上海交大陳杰：給初婚初育家庭提供購房補貼、稅費優惠、優先配租

2026年政府工作報告為房地產行業定下新基調。

國務院總理李強3月5日在政府工作報告中指出，著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。在改善民生方面，報告還提到，加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

對此，上海交大住房與城鄉建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授陳杰在接受新京報貝殼財經記者采訪時表示，今年政府工作報告涉及房地產的相關表述，相比2025年而言，有一個明顯的變化，就是從“止跌回穩”的應急狀態轉向“構建新模式”與“存量盤活”并重的系統性結構調整。

四大亮點凸顯政策轉向：從需求刺激到供需平衡

對于今年政府工作報告涉及房地產的表述，陳杰認為有四大亮點，首先是從“調減限制”到“控增量、去庫存、優供給”的系統性施策。2025年表述側重于“調減限制性措施”，目的是釋放需求，推動“止跌回穩”，這是一種偏向需求側的刺激策略。2026年表述則提出了九字方針“控增量、去庫存、優供給”，標志著政策重心從單純的需求端刺激，轉向了供需雙側的結構性平衡。特別是“控增量”被明確提出，意味著未來土地供應和新房開工將更嚴格地匹配市場需求，避免新的庫存積壓。

為何會出現轉變？陳杰表示，此前需求側刺激效果有限，無法解決居民購買后擔心資產縮水的最大痛點，由此房地產市場施策思路已從“讓人買得起”轉變為“讓人敢去買”，聚焦通過控制源頭(增量)和消化現有壓力(去庫存)來發力重塑市場平衡。

此外，其他三大亮點包括：存量房用途的實質性轉變——“收購存量商品房用于保障房”；風險防控的具體化——“保交房”白名單制度；房地產發展新模式構建進一步推進。

陳杰說，2025年表述提及“盤活存量用地和商辦用房”，范圍較廣，側重土地利用，2026年表述則明確“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，這是一個關鍵機制的創新。過去盤活存量多指企業自行轉型或政府收儲土地，現在直接指向“商品房”。這既解決了開發商的流動性危機(去庫存)，又快速增加了保障房供給(優供給)，實現了“一石二鳥”。未來政府或其指定機構將有可能在市場中扮演更大的“買家”角色。

收購存量商品房轉保障房，制度突破與落地存難點

政府工作報告指出，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。陳杰認為，這是真正的制度性突破，有力消除了過去保障性住房路線不夠清晰明確而給市場造成的困惑，將帶來“恢復行業動能-提升社會民生-消弭市場風險”的“三贏效應”。

但他也指出，難點主要包括價格博弈、資產錯配、資金來源不足、法律與產權復雜性、國企動力與能力不足等。“我們國家樓市盤子這么大，收儲規模小了僅有象征意義，實際作用有限；大規模收儲存量房，資金要求與操作難度都很大。但仍要努力爭取中等規模的收儲，產生市場引導效應。”

對此，陳杰建議，以需定購、以用定收。根據當地保障房實際需求清單，定向收購符合戶型、地段要求的房源；創新金融工具，利用REITs(不動產投資信托基金)將收購后的保障房資產證券化，回收資金用于新一輪收購，形成良性循環；功能也要轉換，對于不適合做住宅的商辦存量，鼓勵改建為租賃住房、青年公寓、養老設施或社區服務中心，并給予規劃變更和稅費減免支持；政府提供政策支持和信用背書，不限國企，面向社會資本，同時向社會資本提供信貸支持，鼓勵下場收儲和成為運營主體，并改變對國企的考核機制和審計要求。

公積金改革釋放強烈信號：制度老化亟待更新

今年政府工作報告中，“深化住房公積金制度改革”的表述格外亮眼，這是該內容首次被納入政府工作報告。

陳杰說，這一表述在“十三五”期間住建部門曾多次提到，近年較少，直至去年中央經濟工作會議重提。如今在政府工作報告中如此明確提及“深化住房公積金制度改革”，釋放了強烈信號：制度老化亟待更新。

在陳杰看來，現行公積金制度存在覆蓋范圍窄，主要覆蓋正規就業，近年才少部分試點靈活就業人員；使用面低，基本僅限購房貸款和沖還貸款支出，租房近年才放開；使用難，提取難、貸款額度受限；以及資金收益低、資金池利用效率滯后于市場資金等突出問題。

對于住房公積金可能的改革方向，陳杰認為，一是政策功能強化，比如可能探索公積金在支持收購商品住房轉化為保障性住房、租賃住房市場發展、老舊小區改造、住房全生命周期維護“三項制度”等方面的新用途，使其成為穩定房地產市場政策工具箱中的重要組成。二是增強對剛性和改善性住房需求支持的精準化，比如讓公積金更好地服務于“初婚初育”“多子女家庭”等特定群體，而非普惠式的低效補貼。三是增強資金池統籌，在已經開展的長三角、珠三角、長江中游城市群、成渝經濟圈等住房公積金區域一體化已經取得諸多良好成效基礎上，打破信息融合壁壘，健全政策協同機制，強化業務高效協作，不僅加快便捷異地貸款和提取，還要更深度更高層級增強資金統籌運營，更大力度提高資金利用效率。

初婚初育家庭獲支持，建議推行專項供給、稅費優惠等

今年政府工作報告中，“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”的表述較為新穎，將住房保障與人口發展、家庭福祉深度綁定。

陳杰認為，這是將住房政策與人口政策深度綁定的標志性舉措。核心在于通過降低居住成本，消除年輕人結婚生育的后顧之憂，從而應對少子化和人口負增長的挑戰。這個政策不僅僅是給房子，更是給“希望”和“安全感”“穩定感”。

在具體做法上，陳杰建議，專項保障房供給、購房補貼與稅費優惠、“房票”安置傾斜、社區配套升級、租賃支持。陳杰說，在保障性住房分配中，可以單列計劃，優先配租配售給初婚初育家庭。購房補貼與稅費優惠方面，可以對首次購房的初婚家庭給予契稅減免、購房補貼或更高的公積金貸款額度。提供長期的低租金租賃住房，并允許租金抵扣個稅，減輕年輕家庭初期的現金流壓力。