招商蛇口計提43億減值準備，甩掉包袱輕裝上陣

大灣區經濟網訊，3月17日，招商蛇口披露2025年業績報告。公司全年實現收入1547.28億元，凈利潤約為10.24億元，同比大幅下降超過七成。利潤驟降的背后，是一次大規模的“資產減負”行動——招商蛇口一舉計提減值準備42.7億元，旨在夯實資產質量，為未來輕裝上陣做準備。

這份“成績單”反映了房地產行業深度調整期龍頭企業的經營策略轉變。招商蛇口管理層在業績會上坦言，這些會計處理在當期對公司利潤有影響，但長遠來看是在夯實資產質量。即便經歷大幅計提，這家總資產8350億元的央企巨頭依然是業內難得能保持盈利的房企，且銷售規模躋身全國四強。

存貨去化是本次計提減值的主要方向。截至2025年末，招商蛇口存貨高達3623億元，其中已完工部分達717億元。在42.7億元的減值準備中，存貨計提了32.69億元，占比76.5%。這些存貨涉及重慶、廣州等二三線城市的9個項目，拿地時間集中在2022年之前房地產高速狂奔階段，地價相對較高。

其中計提最多的項目是重慶招商渝天府，一舉計提8.78億元。該項目以小高層、洋房、平層及疊拼別墅為主，2019年首次拿地后又多次加倉。2025年中秋國慶期間，曾奪得重慶西區成交金額、套數雙冠。當地中介透露，建面150平方米的疊拼別墅，以前最便宜都要180多萬元一套，現在只需160多萬元。

廣州的招商灣區1872項目也進行了減值處理。這是招商蛇口進入南沙區的首個項目，2021年經過110輪激烈舉牌以41.31億元競得，拿地時溢價率近36%。上市后量價不理想，最終被政府收做人才房。財報披露，這一項目計提減值準備7664萬元。

實際上，提前“排雷”已成為招商蛇口近年的常態。2020年至2024年，公司每年都計提數額不小的存貨跌價減值準備，五年合計達137億元。2025年這42.7億元的計提直接減少了29.18億元的凈利潤，體現了管理層徹底清理歷史包袱的決心。

在消化歷史包袱的同時，招商蛇口正加碼投資核心城市。2025年，公司累計獲取43宗地塊，總地價約938億元，需支付地價約543億元，比前一年增加200億元。投資多聚焦“核心10城”，一線城市投資占比達63%。

過去一年，招商蛇口拿下多宗高溢價地王。3月以約27億元拍下成都高新區地塊，溢價率70.4%，樓面價3.17萬元/平方米，成為成都樓面價“地王”。7月在深圳前海桂灣片區競得宅地，總價21.55億元，溢價率86.1%，成交樓面價約8.42萬元/平方米，成為深圳單價“地王”。

2025年，招商蛇口全口徑銷售額為1960億元，在上海、深圳、成都、西安等10個城市進入全口徑銷售前三名。2026年，公司預計總可售貨值約3400億元，83%為住宅。

組織架構也進行了重大調整。招商蛇口一次性撤銷五大區域公司，由集團總部直接管理下屬城市公司，實現“集團-城市”扁平化管理。2025年9月，朱文凱接任董事長，聶黎明出任總經理。朱文凱提出“敏捷管理”理念，從2026年開始對所有業務和項目進行分類、扁平、提級和穿透管理。

招商蛇口的總體戰略是做優開發、做強運營、做大服務、做好風險管控，從傳統開發商轉變為“開發商+運營商+服務商”。2025年，資產運營和物業服務收入分別為71.73億元和167.26億元，均保持正增長，二者合計占總收入的六分之一。

通過大規模計提減值準備，公司甩掉了歷史包袱，為后續發展奠定了更加堅實的基礎。在行業筑底階段，這種主動排雷的策略有助于提升資產質量，增強風險抵御能力。

來源：大灣區經濟網