北京買房：理清思路，購房建議1815

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

介紹一下我家情況：女孩在五棵松上班，22年剛上班時買了套遠洋山水的兩居，屬于石景山應該沒有學區溢價吧，但是也跌了不少，500多萬買的，現在還剩400多萬。現在準備結婚，他們商量想賣掉這套房，然后合資買東四環姚家園泛海國際的，大兩居1300萬左右，貸一部分款。

我考慮的是三點，一是準女婿在崇文門上班，到東四環也挺遠的，女兒就更遠了。二是朝陽區雖然房子很好，但是也沒有學區屬性，將來如果有小孩要上學的話還是要買學區房，不如現在就一次性兼顧了省的折騰。三是說實話我不太喜歡泛海的環境，而且兩居就150平有些太大了。所以想問問您的看法，保值方面有什么建議沒有？

A：

1、遠洋山水算石景山的學區房，有點兒溢價但不高，比東西海低的多。這小區的價格走勢基本就是跟隨北京大盤，這里跌多少，說明大盤也差不多，如果上漲的話大多數時期也一樣。

2、通勤方面只能看自己的感受，這外人無法建議。不過常規建議是，買房如果不能兼顧兩人的通勤，那也至少緊著一個人，總比倆人都累強。而且孩子上學后，最好有一個人能接送，或者是能抽出更多時間陪伴學習，父母的作用是其他人不好替代的，尤其是母親會付出的更多。

3、朝陽也有學區房，上千萬總價的還幾乎沒有學區溢價了，算各項兼顧。但泛海不算學區房，對口學校中等吧。是否買學區房也看自己，說實話這預算哪怕在海淀，除了那些頂級學區，否則也能買到溢價不高的了，也算各項兼顧。

4、泛海怎么說呢，自住角度看自己的喜好。保值角度則是前些年價格走勢很強，這些年有些弱勢了。或者說這些豪宅公寓都是類似情況，房齡新的時候最受追捧，價格走勢遠超大盤。但時間越長就越弱，畢竟北京永遠不缺新豪宅，也就吸引走了一部分改善群體。

隨著房齡越來越老，受追捧程度下降，價格走勢逐漸就泯然眾人矣。之所以很多老公寓的升值率遠遠弱于普宅，甚至是弱于老破小，就因為這個原因。這看看朝陽公園西邊的吧，豪宅很多，基本都是這種情況，都是面積大總價高，但單價走勢趨弱。

所以如果買這種小區，那最好是多關注居住體驗，保值角度沒必要太糾結，房子本來就是用來住的，老公寓的特征都很明顯。

5、總之我沒什么建議，只是列出這些情況供參考。

僅供參考。

二

Q:

我家是兒子，今年準備結婚，本來兩家都是北京人，都有房，我家是110平大三居，也都重新裝修了。但春節時商量了一下，都覺得還是再買一套讓他們先自己住一段時間，有了孩子再一起住。

但難點在于我們都住西單附近，他們工作也在附近，如果買的話在當地不合適，一是太貴了，二是學區溢價太高，而我們兩邊都本身是金融街戶口，再買房也用不上學位。可如果買石景山或豐臺的不僅遠，感覺也不如西城保值。所以想問問您，以**萬的預算來說買哪里合適？三居最好，將來我們或親家可以過去幫著帶孩子，但最好離西單越近越好。

A：

1、唉，我猛一看110平，剛想說這不太算大三居，但后邊一看在西單，那確實可以算大戶型了。

2、既然覺得石景山和豐臺不合適，那就買海淀的不就得了。確實也有學區溢價，但您家的預算高啊，而總價越高的溢價越低，所有學區房都是這個特點。所以在海淀有可能買到比較低的，至少比金融街的低一半以上，甚至更多。那只要溢價低，對應的就是居住的性價比提高，而且溢價部分的保值風險也就降低了。

兩個方向，一是向西過了三里河的，在海淀的溢價算中等，從直觀的房價來說，同等房子比西城低了至少10%，對應溢價就在一半左右。第二是向北，過了高粱河的海淀學區的溢價本身就不高，您家預算對應的房源就應該更低，完全不帶溢價的都有可能，買三居沒問題。

3、但哪里的通勤更方便還是看您家的感受吧，外人不好建議。另外是看房時算算賬，哪套房的租售比低，就說明溢價低，居住的性價比也就更高。現在北京房價沒漲，不用著急。

僅供參考。

三

Q:

如果買東城朝陽門內的平房，請問在學區溢價方面的情況如何？比如一間9平米的單向南房，要價230萬，包含多少溢價？砍價到多少合適？

A：

1、這我還真不知道，所有平房都只能是一房一議，尤其是這種典型的占坑兒房，實在沒有統一的標準。

2、樓房之所以好計算溢價率，是因為租金有市場行情，即便說這套房不想出租，那中介也能估算出個租金，然后就能計算市值和溢價了。而平房就不好說了，一是私房相對少，出租的就少；二是有些破平房根本沒有居住的價值了，租不出去，純粹就是上學占坑兒用的，也就沒法計算溢價了。

或者這么說吧，樓房占坑兒房的溢價率一般30%以上，高的40%以上。那平房的一般不會低于這個比例。以230萬來說，其中至少大幾十萬是學區的價值，甚至有可能百萬左右。

3、砍價到多少合適？每間平房的情況都不一樣，我不敢亂說。

僅供參考。

四

Q:

總預算500萬左右，要求是朝陽好學區的三居室，南北通透即可，房齡盡量新吧。其他的沒要求，因為主要就是孩子上學和自住而已，兼顧一下保值，別上完學房價還跌了。中介推薦的主要是亞運村和太陽宮，但看了都是老小區，其他的望京沒看，遠了點也感覺不便宜，請問其他還有哪兒合適的？

Ps：朝陽那么大，肯定有被低估的吧？我們外行找不到，你們內行應該有內部消息吧？我覺得要求不算高吧，在前幾年可能算高，現在應該是普通了吧。

A：

1、您這要求確實高，實在不普通。三居室南北通透的怎么也得90平，折合5萬多一平。那您就自己在中介App上看看唄，看朝陽哪個學區有這價格的？

反正朝陽的好學區不多，無非是白小80，芳草地陳本、朝外、人朝、清朝、帝景、陳分等等。我反正找不到這價格的，或者說有這價格的，但其他條件達不到您的要求。

2、另外多說一句，朝陽的學區房雖然沒有東西海那么熱門，但如果總價不是太高，那仍然是有學區溢價的。尤其是白小和朝外等學區，溢價不低于東西海，一分錢一分貨。

那既然是有溢價，而且也過了入學高峰期，這溢價部分的保值就不好說了。有政策支持的話有可能撐住，沒有的話那就看運氣了，反正我不敢保證。

3、最后說一句，您這預算能買到老小區三居是有可能的，但南北通透和房齡什么的就甭強求了。除非是撿漏兒，否則不可能。另外二手房是個完全透明的市場，房源有可能被低估，但地段兒幾乎沒有被低估的可能，都不傻。

僅供參考。

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