問就是出國？西安房東的賣房理由，尬到摳出三室一廳！

「西安房哥」是本地購房服務平臺，深耕11年，接地氣，說人話；

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買房，見面，加好友聯系。

今年定了雙百（幫助100位朋友買到新房，幫助100位朋友賣掉二手）的目標后，感謝大家認可，房哥問答社小程序天天都在爆單的狀態。

（小程序咨詢情況）

我的生活軌跡，也從白天碼字，晚上帶娃，變成了白天碼字更新，中午電話回訪，晚上陪粉絲去看房砍價。

房哥問答社小程序，迎來價格調整，原咨詢提問199元，調整至1元，交個朋友，只為解決更多人買房，換房問題。一元提問，買房答疑！

我統計過，100個人里，賣房的和買房的需求對半，總結各類賣房理由，挺有意思，今日匯總，聊聊感受。

賣房就賣房，別找理由，就談需求，別找借口，就說價格，什么出國，孩子考上清北，去外地工作，亂七八糟的。

你是買家，你會信嗎，陜西一年考上清北的才幾個，咱老陜能走出西安的又有幾個。

至于出國移民，你自己信嗎，自己都不信的，別人是傻啊！

真實理由

好在房哥平臺的讀者質量都挺好，看了，學了，聽了這么多年，大家也都聽勸。

賣房就像開店，價格合理，味道優秀是根本，而非創始人講故事，學開發商情緒營銷的那套，在賣二手房時并不靈通。

就我真實接觸到的房東們，大家真實的賣房理由無非這些：

壹

小換大，舊換新，遠換近，三換四

能在今年賣房的，多半都是置換的，比如孩子出生，原來兩室不夠住，換三室，換四室的，或者孩子馬上小學了，對應的學校一般，想往高新，曲江，經開，港務的熱門學校夠一夠。

還有現在住著家屬院、采光不好，人車不分流，隔音不好，小區無綠化，聽過現在房價降了，出來看房的。

總價150萬預算內，我建議丈八北路，錦業路，曲江二期，鳳城五路，十路沿線的二手，200萬以上，首選新房。

更有父母年紀大，方便照顧，工作地從城北到高新，不想長距離通勤等等，這些都是普通人換房的真實場景。

包括還有三代住宅公攤大，想嘗鮮四代住宅，看完新房很上頭的，今年接觸的鳳城五路沿線賣二手萬科，恒大，華遠，陪同去看招商，保億，龍翔的，也有不少。

對普通人而言，小換大，舊換新，遠換近，需要賣掉舊房，老房，置換新房，這種需求一直在，過去幾年，因房價未企穩不敢行動，今年陸續心態轉變了。

貳

空置了，出差了，缺錢了，泄氣了

自住之外，剩下的就是完全不住，糾結賣不賣的，賣要賠錢，不賣又面臨閑置，2018-2021年這五年，跟風買房，如今收房傻眼的，又何止幾百幾千，現在面臨共同的賣房難題。

出國，移民，不在本地生活的有嗎，就我十多年和大家打交道的經歷總結，有，但是不多，咱老陜的性格，真正能走出去發展的很少，保守又戀家，外面發展再好，最后還是要回西安買房。

單位生意有窟窿，開店賠本失利的也有，典型的一個大哥，加盟連鎖火鍋店，口罩后要還貸款，來咨詢賣房，最后聽說靈活經營改自助火鍋，又活了過來，真正有決心賣房創業的，少，很少。

最多最多的，都是跟風買房，如今空置，糾結賣不賣的，比如萬科翡翠國際的超高層，海德堡的大面積，保利天悅，曲江大城，全運村的學區房，山水美樹的洋房，可謂哪個熱門搖哪個。

因為房價漲跟風買，因為價格降跟風賣，當你問對方，房子賣了以后還買房嗎，也沒想到做什么，怕亂花，怕借錢，怕折騰，怕炒股，既因買房吃過虧，又怕賣了亂折騰。

前者，確實是自住置換的，我會整理小區成交價，意向新房資料包發給對方，進一步高質量溝通，后者，可能房東自己都沒想明白，聽說房哥咨詢費降了，來求個安心。

轉過頭，房子掛中介，在家等客戶，對方問為啥賣房，別問，問就是出國，不急用錢，隨緣成交，你無法叫醒一個裝睡的人。

到底手里的房子該賣還是該留，我去年7月專門寫過長文，對號入座即可，賣房沒有統一模版，最最核心的就是要聽勸。

賣房思路

站在2026年三月，由于新房土地，住宅供應縮量，對于當下的二手房反而是一個利好。

對于買家而言，150萬以下首選二手，200萬預算以上首選新房的觀念已經形成，這種現狀下，房東賣房，需要更多功課。

壹

正視需求，準確估價

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，估價至關重要，目前貝殼西安一家獨大，看房源掛牌價主要在貝殼上，掛牌價和成交價的差距，我給大家舉幾個例子；

以高新三期中海學仕里為例，31小，11初學區，學區房的成交熱門小區，目前貝殼掛牌92套，建面約113㎡毛坯三室，掛牌單價24000+左右，總價275萬左右。

（掛牌價參考）

實際成交上，一月份同戶型成交四套，單價23000+左右，總價262萬左右，相比掛牌價，砍價的幅度很有限，看得出買家賣家都挺誠心，交易就很快。

（成交價參考）

另一個例子，同期的全運村丹桂苑，掛牌57套，掛牌單價15854-19349元/㎡不等，總價228-278萬之間，都是建面約143㎡戶型，差別在于距離地鐵高架遠近。

實際成交上，同一戶型，單價15273-17937元/㎡不等，掛牌價與成交價相差不大，成交也很快。

當下的二手房，已經少有信息差，房東如果真賣，不會夸張報價，買家真買，也不會大刀來砍，大家都會參考一個月，三個月，最多半年的成交價，并沒有太多價格套路。

貳

中介互動，有效溝通

2020年，一部名為《安家》的電視劇熱播，展現房產中介的生活日常，羅晉飾演的徐姑姑和孫儷飾演的房似錦，以房東為中心，服務至上的印象，代表了理想中中介行業的天花板。

但現實中，魚龍混雜，幾萬中介經紀人里，也分菜鳥和銷冠，不是你家樓下小王嘴甜勤快，就能幫你把房子賣掉。

你對接的中介是從業幾年的，是會賣新房， 還是也會賣二手，是市場好的時候入行的，還是市場差的時候入行的， 是店里負責開單的，還是負責陪跑的，都需要詳細調研，找對人很重要。

其次，如今是買房市場，賣房的遠比買房的人多，中介都是最快成交原則，但大部分人的二手房，非熱門小區，價格也不是最低，中介掙傭金的動力很小。

上海人聰明，會籠絡人情，學會傭金激勵，即正常中介費外，比如拿出一萬現金，但設定時間，一周賣掉給一萬，半個月賣掉給伍千，一個月賣掉給三千。

賣房是人和人的交易，如今這市場，中介免費把房源掛了，然后在家等電話，帶看個房子，鑰匙都沒有，房子里還有租戶，是沒人愿意幫你賣房的，倒不是說天天泡在門店，而是見面要有效溝通。

叁

重視買家，充分尊重

對買家而言，能看二手房的十里挑一，新房花里胡哨，二手主打務實性價比，這點買家清楚，賣家更要清楚，一般中介帶來的第一個客戶，如果價格沒談攏，完后客戶會更少，且價格更低，一定重視首個客戶。

這種重視體現在多個方面，比如房間衛生好好打掃，找個家政，保潔，做一次全屋清理，柜子背后的蜘蛛網，馬桶上的尿漬，小孩涂花的墻面處理一下，花不了多少錢，保持良好賣相。

這戶找我的業主，就很有經驗，把房間的情況描述的很清楚，我也樂意幫他多推薦：

推薦房源：

房間如果視野好，選中午來帶看，房間如果采光弱，家里等換一下，盡量不要6000k以上的白光燈，慘白慘白的，將原本顯舊的裝修，照的更舊，4000k溫馨暖白光，正合適。

房間大，掛畫，綠植軟裝該裝飾就裝飾，房間小，占地的舊物，舊衣，舊家具，該搬走就搬走，房間有租客，提前溝通好，或決定賣就不要出租，保證看房順利，顏值社會，賣相和第一印象都很重要。

至于總價，差幾萬幾千的不要糾結，買新房還有額外優惠，二手房讓一點，促成成交最重要。

賣房是一戶一個情況，一個客戶一個情況，表面看比拼戶型，價格，地段，學區，本質上是買家賣家雙方認知的博弈，這里面門道很多，既是從業經驗，更是人情世故。

人情世故

都說開店是買的沒有賣的精，但真碰到身邊有人賣房，一問三不知，一心靠中介，一掛掛一年，理由是出國，就讓人又氣又笑，最后抱怨大環境不好。

大環境再不好，但還是有人吃肉，有人喝湯，有人跟風，都是手握幾百萬資產的房東，花點時間研究下如何買房，剩下的，少賠的，不比辛苦打工來的容易。

我要完成幫助100位朋友賣掉二手，首先大家要學會的是評估價格，實際，需求，即要不要賣，可不可以不賣，什么時候賣，賣多錢合適，這些是基礎功，也是我的能力之一。

至于賣掉以后如何置換，新房如何優中選優，什么價格，什么時機合適，則是另一個話題了，大家可以在房哥問答社小程序，一元向我提問！一元提問，買房答疑！

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作者：晴明

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