3成業主拒繳物業費的背后：3億業主，正在用錢包投票！

最新的數據顯示，全中國的物業繳費率已經連跌4年了。

物業費越來越難收，到底是業主太挑剔，還是物業太離譜？

國內排名前五百的物業公司，2021年的平均物業費收繳率還有89%，到了去年只剩下了71%，也就是說，10個業主里面，有3個選擇不繳費。

有些地方的物業公司，收繳率甚至長期低于50%，有超過一半的業主選擇不繳費。

為什么寧愿冒著違法的風險，這些業主也選擇不交物業費呢？

其中的原因，相信很多人都會共情。

物業服務這個東西，就像薛定諤的貓，你交費的時候它就存在，你需要服務的時候，它就消失。

在很多業主看來，物業提供的服務，就主打一個隨心所欲。

首先最讓業主們費解的就是，小區里這么多公共收益，錢都去哪了？

電梯廣告、小區的自動售水器、快遞柜和對外出租的停車場……

所有這些租賃所得，本質上都是小區里的公共收益，是屬于小區全體業主的錢。

可事實上呢？在很多小區，這筆錢都是物業管控，且收益完全不是公開透明。

此外，還有維修基金，這筆錢名義上是給所有業主維護設施用的，但是在實際應用中，想要啟用卻是難上加難。

按照規定，啟用維修基金需要經過專有部分面積和人數“雙三分之二”以上業主同意，整個流程復雜耗時。

但是需要用到維修基金的時候，肯定事情緊急亟待解決。

為了應對這種情況，就可以啟用“應急程序”。

這就給了“有心人”可乘之機。有些物業就會濫用“應急程序”，繞過業主表決，虛構項目套取資金。

除了賬面上亂七八糟，業主不滿意的另一個重要原因，就是很多物業公司的服務，真是一年不如一年。

明明每年物業費都按時繳納，但卻幾乎看不到物業的服務。

想象中進小區大門的場景應該是這樣：

但很多地方的小區保安實際情況是這樣：

保安、保潔應付公事，能糊弄就糊弄。

所謂的物業管家更是聯系不上，就算聯系上了，也是一拖再拖。

至于賣房時說的維護保養，更是壓根看不見。

攝像頭管理混亂、地庫臟亂差，甚至有的小區化糞池都因為疏于維護被堵了。

這些本該是物業的工作，如今，所有不便利全要由業主承擔，誰不生氣？

業主們發現，物業費一分不少，房子卻一直貶值，服務還越來越差。

干脆！不交了！

看上去，物業確實是責任最大，但是誰能想到，物業公司竟然也是一肚子的委屈沒處發泄。

這些年以來，人力成本、維護成本、能源、物料、合規成本都在漲，每年的開銷水漲船高。

其中占比最大的，還是人力成本，基本都能占到物業總支出的一半以上。

更重要的是，很多小區的物業是房企配套的，當年房地產上行的時候，房企根本看不上物業費這仨瓜倆棗的。

只要物業水平跟上，名聲打出去，后面的房子好賣，哪怕物業公司賠錢，房企也愿意接受。

（高端住宅高品質物業運營管理研修班圓滿結束）

但是現在呢？房子不好賣了，房企每年都在虧錢。

相比之下，物業公司通過收取物業費可以獲得穩定現金流，居然成為房企集團的“現金牛”。

既要給集團輸血，又要保住利潤率，這跟以前集團補貼只重服務就形成了天壤之別。

成本逐年上升，物業費卻不能漲。

因為很多地方政府對物業費都有指導價，物業公司根本不能隨意漲價。

怎么辦？只能降本增效，不能開源，只能絞盡腦汁去“節流”。

原本需要兩個保潔的區域，現在只雇傭一個保潔。

原本每周修剪一次綠化，現在改成每個月修剪一次。

總之，就是從方方面面節省成本，極限“降本”。

當然，后果就是物業公司的服務越來越差，甚至是“斷崖式”下滑。

這樣一來，那些交了錢的業主心態也崩了。

于是，繳費的業主越來越少，物業公司的收繳率越來越低。

然后物業只能繼續降低成本，服務再下一個臺階。

至此，服務變差→收繳率變低→服務更差，一個惡性循環徹底展開了。

博弈論中有一個經典的理論，叫做囚徒困境，在這個場景中，雙方都不會合作，最終導致一個最壞的結果出現。

目前來看，中國的物業困境就是一個典型的囚徒困境。

業主覺得：你服務越來越差，你得服務變好，我才會交錢。

物業公司覺得：你不交錢，我怎么讓服務變好呢？

雙方互不相讓，最終導致一個雙輸的結局。

在這場博弈中，沒有贏家，所有人都是輸家。

物業公司就不用說了，收繳率一年比一年低，甚至每年都會陷入虧錢的境地，最終的結局就是撤場。

業主呢？不交物業費，最直接的一個后果，就是房子貶值。

畢竟，一個垃圾遍地，沒有門禁，沒有物業管理的小區，誰會買？

物業公司的服務水平降低，甚至撤場，會導致小區消防管理和安保管理失控，這也是很大的安全隱患。

業主住在一個遍地都是垃圾和處處有安全隱患的小區，心里舒服嗎？

那么，這場物業困境，到底應該如何破局？

其實也很簡單，就兩個字——透明。

在囚徒困境中，兩個囚徒是因為分開審訊，才會導致雙輸的結局。

如果把他們兩個放在一起，審訊透明，那結果就是雙贏。

在這場物業困境中同樣如此，物業不是天天喊著虧損嗎？

那好，收了多少錢？花了多少錢？錢花在了哪里？全部公開透明告訴業主。

強制財務透明化，破解不信任的根源，這是打破僵局的第一步，也是雙方互信的基石。

大家覺得錢花的合理，利潤公開透明，自然愿意配合繳費。

真有不交的，物業哪怕走法律程序，也能得到大部分業主的配合和支持。

還有一個很好的辦法，所有物業費、公共收益都存入全體業主共有的銀行賬戶，物業公司按合同約定比例提取固定酬金。

所有收支流水，包括保潔、保安、維修等每一筆開支，通過手機App實時向全體業主公開。

物業通過App推送每日工作日志，業主對每項服務進行評價，評價結果與物業公司的信用評級、甚至未來續約或酬金浮動掛鉤。

這叫做“信托制”或“酬金制”物業。

目前成都、北京等地，已有數百個小區成功轉型“信托制”物業，業主滿意度很高，物業繳費率也大幅提升至90%以上。

物業服務被拆分成不同等級的標準包，明確每個等級的服務標準、人員和頻次，匹配不同價格。

業主大會選擇投票調整服務等級和價格，實現“按質論價”。

地方政府也可以介入，強制要求物業公司將公共收益、維修基金數據接入官方平臺，供業主隨時查詢，從技術上杜絕暗箱操作。

在政府指導下，建立一套公開透明的成本核算與調價公式，把人力、能耗等關鍵成本指數化。

這樣做的好處是可以打破當前的扭曲規則，即“價格鎖死、質量下滑”。

囚徒困境是一次性博弈，而社區生活是長期重復博弈，所以建立及時反饋機制和懲罰機制就閑的格外重要。

改變博弈規則和收益結構，讓雙方重建信任，物業必須先跨出第一步，就是打破信息差，做到賬面公開透明。

說白了，業主和物業不是仇人，而是一個利益共同體，只有互相配合、互相體諒，才能實現雙贏的局面。

參考資料

1. 廣西紀檢監察網 《梧州：靶向監督護航物業公共收益規范管理》

2. 杭州網 《杭州一小區物業因業主欠費1200萬撤離 系止損離場》

3. 湖南省高級人民法院 《岳陽樓區：法院物管聯調，70起示范調解消解百余潛藏物業糾紛》

4. 云南省住房和城鄉建設廳 《云南省“整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”典型案例的通報》

5. 光明網-時評頻道 《小區住宅維修資金，何以成了某些人的“提款機”》

6. 觀點網 《李大龍：物業行業的核心是價格透明化、規范化 | 博鰲快訊》

（可一）