物業(yè)費不好收了，萬物云利潤跌近四成，朱保全稱“要幫開發(fā)商賣房”

本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

當(dāng)物業(yè)費收繳變得不確定，市場正在重新評估物企的價值，即便是行業(yè)龍頭萬物云也不例外。

2025年，萬物云（02602.HK）實現(xiàn)收入372.72億元，同比增長2.7%；核心凈利潤21.28億元，同比增長0.8%。從經(jīng)營數(shù)據(jù)看，公司仍保持一定韌性，住宅物業(yè)服務(wù)作為基本盤持續(xù)貢獻增量，收入占比提升至56.1%。

利潤表的另一面，則顯露出明顯的壓力。受物業(yè)空置率上升、收繳率下滑、關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款大額計提減值等影響，萬物云年內(nèi)利潤降至7.72億元，同比下滑38%。

《致股東書》中，萬物云董事長朱保全開篇就直言，“2025年開發(fā)行業(yè)的故事脈絡(luò)大家都知道，由此看公司財報數(shù)據(jù)，下半年就相關(guān)款項計提減值人民幣7.4億元，這使得年報凈利數(shù)據(jù)并不好看。”

當(dāng)開發(fā)商周期波動傳導(dǎo)至物業(yè)公司，行業(yè)的核心問題也在悄然變化。能否持續(xù)賺錢之外，資本市場也關(guān)注既有收入能否順利回收。

截至3月20日收盤，萬物云報收17.56港元/股，下跌5.79%。

3月20日，萬物云召開2025年度業(yè)績發(fā)布會

空置房侵蝕利潤，萬物云要幫開發(fā)商賣房

在利潤結(jié)構(gòu)上，萬物云呈現(xiàn)出一定韌性。

2025年，公司核心凈利潤為21.28億元，同比增長0.8%；若進一步剔除開發(fā)商業(yè)務(wù)影響，核心凈利潤為17.08億元，同比增長11.1%，顯示經(jīng)營端仍具備一定內(nèi)生增長能力。

不過，表面穩(wěn)健的盈利表現(xiàn)，正受到盈利質(zhì)量下行的侵蝕。

報告期內(nèi)，萬物云實現(xiàn)毛利45.60億元，同比下降3.3%，毛利率由13.0%下滑0.8個百分點至12.2%。

社區(qū)空間居住消費服務(wù)實現(xiàn)毛利30.26億元，毛利率13.0%，同比下滑1.4個百分點，其中住宅物業(yè)服務(wù)毛利率下滑0.7個百分點至11.7%。相較之下，商企和城市空間綜合服務(wù)實現(xiàn)毛利9.12億元，毛利率小幅提升至7.7%，但物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)毛利率下降0.4個百分點至8.0%。

毛利率下滑緣自多重因素。首先居民繳費能力下降，疊加法拍、失聯(lián)、查封等無可執(zhí)行資產(chǎn)增加，直接拖累物業(yè)費收繳率。其次，開發(fā)商去化承壓導(dǎo)致空置房數(shù)量上升，使原本由開發(fā)商承擔(dān)的物業(yè)費逐漸轉(zhuǎn)化為應(yīng)收賬款，并帶來潛在壞賬風(fēng)險。而市場競爭加劇，新承接項目普遍處于爬坡期，短期內(nèi)難以貢獻穩(wěn)定利潤。

更深層的沖擊來自空置率。朱保全指出，一個交付的小區(qū)可能會有超過30%的未售房屋，而剩余70%已銷售的部分，則要被動接受30%需要開發(fā)商支付的空置房物業(yè)費，這部分應(yīng)收賬款往往會形成壞賬。“為了減少應(yīng)收賬款，就要去參與房企給供應(yīng)商提供的以房抵債，但抵債資產(chǎn)往往又面臨減值。”

克而瑞物管研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強）平均收繳率降至71%，連續(xù)四年下滑，物業(yè)費價格亦同步走弱。

面對開發(fā)商持有空置房規(guī)模超預(yù)期的現(xiàn)實，萬物云正嘗試調(diào)整經(jīng)營路徑。一方面，通過精細化運營緩解收繳率波動對現(xiàn)金流和利潤率的沖擊；另一方面，延伸服務(wù)邊界，介入房屋去化環(huán)節(jié)，包括協(xié)助開發(fā)商銷售尾盤、參與以房抵債安排，并探索將去化回款優(yōu)先用于支付物業(yè)管理費用。

“我們已經(jīng)啟動協(xié)助開發(fā)商賣房、租房。”朱保全介紹，在部分城市，公司已在二手房交易市場取得進展，在武漢自管小區(qū)中的二手房交易市場中市占率同比提升2.49個百分點至35.70%，鄭州則達到47%。

繼續(xù)壓降關(guān)聯(lián)交易，去年回收現(xiàn)金18.9億

從結(jié)構(gòu)看，萬物云對開發(fā)商的依賴正在下降。

2025年，公司持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入降至22.39億元，同比減少近12億元，占總收入比重降至6.0%，2021年為19.2%；與此同時，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款余額同比減少3.82億元至20.64億元。

換言之，萬物云一方面在減少關(guān)聯(lián)生意，另一方面也在收回舊賬。

朱保全表示，2025年公司應(yīng)收管理多措并舉，現(xiàn)金回款與債務(wù)互抵等非現(xiàn)金結(jié)算方式協(xié)同發(fā)力，全年累計實現(xiàn)關(guān)聯(lián)方回款約28.5億元，其中現(xiàn)金18.9億元。

“當(dāng)前策略的核心是把風(fēng)險控制和現(xiàn)金回收放在第一位，盡可能壓縮風(fēng)險敞口。”萬物云財務(wù)負責(zé)人王緒斌強調(diào)。

資產(chǎn)抵債也意味著新的挑戰(zhàn)。

萬物云副總經(jīng)理、資產(chǎn)運營中心總經(jīng)理葉菲表示，這類資產(chǎn)多為被動獲取，主要目的在于對沖下行風(fēng)險，將潛在壞賬轉(zhuǎn)化為可運營或可處置的資產(chǎn)，以降低損失暴露。

“2025年，公司在確保整體不發(fā)生虧損的前提下，加快對相關(guān)資產(chǎn)的去化進度，全年實現(xiàn)約4億元現(xiàn)金回流。”葉菲進一步表示，2026年預(yù)計通過資產(chǎn)銷售實現(xiàn)約3億元現(xiàn)金回流。對于大宗經(jīng)營性資產(chǎn)，將結(jié)合其成熟度及收益表現(xiàn)，擇機推進1至2個重資產(chǎn)項目的退出安排，以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資金回籠效率。

更深層的變化，體現(xiàn)在行業(yè)關(guān)系的重塑。

“十年前，我們在深圳承接一個頭部地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，當(dāng)時我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目。2025年，我們在天津也首次退出一個關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)的項目，這是對歷史內(nèi)部紅線的突破。”朱保全舉例說。

過去物業(yè)公司往往深度綁定開發(fā)商項目，而如今這一隱性約束正在被打破。當(dāng)關(guān)聯(lián)交易收縮、回款成為核心指標(biāo)，物業(yè)行業(yè)的競爭焦點正在轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流質(zhì)量與資產(chǎn)處置能力。

“行業(yè)的市場成熟度進入新的階段，選擇權(quán)交給業(yè)主，企業(yè)的歷史包袱也會逐一釋放。”朱保全說。