16.2億！上海稀缺地標(biāo)新茂大廈縮水43%成交

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作者 I 宋溪 選址960

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虧損超12億，上海繁華頂端——淮海中路核心地標(biāo)級(jí)寫字樓出售。

市場(chǎng)消息，毗鄰上海新天地的新茂大廈近日完成交易，出售價(jià)格16.2億，單價(jià)約4.8萬(wàn)元/平方米，買家為深圳名居地產(chǎn)，賣家為全球第三大上市地產(chǎn)投資管理公司易商紅木（ESR）。

新茂大廈位置和外景

公開資料顯示，新茂大廈位于淮海中路黃金地段，黃浦區(qū)太倉(cāng)路233號(hào)，與新天地比鄰，步行3分鐘即可到達(dá)地鐵1號(hào)線與14號(hào)線交匯的黃陂南路站，開發(fā)商為新加坡凱德集團(tuán)前身嘉德置地。

項(xiàng)目2005年竣工入市，占地面積4998平方米，建筑面積約4.34萬(wàn)平方米，建筑高度近88米，地上20層，地下3層，2樓以上為辦公，1層為商業(yè)，地下為停車場(chǎng)，配備141個(gè)停車位。入駐企業(yè)有安本私募基金、新疆國(guó)資君瀛泓尹投資管理、美國(guó)老牌律所謝爾曼·思特靈、阿聯(lián)酋國(guó)家航空公司阿提哈德航空上海代表處、意大利西雅那銀行上海分行等，是太倉(cāng)路與馬當(dāng)路黃金交匯處的地標(biāo)寫字樓。

2015年9月，易商紅木旗下ARA（亞騰資產(chǎn)管理）溢價(jià)近5億，以28.5億元購(gòu)入新茂大廈，相比十年前買入價(jià)，此次16.2億元較2015年收購(gòu)價(jià)下跌43%。據(jù)悉，該項(xiàng)目去年對(duì)外市場(chǎng)報(bào)價(jià)為整棟23億元，出售緣由為ESR基金的主要支持者CalPERS（美國(guó)最大的公共退休基金）希望退出該項(xiàng)投資。去年媒體報(bào)道，ESR集團(tuán)正在評(píng)估出售數(shù)10億美元中國(guó)資產(chǎn)。

公開資料顯示，ESR集團(tuán)即易商紅木，由外資易商集團(tuán)和紅木集團(tuán)于2016年合并成立，2019年在香港上市，后于2025年完成私有化于香港退市，是亞太地區(qū)領(lǐng)先的物流地產(chǎn)管理公司，業(yè)務(wù)方面主要聚焦物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

值得關(guān)注的是，2021年8月，ESR宣布以52億美元（折合約360億元人民幣）收購(gòu)亞騰資產(chǎn)管理（ARA集團(tuán)）100%股權(quán)。亞騰資產(chǎn)管理由新加坡商人林惠章與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)于2002年創(chuàng)立，總部位于新加坡，是亞太區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理公司。該筆收購(gòu)，促使易商紅木從“物流地產(chǎn)開發(fā)商”升級(jí)為“亞太區(qū)最大不動(dòng)產(chǎn)管理平臺(tái)”。

那么，此次從超五家十億級(jí)買家中脫穎而出的深圳名居是何來頭？

工商信息顯示，上海新茂大廈項(xiàng)目公司股權(quán)已由ESR旗下的ARA轉(zhuǎn)讓至深圳名居地產(chǎn)。天眼查顯示，深圳名居地產(chǎn)2002年成立，由晶發(fā)實(shí)業(yè)持股94%。

晶發(fā)實(shí)業(yè)1996年成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、實(shí)業(yè)投資，代表項(xiàng)目有綠海灣花園、綠海名居、綠海名苑、綠海名都等綠海系住宅；名居廣場(chǎng)、自用總部大樓寰僑商務(wù)大廈以及在建的名居云山府。公司曾在2021年取得龍崗區(qū)新坡塘片區(qū)舊改項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。此次買樓，是其深耕深圳市場(chǎng)外，首次進(jìn)入上海核心商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

關(guān)于新茂大廈的交易，除了深圳買家吊足好奇心，外資退潮釋放出的核心地段頂級(jí)、稀缺、可長(zhǎng)期持有物業(yè)重新流入市場(chǎng)再次成為市場(chǎng)關(guān)注的話題。

回看2025年上海TOP前列的幾筆大宗，其中由中郵保險(xiǎn)聯(lián)合招銀國(guó)際108億收購(gòu)的博華廣場(chǎng)賣家是美國(guó)漢斯地產(chǎn)；被廈門國(guó)資折價(jià)7.5折、21億元收購(gòu)的仙樂斯廣場(chǎng)賣家為基匯資本、太盟投資集團(tuán)、高盛商業(yè)銀行三方聯(lián)合體；折價(jià)48%，全球資管巨頭貝萊德斷貸的北岸長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目最終被鼎一投資以約7億價(jià)格成功撿漏等。

如今，很多被外資率先開發(fā)或選中的核心地段經(jīng)典商辦地標(biāo)，在其退潮、地產(chǎn)下行期，正以更優(yōu)廉的價(jià)格重新回到內(nèi)資手中。買家所看重的，正是這些地標(biāo)不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)、稀缺的長(zhǎng)期持有價(jià)值。

此次成為主角的新茂大廈，在頻繁易主的歷史上，也是首次折價(jià)。

根據(jù)記載，新茂大廈第一次出售發(fā)生于2005年1月尚未竣工時(shí)，買家為麥格理，交易價(jià)格9500萬(wàn)美元（約6.9億人民幣）；兩年后，麥格理以2.5億美元（約17.2億人民幣）將其出售給德國(guó)SEB基金，狂賺約12億；2010年，新茂大廈再次轉(zhuǎn)手，資本策略聯(lián)合華人置業(yè)以約24億元接盤，3年溢價(jià)6.8億；2015年ARA基金再次溢價(jià)4.5億，以28.5億收購(gòu)該項(xiàng)目。

新茂大廈也因此被列為上海頂級(jí)辦公樓轉(zhuǎn)手次數(shù)最多的項(xiàng)目之一。此次成交價(jià)格，比2007年的17.2億仍略低，體現(xiàn)了以晶發(fā)實(shí)業(yè)為代表買家的“抄底”戰(zhàn)略。

值得關(guān)注的是，2005年麥格理入場(chǎng)時(shí)，是海外基金首次收購(gòu)上海成熟物業(yè)，這一年也被認(rèn)為是外資開始瘋狂收割內(nèi)地物業(yè)的開始。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)資本報(bào)告》顯示，當(dāng)年外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的總投資約55億美元，占國(guó)內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%；其中，購(gòu)買商鋪和寫字樓的資金達(dá)16億美元，成為外資配置的核心方向。