朱保全“預警”：物業競爭進入“戰國時代”、空置房成新挑戰

新京報貝殼財經訊（記者段文平）3月20日上午，萬物云召開2025年度業績發布會。萬物云董事長朱保全判斷，當前物業市場競爭已進入“戰國時代”，行業集中度持續加強。一方面，優質標的的競爭呈現白熱化態勢，另一方面，規模性物企的集中度加速提升。

萬物云董事長朱保全。業績發布會截圖

朱保全表示，在集中的過程中，并不意味著小企業完全消失，因為物業行業一定會存在“小而美”的情況。同時，向規模型企業集中的趨勢目前來看并未發生改變。所以，在這一趨勢下，能夠堅守下來的企業，未來一定會有倍數級的增長。

具體來看，朱保全說，萬物云旗下兩大品牌，一個是住宅物業領域的萬科物業，2025年參與了280次業委會項目投標，最終中標196次。針對未中標項目的對手方分析顯示，超半數競標失利對手為屬地小型物業企業或地方國企，這也是萬科物業當前面臨的競爭格局。非住領域方面，公司旗下萬物梁行全年參與1079場競標，中標率51.8%，在48%的敗標案例中，贏過萬物梁行的多為大中型同行企業。但是也呈現一個現象，行業尚未出現能在多領域全面壓制萬物梁行的對手，敗標對象相對分散。

從“蝶城”來看，朱保全表示，公司忽視了兩件事情：一是市場下行帶來的整體物業費收繳率、繳費意愿等指標的變化；二是當前業主組織并非單純站在乙方監督人的視角，有很多業主自治組織在親自下場，成為蝶城變陣過程中涌現的一股新的競爭力量。

當然，朱保全依然認為，蝶城模式是目前住宅物業實現集約化運營最有效的一種方式。

朱保全的另一個判斷是，接下來行業、社會要面臨的挑戰則是從“保交樓”轉到“超預期的空置房”。

朱保全在《該來我不推》的致股東中表示：當下的房子并不好賣，一個交付的小區可能會有超過30%的未售房屋。這樣的項目要承接嗎？畢竟有70%已銷售的部分，但卻要被動接受30%需要開發商支付的空置房物業費，然后這部分應收賬款往往會形成壞賬。為了減少應收賬款，就要去參與所有房企給供貨商提供的以房抵債，但抵債資產往往又面臨減值。歷史上開發商的新樓盤物業都很優質，接下來行業、社會要面臨的挑戰則是從“保交樓”轉到“超預期的空置房”。另一方面，業主已購買房屋的空置率也不可小覷，空置業主搭便車，繳費業主負擔加重。

對于如何化解資產空置帶來的壞賬風險，朱保全表示：“捍衛誠實繳費業主的公平權益，將是我們在存量時代必須堅守的底線。”

編輯 楊娟娟

校對 楊利