北京樓盤測評|保利天字系“大考” 朝觀天珺何以陷入去化慢車道

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以下為正文：

2026年一季度北京新房市場，在“去庫存”與“保價值”的雙重博弈下，朝陽東五環正在成為極具研究價值的樣本。作為保利在北京布局重磅“天字系”項目，朝觀天珺（備案名：天珺和苑）入市約9個月，截至2026年3月中旬，根據最新網簽數據，項目累計網簽157套，相對541套總供應量，整體去化率約為29%。

在強調“高周轉”與“精準打擊”的市場環境下，不到三成網簽進度，讓曾經被寄予厚望的高端改善項目面臨著一定的去化大考。

首開21億？網簽遇冷的預期差距

保利朝觀天珺坐落于北京朝陽北路，緊鄰地鐵六號線褡褳坡站，向西一直達青年路朝陽大悅城、呼家樓國貿核心商務區。規劃建設中的地鐵二十二號線將在項目南側約八百米處設站，開通后五站即達金臺夕照，五站亦可直通城市副中心。

盡管項目在絕對區位、產品設計、得房率、品牌背書等方面具備優勢，其市場表現卻未達預期。從深度智聯《朝觀月度成交走勢圖》看，項目在2025年6月宣傳“首開認購21億元”后，后續網簽并未出現預期的“長尾效應”。

自2025年5月取得首批預售證后，項目于6月實現首月成交39套，7月成交13套，8月加推第二批房源后成交18套，9月成交15套，10月回落至9套，11月因特價房政策短暫回升至18套，12月維持18套；2026年1月降至13套，2月成交11套，3月僅成交3套。

截至目前，項目成交面積20,329平方米，成交金額16.49億元，成交均價約為8.2萬元/平方米。整體呈現“高開低走、逐月遞減”趨勢。

雖然考慮到網簽流程的滯后性，這種斷層式的成交表現也側面印證項目在從認購意向轉化為實際網簽的過程中遇到阻力。對于保利而言，如何填補宣傳熱度與實際成交間的“預期差”，是目前需面對的品牌課題。

土地成本與“定價包袱”

朝陽區住宅用地市場經歷2021年峰值擴張與此后多年持續調整后，正逐步進入以結構優化為主導的新階段。2025年成交樓面價達52,321元/㎡，同比漲幅約28%，為近年高位，優質地塊的稀缺性正在顯現。

根據深度智聯《朝觀金茂土地對比分析》顯示，朝觀天珺與相鄰的金茂滿曜在拿地初便拉開身位。兩地塊由保利和金茂以交叉持股的方式拿地，后續各自操盤，各自戶型設計和房源配比避免重合。

保利朝觀天珺樓面價約5.3萬元/㎡，金茂滿曜樓面價約4.8萬元/㎡，5000元/㎡價差成為朝觀天珺定價邏輯基石，當前背景下，市場對地價成本的“同情度”急劇降低，購房者更傾向于結果導向。

相鄰項目以7.64萬元/㎡均價提供同等配套，朝觀天珺每平米貴出的6000元，能否通過“天字系招牌”完成價值自洽？對比深度智聯《周邊競品去化分析》發現，朝觀天珺相對友鄰面臨一定去化壓力。

截止目前，金茂滿曜實現超350套去化，供求比維持在良性的2.05，朝觀天珺供求比則高達3.79。在改善型客群對價格敏感度顯著提升的2026年，朝觀天珺似乎在“極致產品力”與“市場定價接受度”之間，陷入孤掌難鳴的境況。

改善客群錯位 去化產品中大戶型僅四成

另一個值得關注的現象是成交結構分化。在朝觀天珺已成交房源中，約106㎡的三居小戶型占據近六成（58%），項目主打的139㎡和165㎡四居大戶型去化卻嚴重滯后，兩者合計成交占比僅42%。

首改客群雖認可其產品力，但總價天花板壓制購買力；深度改善客群則擁有更廣的選擇范圍。在朝陽區住宅用地供求趨勢分析中，這類中大戶型正面臨更激烈的全區競爭。當總價跨入千萬門檻，購房者的眼光會跳出三間房板塊，投向望京、朝青等成熟地段。位于朝青板塊的紫京宸園與璞樾，雖距離朝觀天珺約3公里，但憑借更高能級的產品與配套，對千萬級改善客群形成強力吸引。

極致產品力或遇邊際遞減效應

央企背景、極致的得房率以及高標準的精裝表現，在2025年入市初期確實吸睛。不否認產品本身的優秀，但在“高地價、高溢價、高競爭”的三高環境下，單純依靠硬件堆砌已難以產生跨越式的市場溢價。

在2026年的市場邏輯下，單純依靠產品本身帶來的溢價已出現邊際遞減。在馬拉松式去化周期中，保利北京會選擇繼續堅守價格陣地以保住“天字系”品牌溢價，還是會選擇更靈活的營銷策略？

在當下的北京新房市場，極致的產品力是否還能支撐起溢價空間？關于這個項目，您會打幾分？歡迎評論區來聊聊~

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