潘思遠進退兩難，綠城地王貼近成本賣房

文/上海進深 嚴明會

綠城潮鳴外灘的價格牌終于亮出來了。

首開1#、4#樓棟，只拿出了44套房源，均價17.5萬/㎡。

今天開始認籌，3月28日開盤。

1#和4#樓是兩個比較特殊的樓棟，1#樓是10F的小高層，4#樓是14F的小高層。

這樣的類洋房，放在整個板塊里幾乎找不到第二個同類產品。

1#樓主打240㎡戶型，一共17套，均價18.25萬/㎡，價格區間3800萬-4800萬；

4號樓是200㎡戶型，共24套，均價16.87萬/㎡，價格區間3000萬-3750萬。

另外還有3套2樓的非標產品，把買入總價拉到了2400萬左右。

與綠城幾乎同期入市的，還有徐匯濱江的安瀾上海。其第二批房源認籌均價為17.91萬/㎡，相比之下，綠城的均價低了約4000元/㎡。

兩個項目總價段高度重疊，且過會、取證、認購的時間節點也幾乎重合，由此拉開了2026年“滬七條”新政后，上海頂豪市場正面交鋒的序幕。

定價吵翻了

潮鳴外灘整個項目一共194套房源，清一色190-310㎡的大戶型。

此次推出的200㎡、240㎡兩個戶型得房率大約在81%-82%，在北外灘豪宅中屬于非常高的。

先看240㎡這一檔。

此戶型所在的10F類洋房位于社區第一排，南向正對約6萬方中央公園，視野完全無遮擋，能直接看到陸家嘴三件套。

戶型設計上，一梯一戶、南北通透、LDKB一體化、三陽臺、全臥飄窗。南向4.5開間，面寬做到約19.5米，公園景和地標建筑群景盡收眼底。

整個項目里，這個產品只有17套，得房率高、戶型好，這一批賣完，就沒有了。

再看200㎡戶型。

它在第二排，位置略遜，但也不是完全沒有亮點。尤其是西邊套，更靠近小區中間景觀，即便從3樓起步，也能看到陸家嘴三件套。主臥做了270°轉角飄窗，采光和視野都不錯。

其實，首批17.5萬的均價一出來，市場討論度很高，有人喊便宜，有人嫌太貴。

一邊是更好的位置、更好的景觀、更純粹的產品；另一邊是更低的單價、更低的總價門檻。

這兩點如何取舍，會讓不少人反復糾結。

不少客戶的真實心理是：

想用200㎡的單價，去買240㎡的產品。

你說它便宜，它確實不便宜；但你說它貴，從成本角度，也很難說它溢價離譜。

時間回到2025年7月25日，上海第六輪土拍，綠城中國以64.72億元總價、46.33%的溢價率拿下這塊地。

成交樓板價126577元/㎡，再疊加2%人才房和配建因素，可售樓板價已經接近14萬/㎡。以此推算，保本價接近17萬/㎡了。

這次首開17.5萬/㎡的均價，綠城幾乎是貼著保本線在走。

進退兩難

看綠城的成功案例“潮鳴東方”，拿地樓板價13.1萬/㎡，溢價率30%，2025年5月開盤售罄，均價19.5萬/㎡。

要做到潮鳴外灘的利潤，潮鳴外灘理論上也要往19萬/㎡靠。但現實是，這個價格在當下市場很難一步到位。

項目后面還有約150套房源，其中還有大戶型，整體均價最終能走到哪里，還要看后續節奏。

不過，從首開均價來看，綠城還是很克制的。

但問題在于，現在17萬-18萬/㎡這個價格帶，已經可以買到黃浦區，或者其他更傳統意義上的核心地段。

不是買不起，而是選擇變多了。

再疊加競爭環境的變化，這個項目的難度進一步放大。

按照最初口徑，這個項目原計劃在去年12月開放樣板間和首開，后來卻被推遲。有說法稱樣板間曾短暫開放，但因細節未達內部標準被叫停；也有判斷認為，蓄客量未達預期。

如果潮鳴外灘更早入市，它在北外灘高端市場的稀缺性還能成立。但現在，周邊潛在競品正在陸續浮出水面，景觀更好、成本更低、面積段接近的項目已經開始預熱。

如招商越秀聯合體拿下的蘇河灣項目，江景資源更優，地價更低，產品段也相近，基本就是正面競爭。

同時，傳統豪宅板塊的供應也在路上，像翠湖7期這樣的項目，會在總價段直接分流客戶。

一旦競品集中入市，去化周期勢必被拉長，而時間一拉長，利潤空間就會被進一步壓縮。

綠城現在面對的是一個很現實的局面：

價格往上提，客戶未必買單；

價格往下壓，利潤空間又被鎖死。

這個棘手的開局，最大的壓力給到了綠城華東區域的新掌門。

今年1月12日，綠城華東區域發生人事調整，潘思遠接替賴圣場出任區域總經理。

潘思遠有著劍橋大學建筑系碩士背景，有多年港資房企經驗。他于2021年加入綠城，此前擔任過浙西區域金衢片區總經理、浙江區域副總經理，這次調任上海屬于明顯的提拔。

他上任之后，綠城在上海土拍市場一直比較克制。直到3月13日，才以6.6%的溢價拿下青浦一宗地塊。

也就是說，潮鳴外灘，是他在上海要打響的第一仗。