富力董事長(zhǎng)李思廉被限制出境，當(dāng)年曾逼王健林低價(jià)出售酒店。

富力董事長(zhǎng)李思廉被限制出境，當(dāng)年曾逼王健林低價(jià)出售酒店。

你現(xiàn)在看到的，是2017年萬(wàn)達(dá)甩賣13個(gè)文旅項(xiàng)目及77家酒店時(shí)的場(chǎng)景。當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)深陷流動(dòng)性危機(jī)，背負(fù)近2000億巨債，急需回血救命。關(guān)鍵時(shí)刻，融創(chuàng)的孫宏斌與富力的李思廉化身“救世主”，分別砸下438億、199億，吞下了萬(wàn)達(dá)的文旅和酒店資產(chǎn)包。

你看當(dāng)時(shí)李思廉笑得有多燦爛，他把萬(wàn)達(dá)標(biāo)價(jià)335億的酒店資產(chǎn)，硬生生砍到199億，自以為撿了個(gè)天大的便宜。可誰(shuí)能想到，這份“便宜”，后來(lái)竟成了富力的奪命枷鎖。

到2025年，富力負(fù)債高達(dá)2600億，現(xiàn)金只剩不到7億，連利息都還不起。當(dāng)年的77家酒店，從香餑餑變成了燙手山芋，死死拖住了富力還債的后腿。

更戲劇性的一幕發(fā)生在春節(jié)期間：李思廉準(zhǔn)備離開(kāi)內(nèi)地時(shí)，在邊境被執(zhí)法人員精準(zhǔn)攔截，原因是天津市第三中級(jí)人民法院已對(duì)他下達(dá)限制出境令。據(jù)媒體推測(cè)，李思廉大概率卷入了一場(chǎng)民間借貸糾紛，因欠下17.6億元無(wú)力償還，債權(quán)人向天津法院申請(qǐng)限制出境并獲批。法院執(zhí)行指揮中心迅速將李思廉的身份證號(hào)、護(hù)照號(hào)及限制期限同步至國(guó)家移民管理局。

這意味著，無(wú)論李思廉從全國(guó)哪個(gè)口岸出境，都會(huì)被攔下。如此看來(lái)，在吸取了個(gè)別負(fù)債企業(yè)家“潤(rùn)”走的教訓(xùn)后，如今的債權(quán)人也學(xué)聰明了，追債的同時(shí)直接申請(qǐng)邊控，確保煮熟的鴨子飛不走。

那么，作為曾經(jīng)排名全國(guó)第四、廣東第一的房企掌門人，李思廉究竟為何落到今天這一步？他如今的困局，和9年前那場(chǎng)萬(wàn)達(dá)交易又有著怎樣的因果關(guān)系？

李思廉是香港人，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系，精于算賬，曾在金融機(jī)構(gòu)工作多年，融資經(jīng)驗(yàn)豐富。內(nèi)地改革開(kāi)放后，他轉(zhuǎn)做進(jìn)出口生意，頻繁往返港澳，把內(nèi)地廉價(jià)商品銷往海外，攢下一兩千萬(wàn)的原始資本。這筆錢在內(nèi)地算巨款，但在香港的富豪圈里，只能算小角色，根本碰不了最賺錢的地產(chǎn)。于是他把目光投向廣東，想復(fù)制香港地產(chǎn)商的模式，在內(nèi)地創(chuàng)辦大型房企。

大約1989年前后，李思廉結(jié)識(shí)了包工頭張力。張力原是廣州市郊的公務(wù)員，當(dāng)過(guò)國(guó)營(yíng)酒店總經(jīng)理，承建過(guò)白云區(qū)政府大樓，有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。后來(lái)他辭去公職，開(kāi)了裝修公司，做了幾年包工頭，也賺了幾百萬(wàn)，但覺(jué)得裝修行業(yè)難做、積累太慢。遇到李思廉后，兩人一拍即合，決定合資成立地產(chǎn)公司，這就是后來(lái)大名鼎鼎的富力地產(chǎn)。

張力主內(nèi)，負(fù)責(zé)拿地、建樓；李思廉主外，負(fù)責(zé)銷售、融資，兩人配合默契，多年來(lái)幾乎沒(méi)有分歧。

富力的成功，關(guān)鍵在于深耕廣州舊城改造。和傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商招拍掛拿地不同，舊改需要的資金少，不用支付巨額土地出讓金，只要妥善安置補(bǔ)償居民。但舊改項(xiàng)目利益復(fù)雜、周期長(zhǎng)，一般開(kāi)發(fā)商不愿意接這種苦活。

1993年，富力接下第一個(gè)舊改項(xiàng)目——廣州荔灣區(qū)化工廠改造。那塊地挨著煤廠，還有火車經(jīng)過(guò)，沒(méi)人敢碰。張力利用自己的公職背景優(yōu)勢(shì)，果斷出手，投入2000萬(wàn)拿下項(xiàng)目，把舊廠房改成嶄新民居。臨近開(kāi)盤，李思廉還雇了灑水車?yán)@著小區(qū)灑水，把被煤灰熏黑的地面沖得一塵不染，結(jié)果開(kāi)盤即爆，一舉打響富力的名頭。

后來(lái)廣州大規(guī)模城中村改造，更讓“富力”二字成為城市擴(kuò)張的代名詞。三十多年里，公司累計(jì)改造面積超1億平方米，服務(wù)業(yè)主超400萬(wàn)人。深度綁定舊改的模式，成了富力在土地稀缺的珠三角持續(xù)拿到優(yōu)質(zhì)地塊的獨(dú)門秘籍。

2000年之后，富力走出廣州，在珠江新城一口氣拿下140萬(wàn)平方米商業(yè)地塊，建成十幾棟甲級(jí)寫字樓、高端酒店和購(gòu)物中心，造就了“珠江新城三地，富力造”的傳奇。之后又把模式復(fù)制到北京、上海、天津等核心城市，品牌影響力和資產(chǎn)規(guī)模快速擴(kuò)張。

2005年，在李思廉的運(yùn)作下，富力在香港高調(diào)上市，成為首家入選恒生指數(shù)的內(nèi)地房企。盡管當(dāng)時(shí)市值只有四五十億，卻成功融資13億，受追捧程度可見(jiàn)一斑。李思廉本人身價(jià)超20億，第一次站在香港資本市場(chǎng)的舞臺(tái)上，與李嘉誠(chéng)、李兆基等地產(chǎn)前輩并肩。

2008到2011年，是富力最輝煌的時(shí)期，連續(xù)多年蟬聯(lián)廣東房企銷售冠軍，與恒大、碧桂園、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展合稱“華南五虎”。

2012年后，內(nèi)地房企進(jìn)入黃金周期，快拿地、快開(kāi)發(fā)、快銷售成為主流，各家房企都把現(xiàn)金流用到極限。趁著這波紅利，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等后輩快速崛起，銷售額輕松破千億。而執(zhí)著于舊改和商業(yè)地產(chǎn)的富力，因?yàn)槟Ｊ教亍⒅苻D(zhuǎn)太慢，后繼乏力，銷售額長(zhǎng)期徘徊在五六百億，不復(fù)當(dāng)年之勇。

2017年，萬(wàn)達(dá)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，李思廉迅速出手，在簽約儀式上留下了那個(gè)“撿大便宜”的名場(chǎng)面。

那場(chǎng)交易原本只有萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)兩家。王健林計(jì)劃把13個(gè)文旅項(xiàng)目和76家酒店打包631億賣給孫宏斌，其中文旅296億，酒店335億。但孫宏斌只想要文旅，不想要酒店，他認(rèn)為酒店是重資產(chǎn)，回報(bào)率低、負(fù)債高，會(huì)拉高融創(chuàng)負(fù)債率，影響后續(xù)融資。想來(lái)想去，他聯(lián)系了一直布局酒店業(yè)務(wù)的李思廉，問(wèn)富力愿不愿意接下這70多家酒店。

就這樣，簽約前一天，李思廉火速加入交易，以199億拿下萬(wàn)達(dá)77家酒店。少掉的136億差價(jià)，孫宏斌表示可以加在文旅項(xiàng)目上。雖然交易總額幾乎沒(méi)變，但王健林很不樂(lè)意：原本76家酒店計(jì)劃賣335億，平均一家約4.4億，現(xiàn)在變成199億，一家才2.5億左右。要知道，萬(wàn)達(dá)當(dāng)時(shí)還有32家酒店沒(méi)賣，這等于直接拉低了萬(wàn)達(dá)剩余資產(chǎn)的估值，以后再想賣酒店回血，都得按這個(gè)低價(jià)算。

也正因如此，王健林在簽約前一刻，曾在貴賓室怒摔茶杯，富力的名字甚至一度從簽約儀式的大屏幕上消失。但面對(duì)債務(wù)壓頂?shù)木置妫踅×肿罱K還是簽下了這份三方合約。

事后孫宏斌解釋：我要那么多酒店干什么？表面上是我補(bǔ)了富力收酒店的差價(jià)，但攤到4800萬(wàn)平的文旅項(xiàng)目里，每平方米只多200塊，可以忽略不計(jì)。李思廉也興奮地表示：這次一口氣拿下77家酒店，我們是贏家。

結(jié)果這77家酒店并入富力后，完全印證了孫宏斌的判斷：回報(bào)率極低，負(fù)債還高，反而成了富力的巨大累贅。從2018年開(kāi)始，富力酒店連續(xù)7年虧損，虧損額從4.59億一路飆升到2024年的36.19億。酒店投資回報(bào)率長(zhǎng)期低于5%，而融資成本高達(dá)5.74%，回報(bào)連資金成本都覆蓋不了。

再看如今三個(gè)人的結(jié)局：孫宏斌境況最好，完成債務(wù)重組，融創(chuàng)輕裝上陣重生；王健林雖然日子難過(guò)，但每年賣幾座廣場(chǎng)，還能勉強(qiáng)撐過(guò)去；而當(dāng)年占了大便宜的李思廉，卻被限制出境，連回香港的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

只能說(shuō)，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。大家都是商場(chǎng)上摸爬滾打多年的人精，有些便宜，真的不能亂占。你以為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在真正懂行的人眼里，可能早就成了甩不掉的負(fù)債。