無賣不動的房子，只有賣不動的價格！香蜜湖“硬骨頭”也松口了

2026年3月，深圳樓市“小陽春”如約而至。

但與往年不同的是，這輪行情并非普漲，而是冷熱分化明顯。

在眾多項目中，一個標志性事件格外引人注目：

號稱“從不打折”的新世界香蜜四季，終于低下了高昂的頭。

這個位于福田香蜜湖板塊的代表性新盤，自2025年9月開盤以來，一直以13.48萬/㎡的備案均價傲視群雄。

然而進入2026年小陽春，項目開始推出限時優惠、折扣等政策，折后均價降至12-12.6萬/㎡，調整幅度約6%-9%。

對于一直觀望的改善型買家而言，這意味著約1200多萬就能買到三房，而且還是在香蜜湖。

01 |香蜜湖十年等一盤，為何也要降價？

香蜜湖作為深圳傳統豪宅區，過去十年幾乎沒有新增住宅用地供應。

上一次新房入市還要追溯到2023年10月的深業中城，當時創下2794批客戶認籌、中簽率僅6.8%的神話。

新世界香蜜四季作為香蜜湖華泰小區舊改項目，歷經16年開發周期，終于在2025年9月正式開盤。

項目總建面約46.68萬㎡，涵蓋住宅、高端公寓、星級酒店、商業MALL等多種業態，定位為香蜜湖片區的壓軸大戲。

然而，即便是這樣的稀缺項目，在市場面前也不得不做出讓步。

根據深圳住建局平臺顯示，香蜜四季家園首批拿證房源152套。

截至目前，已備案、已錄入合同狀態的房源超過75%，剩余的30多套期房待售，這一波以91折促銷，大概率是為加速去化，為下一批房源的入市而做的前期準備。

觀望者開始出手，性價比成關鍵

隨著新世界香蜜四季價格的適度調整，很多原本在觀望的買家開始認真盤算起來。

根據置業顧問整理的價格，香蜜四季折后區間大致為：

105㎡三房兩衛折后約1221-1325萬；

120㎡四房兩廳三衛折后1250-1600萬；

143-145㎡五房三衛折后約1756-1908萬；

220平折后約3000-3100萬；

280平折后約3800-3900萬……

1200多萬買三房，建面約123-145㎡，單價約12萬/㎡，200+㎡以上大戶型折后在3000萬以上，這樣的價格在香蜜湖片區屬于什么水平？

在深圳貝殼平臺查詢到，項目周邊二手房價，目前香蜜湖水榭花都二手掛牌均價約21萬元/㎡，實際成交17萬/㎡；東方玫瑰花園約10.1萬元/㎡，緹香名苑約9.1萬元/㎡。

以上都是開盤較早的二手小區，同片區的次新盤天健天驕，二手房價已經破發。

天健天驕南苑，2月最新的掛牌均價約12.3萬/㎡，實際成交價在11萬/㎡，據周邊中介門店介紹，大部分的100+出頭三房戶型，成交均價在10萬/㎡；入市較晚的北廬，目前的成交價格也在11.5萬/㎡。

新世界香蜜四季12-12.6萬/㎡的折后價格，有新規房的實用優勢，但這個價格，在香蜜湖片區能否具有競爭力，只能交給市場去驗證。

金牌案場數字戰隊決策專家分析指出，新世界香蜜四季的價格調整，再次驗證了房地產市場的基本規律：

沒有賣不動的房子，只有賣不動的價格。

即使是香蜜湖這樣的頂級豪宅板塊，也需要根據市場變化靈活調整價格策略。