高端度假酒店搶灘房地產，悅榕“賣房”賺了2.4億！

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

財報季到來，當國際酒店巨頭們在管理費與資產效率之間尋找平衡點時，悅榕集團用一份暴漲59%的核心經營利潤財報揭示了另一種可能;這家以度假聞名的酒店集團，憑借品牌住宅業務接近翻倍的收入。悅榕究竟如何悄然躍升為亞洲最大、全球第五的品牌住宅開發商？其如何將“酒店+住宅”推向縱深？又是如何率先實現在中國的的高端住宅布局？

悅榕靠賣房，經營利潤暴漲59%

3月，國際酒店集團陸續發布2025年度財報，新一輪業績答卷揭曉，各家戰略側重各異，增長路徑不盡相同。

整體呈現穩健增長態勢。IHG在全球布局催化下表現亮眼，全年營業利潤達12.03億美元，同比增長15.5%，歸母凈利潤7.58億美元，同比猛增20.7%，其輕資產輸出模式在新興市場持續兌現紅利。

萬豪與希爾頓同樣維持穩健，希爾頓第四季度營收同比增長11%至30.9億美元，RevPAR小幅上漲0.5%，全年凈利潤率穩中有升；萬豪全年收入約261.86億美元，同比增長4%，凈利潤約26.01億美元，同比增長10%。

分化跡象同步顯現，凱悅受資產交易與整合成本、資產減值等一次性因素拖累，全年歸母凈利由盈轉虧至-0.52億美元，但營業利潤仍達5.21億美元，同比增長25.2%，核心運營韌性猶存，其生活方式品牌的轉型投入正在經歷陣痛期。

2025年，全球主要酒店集團財報呈現“整體穩健、內部細微分化”的格局，行業擴張雖步伐未停，簽約與籌建客房數創新高，但對未來指引趨于保守。在存量競爭加劇與地緣政治風險交織的背景下，規模擴張與利潤增長之間的平衡術，正成為檢驗集團戰略定力的試金石。

在這一背景下，悅榕的財報卻令行業眼前一亮，其以差異化路徑實現的業績突圍，成為財報季中值得深入剖析的樣本，其“酒店+住宅”的雙輪驅動模式更是行業提供了穿越周期的另一種可能。

財報顯示，2025年內，悅榕全年營業收入同比增長25%至4.774億新元，核心經營利潤同比大增59%至1.098億新元，增速顯著領跑同業。

據悉，悅榕的業績增長主要得益于品牌住宅業務板塊的強勁推動，該板塊收入接近翻倍至1.976億新元，全年銷售額達2.396億新元，新簽署24項合作協議，新增七個銷售項目。

按開發規模統計，悅榕集團已位居亞洲品牌住宅開發領域第一、全球第五，其作為綜合酒店與住宅產業平臺在全球范圍內占據領先地位。在酒店集團愈發依靠管理費收入、注重輕資產轉型路徑的當下，這家酒店集團卻將品牌溢價延伸至住宅開發領域，實現了從“空間運營商”向“生活方式平臺”的躍遷。

當國際酒店巨頭們在管理費增長與資產效率之間尋找平衡點時，悅榕的財報提供了一個值得關注的“參照系”，即市場對酒店品牌價值與商業模式的重估與迭代。

全球擴張至9000套，悅榕如何成為“房開”

作為全球頂尖的酒店集團，悅榕在2025年將戰略重心更多投向常住型產品；這一轉向并非臨時起意，而是對后疫情時代居住需求結構性變遷的回應。

早在2025年初，悅榕便制定了全球品牌住宅組合的增長計劃，表示將在已有的5000套住宅以外，新增約9000套住宅項目。

/ 亞洲房產價格波動，帶來結構性投資機會

到了2026年，隨著對獨立私密、非酒店附屬住宅的需求持續增長，1月，悅榕集團正式推出全新住宅品牌貝麗 Bellaguna，該品牌系列針對東南亞地區日益攀升的全年高端住宿需求，由悅榕提供專業管理，但獨立于酒店外獨立運營。

同一時期，貝麗首個項目貝麗樂古浪湖濱住宅–蓮花（Bellaguna Lake Residences Lotus）啟動銷售，悅榕正試圖填補傳統度假與常住需求間的市場空白。這一擴張野心的背后，是亞洲房地產市場波動帶來的結構性投資機會。

數據顯示，2021至2025年，亞洲49國房價整體呈現“分化+溫和上漲”格局，其中上漲國家28個，占比約57.1%，主要集中在海灣國家、中亞及部分新興市場；下跌或明顯調整國家7個，占比約14.3%，以中國、韓國及部分東南亞國家為主。

漲幅最高的越南胡志明市五年累計漲幅約59%，而日本、新加坡、泰國、馬來西亞、印度尼西亞等則呈現穩中有升態勢。

從需求端來看，有國際房產銷售對空間秘探表示，巴厘島的選址對接了新加坡和中國高凈值人士的需求，近年來對于東南亞高端住宅的需求將只增不減。

悅榕在泰國巴厘島的布局正是抓住了這一結構性機會，切準東南亞國家度假市場疊加房地產整體市場的時機，在此進行規模化開發，并憑借極大的品牌聲量，實現溢價。

/ 客群和會員相互賦能締造“酒店+住宅”全鏈路社區

成本和盈利可能為悅榕創造了入場時機，而進軍東南亞市場真正的戰略“錨點”在于悅榕服務體系的規模化輸出。

早在1994年悅榕莊品牌誕生之時，首家旗艦悅榕莊酒店——悅榕莊普吉（Banyan Tree Phuket）就建在樂古浪內；開業后，這家酒店不僅迅速成為全球奢華度假的新標桿，并在隨后開出了普吉島悅椿度假酒店，開始在這一區域打造自己的度假生態集群。

因此，普吉島的樂古浪區域不是尚待驗證的“新盤概念”，而是悅榕集團最成熟、最成功的樣板區，這一社區的建成更是一個已經跑通40余年、并持續自我迭代的成熟模型，其落成的底層邏輯值得逐步拆解。

首先是抗周期的韌性。回望過去20年，從海嘯到金融危機再到疫情沖擊，樂古浪的房價波動始終小于市場平均水平。這一表現的根源在于，其價值并非建立在炒作預期之上，而是依托真實使用需求與強運營體系的雙重支撐。

其次是居民結構的穩定性。樂古浪的客群構成基本穩定，以長期居住的歐美家庭、國際學校家庭、集團高管及跨國企業人士等國際客群為主。以上將此地作為生活據點的高凈值人群對于租賃市場來說具有質量高和波動小的特點。

最后是規劃的整體性。有巴厘島酒店從業者對空間秘探表示，泰國房地產開發普遍呈現碎片化特征，酒店與地產的聯動更是存在市場空缺。

而從資料來看，樂古浪的數千畝土地實現了統一規劃與同步落地，酒店、住宅、商業、學校等功能模塊并非后期拼湊，而是作為完整生態系統一并植入；內部道路、安保、物業也全部由悅榕體系管理，這種開發模式在當地極其罕見。

對于購置者而言，這意味著交易標的并非孤立樓棟，而是一個已經成型、不會失控的高端生活區，風險邊界相對清晰。其真正獨特之處在于，這一空間專為悅榕業主打造，設施具有獨享性。

這也意味著悅榕正在依靠“酒店+住宅+會員獨享”的模式，打通品牌的鏈路，實現酒店客群和住宅客群的相互賦能。

奢華酒店品牌新出路：“先配套，再賣房”

悅榕打造酒店和住宅集群的成功經驗，可以被視作酒店集團陸續入場房地產行業的一個縮影。

近期，文華東方酒店集團首席執行官克萊特曼在接受采訪時表示，2026年，文華東方決定將公司規模擴大一倍，具體形式包括拓展新目的地酒店，同時強化現有的品牌公寓與“非凡宅邸”（exceptional homes）組合；這將共同加速品牌在全球的實體版圖擴張。

更早之前，在2025年8月，由IOI Properties Group打造的W Residences Singapore Marina View（濱海景苑）成為了亞洲高凈值人士的關注重點。該項目為新加坡首個W品牌住宅，包括683套品牌公寓由萬豪國際集團管理，提供24小時禮賓、私人管家、數字鑰匙系統及客房餐飲服務，住戶共享酒店級設施。

可見，悅榕的戰略決定并非具有偶然性，“酒店+住宅”的雙輪驅動模式對于奢華、度假和生活方式酒店品牌而言，已經成為了布局共識，其提供的會員共通、服務共享的運營模式也具有相似性。

/ “先賣房，再配套”失效，本地開發商救場成都樂古浪

然而，這些圍繞亞洲地區的高端住宅布局并不具有全部市場的普適性，目光回到中國，悅榕進軍中國高端住宅領域的道路并非一帆風順。

早在12年前，中國內地房地產的“黃金十年”間，悅榕就推出了“成都·樂古浪”項目，并提出了“住成都樂古浪，享全球悅榕莊”的生活方式，即買成都項目的住宅，就能享受一定年限一定次數的全球悅榕莊酒店的免費入住資格。

在彼時的成都，這樣的理念無疑是新穎的，悅榕也因此順勢把目標客群定位在了成都的青年和中產家庭。但在當時對客戶“有些偏”“有些貴”的質疑下，這批住宅的預售狀況并不理想。據公開資料，開盤一年，銷售僅備案45套，承諾的悅椿、悅榕兩個酒店配套也遙遙無期。

萬科的入局帶來了轉機。2017年，悅榕與萬科成立了“悅榕中國”，用以整合中國區域內悅榕集團旗下品牌酒店和資產。同年4月，溫江區公示“成都·樂古浪”項目調整方案，住宅部分規劃浮出，配套酒店也給出了明確的開業的時間節點。

在建成巴厘島樂古浪社區時，悅榕無意識地踐行了“先配套，再賣房”的邏輯；在悅榕和悅椿酒店相繼落成后，其還建設了海濱浴場等其他重要配套，從基礎社區開始打造，強化“品牌效應”。而在進軍中國高端住宅時，悅榕采取了“先賣房，再配套”的打法，最終只得由更有本土化眼光的萬科前來“救場”。

/ 國際酒店高端住宅入華，強強聯手成為必選項

悅榕此番經歷所提示的，不僅是酒店旗下高端住宅品牌進軍中國時結合本地開發商的必要性，更重要的是，“品牌力”作為高端及以上酒店品牌的核心價值，很容易在失敗的運營案例中受到折損。

回望2025年的案例，由中國地產商競購核心地塊、國際酒店品牌輸出管理模式和品牌價值的合作模式，已成為市場的統一趨勢。

去年9月，保利置業集團以38億元成功競得廣州白鵝潭陸居路核心地塊后，宣布與萬豪國際集團達成戰略合作，欲斥資超10億元打造區域首座萬豪系品牌奢華酒店。項目采用“酒店+豪宅”復合開發模式，融合國際酒店運營標準與頂級住宅體驗。

此外，繼上海浦東之后，文華東方計劃于2027年在香港置地的西岸中環物業中落子兩間奢華酒店及一間服務式公寓。這是品牌首次將兩家酒店置于同一綜合體，亦是其與香港置地的數次深度合作的一隅；文華東方將主導酒店和公寓的服務與運營體系，西岸中環則提供商業配套支持，雙方形成資源互補。

2025 年 12 月 11 日，備受矚目的 “東方奢華酒店及行政公寓”啟動儀式在海南海口東方置地廣場隆重舉行。作為華住·城家、東方置地廣場及海南尚東一酒店有限公司聯手打造的高端旅居標桿項目，此次啟動標志著國內酒店巨頭與自貿港核心地產項目的深度融合，將為海口乃至海南的高端住宿市場注入全新活力。

曾有人預言“國際酒店品牌在中國打造高端住宅的熱情并不高”，然而，無論是持續涌現的合作案例，還是各大國際酒店集團財報中逐年攀升的住宅業務數據，近兩年的市場走向似乎正與這一預期背道而馳。

從高端度假到常住型產品，國際和國內的酒店巨頭們正以品牌住宅為支點，撬動輕資產模式的更大想象空間。這一模式的核心在于將酒店運營的場景營造能力與房地產開發的資金效率相結合，既能規避了重資產持有的資金壓力，又分享了物業增值的長期收益。

悅榕全球業務所帶來的業績高增長背后，是品牌價值的重估與商業模式的迭代。然而，將目光拉回中國，悅榕12年前“成都·樂古浪”的曲折經歷仍具啟示——國際酒店品牌的溢價能力，需與本土開發商的落地經驗深度咬合，方能穿透區域市場的復雜性。

2025年以來，保利與萬豪、華住與東方置地、文華東方與香港置地等強強聯手案例頻現，印證了這一趨勢。當“先配套、再賣房”在中國的高端住宅行業的邏輯被重新驗證，悅榕是否會以新的合作姿態重返中國高端住宅市場，或將成為觀察其全球戰略完整性的關鍵變量。