350萬買7套老破小上熱搜，媒體又忽悠，韭菜開始冷笑，網友不買賬

有個新聞挺火，登上微博熱搜了已經。

天津一位李先生花了350萬抄底買了7套老破小，平均下來一套50萬，月租金總額1.5萬，算下來租售比約5%，這數據一出來，網上立馬炸開了鍋，有人羨慕說這是現金流神器，也有人冷笑說這是在給自己挖坑。

咱們先聊聊這50萬一套的老破小到底長啥樣。

天津市區50萬能買到的房子，說實話，條件真不咋地，房齡基本都在30年以上，有些甚至超過40年，戶型小得可憐，一居室也就30到40平米，兩居室也就50平米出頭。

樓道里墻皮脫落、電線亂拉是常態，很多還是頂樓或者一樓，冬冷夏熱，隔音差得隔壁咳嗽都能聽見，這種房子你自己住肯定受不了，租給別人吧，租客也是圖個便宜湊合住，稍微有點經濟能力的都不愿意碰。

李先生說他入手的房子比市場價便宜10%，大多是著急出售、要求全款的，這話聽著像是撿了漏，但你細想，為什么這些房東愿意便宜賣還要求全款？

還不是因為房子太難出手了，銀行貸款都不樂意批，只能找全款買家割肉離場，你以為是抄底，說不定是接了個燙手山芋。

再說這7套房月租1.5萬的數字，聽著挺美，平均一套月租2000多，但這里頭的水分有多大，只有當過房東的人才知道。

老破小的空置率是個大問題，租客流動性極高，今天搬進來明天就可能走，房子空一個月，這一年的收益就少了將近10%，再加上老破小維修成本高，水管老化、電路故障、門窗變形，隨便修一下就是幾百上千，這些成本算進去了嗎？

還有物業費雖然低，但服務質量也差，樓道衛生沒人管，小區環境臟亂差，租客住得不舒心，房東收租也收得心累。

說到這兒，就不得不提一個關鍵問題了，李先生買這些房子，到底是沖著租金收益去的，還是在賭拆遷？

如果是純收租，那5%的租售比看著確實比存銀行強，但前提是房價不能跌，天津老破小這幾年價格一直在往下走，高點時一套能賣七八十萬的，現在五六十萬都沒人問，你今年算著租售比5%，明年房價跌10%，這一來一去還賺個啥？

更別提老破小流動性極差，你想賣的時候，掛出去半年一年沒人看是常態，急用錢的時候只能打骨折價甩賣。

如果是賭拆遷，那風險就更大了，現在城市更新政策越來越規范，拆遷成本越來越高，很多原本說要拆的老破小，規劃一改又不拆了。

改成微改造或者舊改，房東盼了十年的拆遷夢，最后就換了個外墻刷漆、樓道裝個燈，這種例子太多了，你把350萬押在拆遷上，萬一政策有變，這錢可就套死了。

更讓人警惕的是，這種抄底老破小的故事，最近突然集中爆發，天津李先生350萬買7套，成都一位女性買家330萬買8套，月租金2.1萬，一個個案例被媒體大肆報道，配上感覺在撿錢、晚點就來不及了這種話，聽著像不像在制造焦慮？

你細品這里頭的套路，故事的主角都是普通人，投入幾百萬買多套房，收益看起來穩賺不賠，然后媒體一渲染，評論區一堆人跟風說我也要買、這是財富密碼，這場景熟悉不熟悉？

跟當年炒房團、炒幣群、炒股群的套路一模一樣，先造幾個暴富神話，吸引散戶跟風接盤，等韭菜進場了，早期玩家悄悄離場，留下一地雞毛。

房產中介在這波炒作里扮演的角色也很微妙，最近天津、成都等地中介紛紛轉戰老破小市場，朋友圈天天發租售比5%、錯過再等十年的文案，他們真的為客戶著想嗎？

還是只想快點成交拿傭金？老破小交易流程簡單、全款交易多，中介費到手快，至于買家以后是賺是虧，誰管呢。

還有一類人也在推波助瀾，就是那些手里攥著一堆老破小想脫手的投資客，他們比誰都清楚這種房子流動性差，正愁賣不掉呢，突然來一波抄底熱潮，正好趁機割肉離場，你以為是跟著聰明人投資，說不定是幫別人接盤。

當然，我不是說所有老破小都不能買，核心地段、租售比確實高、資金充裕、能承受風險的，當然可以配置一些，但問題是，大多數被這種故事吸引的人，根本沒搞清楚這里頭的門道，只看到月租金1.5萬這個數字。

沒看到背后的空置率、維修成本、房價下跌風險、流動性風險，更沒看到這種集中報道背后可能的炒作動機。