紅極一時的紅樹林酒店群，為何2折就轉(zhuǎn)讓？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，三亞紅樹林的掛牌消息在文旅地產(chǎn)圈引發(fā)不小震動。45億元的債權(quán)對應總投資 200 億元，折算單價僅為歷史投資的2.2折，且仍在正常運營并產(chǎn)生可觀現(xiàn)金流。表面上是破產(chǎn)重整，實質(zhì)上是一場優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的自救行動，資產(chǎn)與債務分離，為新資本進入和重整升級打開窗口。

三亞紅樹林2.2折轉(zhuǎn)讓

近日，三亞文旅市場最近出現(xiàn)了一筆罕見的大宗資產(chǎn)處置，阿里資產(chǎn)平臺同時掛出三筆債權(quán)招商信息，債權(quán)方分別為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司海南分公司和中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司海南分公司，擬處置三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)約16.8054億元、三亞紅樹林旅業(yè)有限公司債權(quán)2.7075億元，以及三亞紅樹林旅業(yè)有限公司債權(quán)約25.5934億元，總債權(quán)金額達45.11億元。

相關(guān)信息顯示，上述債權(quán)對應的三亞市天涯區(qū)鳳凰路南側(cè)、海棠區(qū)海棠灣“紅樹林系”酒店數(shù)百畝土地及約66萬平方米房產(chǎn)，這相當于三亞近四個月的新建商品房銷售規(guī)模，也讓這筆資產(chǎn)處置被業(yè)內(nèi)視為近年來海南最大的一宗單體文旅資產(chǎn)處置案之一。

債權(quán)掛牌背后，是相關(guān)企業(yè)已經(jīng)進入破產(chǎn)重整程序。公開信息顯示，三亞紅樹林旅業(yè)有限公司及關(guān)聯(lián)主體因金融借款糾紛陷入債務危機，2024年三亞中級人民法院裁定受理破產(chǎn)重整，并啟動合并重整程序。隨著重整推進，主要債權(quán)人開始通過市場化方式處置相關(guān)債權(quán)資產(chǎn)。

從價格水平來看，這筆資產(chǎn)的估值頗具沖擊力，按照業(yè)內(nèi)披露的信息，紅樹林系列項目當年整體投資規(guī)模接近200億元。而此次掛牌處置的債權(quán)規(guī)模約45億元，如果簡單對比當年投資規(guī)模與此次債權(quán)規(guī)模，這批資產(chǎn)的價值打了2.2折。

若按照公告披露的資產(chǎn)規(guī)模粗略測算，對應房產(chǎn)折合單價約6470元每平方米，這一價格不僅明顯低于三亞核心海岸線酒店物業(yè)的歷史成交水平，也低于近年來當?shù)夭糠志频暧玫氐臉敲鎯r。

更值得注意的是，這批酒店并不是停擺資產(chǎn)。招商公告提到，海棠灣紅樹林酒店和亞龍灣紅樹林酒店目前仍保持正常經(jīng)營，每年能夠形成約2億元左右的凈現(xiàn)金流。隨著部分尚未投入運營的客房逐步啟用，項目未來仍有一定經(jīng)營增長空間，這也是這筆交易引發(fā)市場關(guān)注的原因之一。

此外，隨著債權(quán)招商公告發(fā)布，相關(guān)項目的報名期限分別截至今年4月、5月以及9月。目前，中國長城資產(chǎn)海南省分公司處置的標的為三亞紅樹林旅業(yè)有限公司已有2名意向人報名，中國信達海南省分公司擬處置三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)，目前已有2名意向人報名，還有中國信達海南分公司擬處置三亞紅樹林旅業(yè)有限公司債權(quán)目前已有4名意向人報名。

張寶全與紅樹林，一場理想主義的文旅實驗

如果把中國文旅地產(chǎn)的發(fā)展史拍成一部電影，紅樹林創(chuàng)始人張寶全大概是最不像“地產(chǎn)商”的那一個角色，他更像導演。

張寶全1957年出生在江蘇鎮(zhèn)江一個木匠家庭，父親做木工，他從小也跟著學手藝，后來參軍入伍，在部隊里做過戰(zhàn)地記者。1988年轉(zhuǎn)業(yè)之后，他考入北京電影學院導演系，班主任是著名導演謝飛。如果按照最初的人生軌跡發(fā)展，他很可能成為一名電影導演，命運卻把他帶到了房地產(chǎn)行業(yè)。他進入房地產(chǎn)的理由也很離譜，1992年，他跑到海南，只是為了賺50萬元拍電影。

當時的海南正處在房地產(chǎn)泡沫的頂點，一個人口不到百萬的城市，卻有兩萬多家房地產(chǎn)公司。張寶全借來200萬元拿地，又迅速轉(zhuǎn)手賣掉，第一桶金就這樣到手。但好景持續(xù)得很短，幾個月之后，海南房地產(chǎn)泡沫破裂。大量公司倒閉，市場迅速冷卻。幸運的是，張寶全當時還在經(jīng)營海運生意，他買了三艘船跑航運，兩年時間積累了一筆資金。

1994年，他帶著這筆錢回到北京，在北京開發(fā)的第一個項目是今典花園。在20世紀90年代，北京房地產(chǎn)項目最重要的賣點是戶型和價格，但張寶全在社區(qū)里建了一座美術(shù)館——今日美術(shù)館，這是中國第一家按照國際標準建設(shè)的民營美術(shù)館。

當時不少同行都覺得他有點“不務正業(yè)”，但奇怪的是，這些項目反而賣得不錯。后來北京的蘋果社區(qū)、空間蒙太奇這些帶著文化氣質(zhì)的社區(qū)，也都是張寶全做的。那幾年，北京地產(chǎn)圈甚至流傳過一句話：“地產(chǎn)圈最懂藝術(shù)的人是張寶全，藝術(shù)圈最懂地產(chǎn)的人也是他。”

不過真正讓他在行業(yè)里“出名”的，還不是這些社區(qū)，而是一個更瘋狂的決定。2004年，張寶全再次來到海南。當時的三亞正進入旅游業(yè)快速發(fā)展階段，但高品質(zhì)度假產(chǎn)品仍然稀缺。張寶全提出一個頗為大膽的設(shè)想，在三亞打造一種不同于傳統(tǒng)酒店的度假綜合體，集合住宿、文化、娛樂、會展等多種功能，并通過長期運營形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。

同年，亞龍灣紅樹林度假酒店開工并很快開業(yè)。項目開業(yè)八個月便實現(xiàn)盈利，毛利率達到64%，遠高于當時酒店行業(yè)30%左右的平均水平。這個項目讓他看到了另一種可能：度假酒店不只是住宿，而是一整套生活方式。

那么，張寶全賣的是什么樣的“生活方式”？他打了個很“藝術(shù)性”的比方，“生活方式就是你可以在陽臺上喝著咖啡，在馬桶上吃著面條。”他認為把中國乃至全世界當下最好的藝術(shù)、休閑、文化、娛樂按照生活方式形態(tài)裝進去，才叫度假目的地。

隨后，張寶全開啟了拿地模式，十年間先后拿下海棠灣、三亞灣、清水灣等三亞最核心的“五灣”中的四灣土地資源，總投資高達 200 億元，建成了龐大的度假集群，總面積達170萬平方米。

其中，投資三亞灣，是張寶全當時拿的最貴最大的一塊土地。張寶全說，當時，三亞灣這塊地是海南拍賣的最高價，有400多畝。因為招標規(guī)定，這里只能做會展中心和酒店，它沒有配套住宅，拍賣時，拍賣不掉。得知這塊地，張寶全果斷地拿下。“從我知道，到我拿下，一個月不到。”張寶全想的是，投資會展中心和酒店，沒有人要，他偏偏要這個，而且酒店開發(fā)用地比住宅開發(fā)用地價位低很多。他相信自己的商業(yè)模式，也相信海南。

2008年，建造三亞灣紅樹林度假世界，這也是今典集團旗下規(guī)模最大的度假目的地綜合體，這個項目規(guī)模有多夸張？70萬平方米體量、僅客房就達3800間、幾十家餐廳和酒吧、13萬平方米紅樹林商街、今日X書屋-美學生活空間，三亞城市會客廳，無處不在的無界共享空間……

張寶全給它取了一個非常“導演”的名字——造夢工廠，他的邏輯也很簡單，傳統(tǒng)度假酒店是“住在酒店，玩在別處”，而紅樹林希望做到另一件事：把整座度假城市搬進酒店。客人不需要離開酒店，就可以完成所有消費。餐飲、娛樂、購物、藝術(shù)、會議、電影拍攝……全部在同一個地方。

紅樹林的商業(yè)模式也很“張寶全”，其他開發(fā)商依靠住宅銷售回籠資金，而張寶全選擇完全依賴度假運營，傳統(tǒng)酒店70%的收入來自客房，紅樹林反過來，客房收入只占三成，其余七成來自餐飲、娛樂和商業(yè)。

這個模式有個很中國式的解釋：“羊毛出在駱駝身上。”張寶全說得很直白：“如紅樹林會引進奢侈品店，賣的東西比免稅店還便宜15%。傳統(tǒng)免稅店只能靠賣東西一個渠道掙錢，而紅樹林容量大，奢侈品店保持不賠錢就行，但通過它可以帶來餐飲、住宿等其他方面的收益。”這套邏輯其實和今天很多“度假綜合體”很像。但在十多年前，這在中國幾乎沒人這么干。

“紅樹林”一系列的成功，使張寶全在2009年后堅定退出傳統(tǒng)住宅開發(fā)，全面轉(zhuǎn)向休閑度假地產(chǎn)，將紅樹林打造為“生活方式供應商”，而非單純酒店運營商。

張寶全很喜歡馬云在行業(yè)論壇上說過的“改變是痛苦的，但不改變更痛苦。”這句話，常常把紅樹林形容成自己的“二次創(chuàng)業(yè)”。但紅樹林如此大規(guī)模的投資，如何實現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)？為了最大化保證經(jīng)營，張寶全在產(chǎn)權(quán)銷售的方式上還是做了創(chuàng)新，投資紅樹林的人等于以房入了紅樹林的股，每年享受紅樹林整體經(jīng)營利潤的分紅。三亞灣紅樹林度假世界的分紅報告顯示，2013年，每產(chǎn)權(quán)客房的平均分紅是1.17萬元，而在2015年，這一數(shù)字的預期已經(jīng)達到了15萬元。

2017年是紅樹林體系的高光時刻，三亞灣紅樹林單月營收突破1億元，全年收入超過10億元，接待住店客人超過18萬人次。那一年今典集團資產(chǎn)規(guī)模一度超過300億元，并在全國規(guī)劃建設(shè)18座紅樹林度假綜合體。中國文旅地產(chǎn)在那個階段進入快速擴張期，萬達、華僑城等大型企業(yè)紛紛布局文旅項目，很多業(yè)內(nèi)人士開始重新審視紅樹林的價值。一些開發(fā)商甚至私下討論，如果紅樹林模式能夠在更多城市復制，中國度假產(chǎn)業(yè)可能會出現(xiàn)一種新的商業(yè)形態(tài)。

然而這套模式始終存在一個隱含前提，那就是持續(xù)穩(wěn)定的客流。文旅地產(chǎn)與住宅開發(fā)最大的區(qū)別在于，現(xiàn)金流來自長期經(jīng)營，而不是一次性銷售回款，這意味著項目需要更長時間才能回收投資，同時對市場環(huán)境的依賴也更強。2020年疫情突然到來，旅游行業(yè)幾乎停擺，大型度假綜合體對客流高度依賴的特點迅速暴露出來。紅樹林體系的經(jīng)營現(xiàn)金流明顯收縮，而項目本身的投資規(guī)模和融資成本卻難以同步下降。

從2020年開始，今典集團的債務問題逐漸浮出水面，多家金融機構(gòu)因借款糾紛提起訴訟，部分賬戶被凍結(jié)。2024年三亞中級人民法院裁定受理紅樹林地產(chǎn)破產(chǎn)重整，并啟動相關(guān)公司的合并重整程序。直到2026年，相關(guān)資產(chǎn)被資產(chǎn)管理公司打包掛牌轉(zhuǎn)讓。

回頭看張寶全的選擇，很難簡單用成功或失敗來評斷，紅樹林更像一次理想主義驅(qū)動的文旅實驗。從消費趨勢判斷來看，他并沒有看錯方向，中國確實進入了休閑度假消費時代，高品質(zhì)文旅產(chǎn)品的需求仍然存在，而紅樹林至今仍然能夠穩(wěn)定運營，本身也說明產(chǎn)品具備競爭力。或許真正的問題出現(xiàn)在商業(yè)結(jié)構(gòu)上，紅樹林項目缺乏住宅銷售帶來的現(xiàn)金流安全墊，意味著投資回收完全依賴長期經(jīng)營，而融資結(jié)構(gòu)卻以銀行貸款和信托為主，期限更短、成本更高。當長期資產(chǎn)與短期融資結(jié)構(gòu)相遇，一旦市場環(huán)境出現(xiàn)波動，風險便會迅速放大。

掛牌也是自救，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重生

掛牌有時并不是資產(chǎn)消亡的信號，而是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)自我重生的開端。三亞紅樹林的事件最吸引人的地方在于，債務人雖已進入破產(chǎn)重整程序，但名下酒店仍在正常經(jīng)營，且保持著強勁的現(xiàn)金流。長城資產(chǎn)的公告明確提到，“兩家酒店正常經(jīng)營，通過重整可以實現(xiàn)對銷售收入的管控，每年形成的凈現(xiàn)金流為2億元。隨著海棠灣酒店剩余客房投入經(jīng)營，經(jīng)營性現(xiàn)金流將進一步提升”。2026年1月，今典集團聯(lián)席董事長王秋楊發(fā)布的視頻顯示，三亞灣紅樹林度假世界跨年夜“3800間客房都快住滿了”，大堂擠滿了參加年會的公司職員。

再加上政策紅利、入境游回暖和免稅+度假融合趨勢，都為這些資產(chǎn)提供了成長空間。重整后的紅樹林，可能在新資本運作下迎來更高效、更可持續(xù)的發(fā)展，而非像債務數(shù)據(jù)表面所顯示的“倒下”。

這種“破產(chǎn)重整中奇特的并存狀態(tài)”，恰恰體現(xiàn)了紅樹林酒店作為優(yōu)質(zhì)運營資產(chǎn)的價值——資產(chǎn)雖被債務拖累，但經(jīng)營基本面并未坍塌。換句話說，掛牌只是讓歷史債務退出舞臺，而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍然能夠“活得下去”。

事實上，這類位置優(yōu)越、硬件底子好，或因母公司負債拖累，或因經(jīng)營不善陷入困境的酒店，對不少頭部企業(yè)而言是絕佳目標。

如原北京三元橋金茂北京威斯汀酒店（現(xiàn)為北京渤海潤澤威斯汀酒店）在2023年完成資產(chǎn)剝離，由央企內(nèi)部劃轉(zhuǎn)再掛牌出售，最終由民營能源企業(yè)渤海潤澤以28.02億元接盤。從金茂掛牌26.77億元出售，到民營能源企業(yè)渤海潤澤28.02億元接盤，再到2026年業(yè)主全面啟動升級改造，三元橋威斯汀酒店的易主和計劃改造的歷程，讓央企實現(xiàn)資產(chǎn)負債優(yōu)化，也讓民營資本憑借對行業(yè)周期和資金實力的判斷完成了一次價值重塑。資產(chǎn)本身并未改變，通過重整和升級，原本被債務和舊模式束縛的酒店煥發(fā)出新的生命力。

2025年11月，中國金茂以22.65億元掛牌轉(zhuǎn)讓三亞麗思卡爾頓酒店項目公司100%股權(quán)，由中信證券旗下專項資金池摘牌。交易完成后，金茂實現(xiàn)資產(chǎn)出表，但保留運營管理權(quán)，一舉優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年8月31日，該酒店在8個月內(nèi)實現(xiàn)了約2.36億元的營收，凈利潤約為3778萬元。雖然相比巔峰時期，如今的酒店市場面臨更多挑戰(zhàn)，但作為亞龍灣一線海景的稀缺資產(chǎn)，麗思卡爾頓的品牌溢價和資產(chǎn)厚度依然在線。

2025年12月，京投發(fā)展以“0元購”的形式買下新天地安達仕酒店，這也體現(xiàn)了同樣的思路。“這不是慈善，而是基于未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)定價。”一位參與該項目的律所合伙人透露，“我們測算其正常年份營收1.8–2.1億元，EBITDA利潤率約35%，完全覆蓋債務本息。關(guān)鍵在于，資產(chǎn)本身具有REITs發(fā)行潛力。”

二線城市的案例也體現(xiàn)出相同邏輯。呼和浩特萬達文華酒店以2.74億元、低于評估價44%的折扣成功被蒙泰集團收購，酒店仍保持正常運營。買方不僅獲得優(yōu)質(zhì)核心商圈資產(chǎn)，還通過運營和升級改造提升長期回報，實現(xiàn)資產(chǎn)與現(xiàn)金流雙輪驅(qū)動。蒙泰此前在賽罕萬達廣場的收購亦驗證了相同思路：低成本獲取核心資產(chǎn)，整合資源提升整體商業(yè)活力，從而增強資本回報。

這些案例背后共同的邏輯是，在市場低谷期收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過資本和運營注入，激活現(xiàn)金流和潛在價值。當市場回暖，資產(chǎn)價值隨之提升，實現(xiàn)穩(wěn)健的長期投資回報。掛牌不是資產(chǎn)消亡，而是重整和價值釋放的過程。舊模式退場、負債壓力緩解，留下來的，是具有稀缺區(qū)位、成熟運營能力和長期現(xiàn)金流潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這不僅是企業(yè)的自救，也是行業(yè)資源的優(yōu)化再分配。

對于三亞紅樹林、北京威斯汀、呼和浩特萬達文華等重資產(chǎn)項目而言，掛牌正是重整、升級和盤活的機會。它強調(diào)的是一種理性選擇：核心資產(chǎn)保值、現(xiàn)金流穩(wěn)定、運營不斷，新業(yè)主注入資本與管理能力，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得新生。未來，在中國酒店市場中，掛牌自救、資本重整、資產(chǎn)升級的路徑，將成為重資產(chǎn)酒店可持續(xù)發(fā)展的核心邏輯。掛牌，并非終點，而是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重生的開始。

張寶全用二十年時間做了一場文旅實驗，但戲劇性在于資產(chǎn)是活的，公司出了點問題；酒店還在賺錢，業(yè)主卻要離場，這恰恰折射出中國文旅地產(chǎn)二十年發(fā)展的深層命題。當資產(chǎn)與債務分離，當舊模式退場，那些真正有價值的項目，終將在新的資本結(jié)構(gòu)和運營邏輯下，找到屬于自己的節(jié)奏。畢竟，潮水退去后，留在岸上的不是石頭，是那些經(jīng)得起時間沖刷的資產(chǎn)本身。