升級加碼，歷經五六年才逐步穩(wěn)住樓市。

這一過程中，國家相關權威媒體也發(fā)表過不少抑制樓市過熱的文章。

2016年權威人士提示房地產泡沫

舉一個典型例子：2016 年 5 月 9 日，《人民日報》刊發(fā)重要文章《開局首季問大勢》。

“權威人士談當前中國經濟”，雖未指明權威人士具體身份，但作為官媒，其權威性毋庸置疑。

文章提出諸多新觀點，引發(fā)全社會高度關注和熱烈討論。

其中提到，“樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，導致經濟負增長，甚至讓老百姓財富持續(xù)縮水”“不能也沒必要用將來的辦法硬推經濟增長”。

還明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即 “回歸各自政策定位，尊重各自發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長手段”。

同時指出 “當前民營企業(yè)投資幅度下降，房地產泡沫、過剩產能是 2016 年房地產領域風險，債券、股市、匯市、非法集資等風險點增多”。

要知道，2016 年 5 月全國中西部地區(qū)中小城市房價尚未大幅上漲，文章就已提示房地產泡沫問題，還早早提及不良貸款、地方債務、股市、匯市、非法集資等風險點，警示杠桿過高的危害，其中就包括房地產領域！

事實上，2018 年、2019 年類似 P2P 的非法集資金融泡沫破裂，許多家庭損失慘重，而房價直到 2021 年夏天才開始由漲轉跌。

由此可見，《人民日報》這篇權威人士文章提前好幾年就為各類風險（包括房地產風險）敲響了警鐘，但市場慣性太大，文章發(fā)布后雖引發(fā)廣泛討論，卻很快被忽視！

無論是企業(yè)還是居民個人，依舊按部就班買房、投資、購買高息理財 —— 在高額回報面前，即便國家核心官媒的強烈風險警示，也難以觸動企業(yè)和個人的投資風險意識。

分享這個案例，就是想告訴大家，市場周期力量極強，很多政策表態(tài)和政策本身對扭轉市場的作用仍存疑。

但最后我還是要強調，無論如何，《求是》這篇文章釋放了一些積極信號，2026 年房地產政策力度肯定會明顯超過 2025 年，因為 2025 年國家層面基本沒有出臺相關房地產政策。

三個大招有必要提到議事日程

除了上述去年11月外媒傳言的三項政策之外，我之前還曾提出三個大招：

第一，國家隊下場收購存量新房，用作保障房或短期租賃房，大幅去化新房庫存。

第二，全國范圍內一刀切式暫時停止新建保障房，不管是租賃型還是配售型，全部停止新建。

現在房子已經很多了，既然過剩，何必還建那么多保障房？

政府可以拿錢收儲存量房子用作保障房，也可以發(fā)放補貼，用貨幣化方式實現保障。

第三，嚴格約束地方政府賣地，通過新房去化周期和房價跌幅兩個指標，讓全國大部分地方政府暫時停止賣地。

除了上述三個大招，我還有一個建議：政策表述上需要有些轉變。

近兩年已經不再提 “房住不炒”，這是很大的改善，但只提 “促進房地產市場止跌企穩(wěn)” 還不夠，要明確提出 “促進房價上漲”。

但如果新政內容僅限于上述三點，我認為力度還不夠，還無法實現房價止跌。

考慮到近期受中東局勢的影響，全球股市集體下跌，我們的股市也概莫能外，如果牛市變熊市，則對我國經濟、企業(yè)、家庭財富形成新的不利影響。

相比一年之前，當前穩(wěn)股市的難度明顯增加。此時，穩(wěn)樓市的重要性進一步凸顯。

股市與樓市都要穩(wěn)，二者如能同時穩(wěn)住，皆大歡喜；二者皆穩(wěn)不住，后果很嚴重。

如果未來一年，股市下去了，樓市能頂上來，那也算是略強的局面。