2026 年的樓市到底會怎么樣？是不是會好起來？

2026 年的樓市到底會怎么樣？是不是會好起來？是該買還是該賣？本期內容我們就站在普通人的角度，花幾分鐘時間，用大白話跟你說清楚房子這件事。

今天我們從幾個角度來看這件事。首先看政策。不知道大家有沒有感覺，最近樓市的政策力度正在變大，暖風頻吹。3月份的求是雜志對樓市給出了頂層定調，說得很明確：雖然樓市不再是經濟高速增長的發動機，但它還是支柱產業，而且政策要一次性給足。這么做，很大原因是希望快速扭轉大家的預期。

很快，各地政策也統一跟上，最明顯的就是上海。上海先是啟動了政府對老舊二手房的回收動作，接著又推出了“滬七條”。這套組合拳用意很明顯，就是要激活樓市、激活二手房成交。上海的一手房價格一直領先，今年幾乎是唯一一個實現上漲的城市。如果二手房再提上來，大家對樓市的預期和信心都會改變，上海很可能在做表率。

政策大方向明確后，我們再看數據。根據金融機構預測，2026年僅中國六大行，就會有55-60萬億規模的定期存款到期。這些錢會去哪里？進股市、買黃金、存銀行、買保險，還是進樓市？每個渠道的比例會怎樣？結合來看，也就不難理解，為什么今年一開年，樓市就開始暖風頻吹。

接著看實際的，從租金收益率角度，看看樓市現在到了什么位置。以上海為例，你也可以用這套方法算自己所在城市。截至目前，上海平均租金收益率約1.9%。但關鍵看結構：老破小、剛需小戶型，租金收益率已經達到2.6%-4.6%。說明什么？總價低、出租率高，現金流表現好，需求依然旺盛。而高端住宅和大戶型，租金收益率相對低一些，僅1.5%-2%。

目前上海房貸利率大概3%，30年期國債收益率約2.2%。也就是說，部分小戶型的租金收益率，已經超過了社會無風險收益率水平。這是一個非常重要的信號，從資金角度看，這里也很有吸引力。再琢磨“滬七條”推出的時間，只能說節點卡得太精準了。

說到這里，可能又有人會說：你說的這些都沒用，核心是人口在減少，人少了房子就沒人買，房價就會跌。乍一聽有道理，但大家忽略了一個關鍵——時間。我們已經到了2026年，當下最大的變化，就是AI和機器人的崛起。大量機器人會彌補人口下降帶來的生產力缺口。

這會帶來什么？重工業地區需要那么多人嗎？大量機器人加少量人口，足以支撐當地重工業。剩下的人，會流入產業集中度高的地區或超一線城市。這會帶來怎樣的變化？相信你心里已有判斷：產業集中度不高、以重工業和大基建為主的地區，可能因人口流失，房價承壓；而產業集中度高的地區和超一線城市，樓市會率先企穩，甚至出現上漲，概率比較大。

由此得出結論：樓市在不同地區會出現分化，各地的發展和定位尤為重要。像粵港澳、京津冀、長三角這些產業集中度高的地區，在上海樓市帶頭作用顯現后，大概率也能很快走出來。

但要提醒一點：一線城市內部也會分化。我問大家一個問題：一線城市核心區的老破小，和一線城市郊區的老大宅，你會選哪一個？如果這道題你能做對，相信你已經明白其中邏輯。

就個人觀點而言，我認為目前樓市很可能已經處在一個比較大的底部位置，甚至已經出現明顯的小拐點。2020年或許就是關鍵一年。

如果前五年房價在高點、黃金在低位時，有人跟你說“別追樓市，機會在黃金”，你肯定不信。同樣的道理，很可能會再一次出現。

當然，最關鍵的是你要有自己的判斷邏輯：明白自己的房子處于什么狀態，手上有多套房該怎么處理，現在該不該買、該買在哪里等一系列問題，必須有自己的決策和方向判斷。