老房子這樣變成“好房子”，人民日報點贊花都經驗！

目前，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。今年的政府工作報告提出“堅持城市內涵式發展”“高質量推進城市更新”。“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》。

由業主作為實施主體

老舊住房自主更新、原拆原建

如何凝聚居民共識？

怎么籌集資金？

近日，人民日報報道了

廣州市花都區集群街2號的改造案例

一起來看看花都

如何破解老舊危房改造難題

凝聚共識

政府引導，居民協商

工作做到心坎上

在廣州，花都區集群街2號樓的房齡已近50年，是D級危房。“老房子不具備征收條件，又租不出去、賣不上價，不如大家集資，拆了重建。”居民中的老黨員徐耀通提議，不少居民也動了心。

收到部分居民意見后，花都區相關部門討論認為，這一更新思路符合城市發展轉型趨勢，可以嘗試。很快，由住建部門、街道辦、社區等組成的聯合工作組成立了，一邊邀請設計院設計新房，一邊做群眾工作。街道辦、社區先后召開9次居民大會，入戶走訪40多次，逐一回應群眾關心的過渡安置、戶型設計等問題。業主們最終達成一致，決定原拆原建。“政府引導、幫助我們做街坊的工作，把工作做到了大家的心坎上。”徐耀通感慨。

籌集資金

居民出資，政府支持

多方投入共推動

老舊住房自主更新，如何實施？

在廣州，集群街2號樓改造項目的設計、監理、測量等費用由花都區政府補貼，居民出資占大頭。“整體算下來，居民籌資800多萬元，政府補貼約60萬元。”徐耀通說。

牟俊丞認為，地方政府還可通過設立自主更新基金等方式給予支持，項目實施單位則可通過多余房產租售和后期物業管理，實現資金補充和長期獲益。

辦理審批

先行先試，多措并舉

完善政策解難題

居民達成共識，資金籌集到位，報批報建隨即啟動。重要一步，是辦理建設用地規劃許可證。

與一般商業開發項目不同，采取拆除重建方式改造危舊房，不涉及調整土地用途和新增土地，因此花都區對此免予辦理供地手續。可進入建筑方案設計環節時，難題出現了。

根據2019年修訂的《廣州市城鄉規劃技術規定》，經鑒定為局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有合法產權建筑面積和建筑高度、不擴大基底面積、不改變“四至”關系、不改變使用性質的前提下，進行原址重建或者改建。

然而，集群街2號樓的重建方案有所突破：成套改造要符合住宅設計規范，戶內廚房、衛生間均需擴大；增設電梯，樓頂需增加設備用房；疏散樓梯需擴寬，才符合防火規范。

“經測算，在總戶數不變的前提下，集群街2號樓基底面積需增加31.21平方米，建筑面積增加120.33平方米，建筑高度增加0.48米。”廣州市規劃和自然資源局花都區分局局長李文偉說，新房既會長“高”，也會長“胖”，與技術規定存在沖突，后續規劃報建很難推進。

集群街2號改造前后對比（謝永盛攝）

多部門多次商議，觀點不一：有的從規范審批角度出發，認為不應突破現行法規；有的覺得打破束縛勢在必行，這是提升居民生活品質、探索老城區自主更新路徑的必由之路。

解決之道，在堅持人民至上、實事求是；破題之鑰，關鍵靠先行先試、改革突破。

花都區委和區政府高度重視，將集群街2號樓納入廣州北站東側老舊小區微改造試點，并由花都區住房和城鄉建設局牽頭，研究出臺《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》。

“方案明確允許適度增加建筑面積，適當增設公共活動空間和公共服務配套設施。”徐耀通說，對住宅合理增加的面積，居民補繳土地出讓金后，可獲得不動產權證，“房子面積大了，功能合理了，還裝上了電梯，住著更舒服。”

集群街2號樓原拆原建項目2024年3月開工建設，積累了有益經驗。其相關做法入選住房城鄉建設部印發的《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第四批）》。2025年12月1日起施行的《廣州市國土空間規劃條例》則明確，除重點功能片區等少數情況外，“城鎮危舊房改造，可以采用原狀維修或者拆除重建的方式實施改造提升，為改善民生、增加公益設施或者公共空間的，可以適當增加建筑面積。”

集群街2號改造前

2025年，新版國家標準《住宅項目規范》頒布實施，有14項提升，包括將住宅層高提高到不低于3米，規定4層起要加裝電梯等。住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹前不久接受本報記者采訪時表示，要繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好運維建設“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”。

不過，部分地區在危舊房改造中，仍對原拆原建設置原面積、原高度等指標，一定程度限制了改造效果。“多年前的住房標準，很多已難以滿足居民改善性住房需求，也不適應城市發展轉向存量提質增效階段的新要求。”牟俊丞建議相關部門加快制定適應性指標和規范，推動更多老房子改造成“好房子”。

此外，原拆原建所需辦理的各項審批涉及多部門、多環節，傳統審批流程較難跟上城市更新需要。

簡化審批流程，花都區推行多部門并聯審批，大幅壓縮審批時限。“建設工程規劃許可、施工許可等行政審批，所需時間由47個工作日壓縮到5個工作日。集群街2號樓從開工建設到2025年1月交房交證，用時僅9個月。”花都區住房和城鄉建設局局長江奇介紹。

施工建設

因地制宜，優化設計

老房子“長”出新樣子

老房子變“好房子”，設計很重要。

集群街2號樓設計啟動之初，設計團隊就把改善房子不合理布局作為重中之重。“比如，徐耀通家有一間南向臥室獨立在成套房之外，進出要經過公共走廊。我們把這間房平移至北向，與成套房連通。騰出的空間并入另外一戶，實現戶型優化。”廣東省建筑設計研究院集團股份有限公司建筑創作院副院長蔡淳鑌舉例。

集群街2號改造后

蔡淳鑌還提到，一些住戶存在廚衛相連、需經廚房進入衛生間的問題，不僅串味嚴重，空間也局促。這次改造，相關戶型按國家標準《住宅設計規范》重新設計，廚衛面積和設計均達到規范要求。

電梯、公共走廊等配套及附屬設施，同樣關系居民體驗。設計過程中，蔡淳鑌團隊邊征求群眾意見，邊完善設計方案。當時，新版《住宅項目規范》尚未頒布，《住宅設計規范》要求，7層及以上住宅必須設置電梯；12層及以上住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯。“集群街2號樓只有5層，但考慮到老年住戶較多，我們不僅安裝了電梯，還選擇了‘擔架電梯’，以備不時之需。”蔡淳鑌說，對照新版《住宅項目規范》，這一設計也達到了要求。

施工過程中，居民、社區、項目實施單位等密切配合，老房子得以“長”出新樣子。

隨著首批項目成功“打樣”，自主更新、原拆原建模式由點及面、逐步推廣，更多群眾的美好生活愿景正在照進現實。

來源：人民日報

編輯：夢圓

復核：葉曉明 吳敏娜

校對：賈愚

審核：鄧必彥

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