裝修工地幼童墜亡誰擔責？物業(yè)免責實務要點

張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務所執(zhí)業(yè)律師

（2019）浙 0382 民初 10976 號案件實務拆解

我在代理這起典型裝修墜亡案時，全程圍繞物業(yè)安全管理邊界、施工現(xiàn)場安全義務、監(jiān)護人過錯認定三大核心展開抗辯，最終為物業(yè)公司實現(xiàn)完全免責，這也是同類案件中極具參考價值的勝訴邏輯。

一、案件核心事實錨點（脫敏還原）

1. 業(yè)主將房屋硬裝發(fā)包給某裝飾公司，鋁合金窗戶單獨委托個人承攬，擅自拆改陽臺封閉結構；
2. 裝修期間陽臺窗框安裝但未裝玻璃，防護木條后期被拆除，現(xiàn)場存在重大安全隱患；
3. 業(yè)主攜帶未滿 3 周歲幼童進入裝修工地，保姆與監(jiān)護人均未盡到看管義務，幼童墜亡；
4. 物業(yè)公司已簽署裝修告知、承諾、巡查等文件，事發(fā)區(qū)域為業(yè)主房屋專有部分。

本案爭議焦點直接決定責任劃分：

• 裝飾公司是否盡到現(xiàn)場安全管理義務？
• 窗戶承攬人是否需承擔防護缺失責任？
• 物業(yè)公司是否因裝修管理不到位承擔賠償責任？
• 監(jiān)護人及保姆的過錯比例如何認定？

二、我方代理物業(yè)的勝訴策略（關鍵抗辯）

我在代理物業(yè)公司時，重點從管理范圍、義務履行、責任邊界三個維度構建證據(jù)鏈，直擊裁判核心：

1. 鎖定專有部分與公共區(qū)域邊界

明確案涉陽臺、窗戶屬于業(yè)主房屋專有部分，不在物業(yè)服務合同約定的共用部位、公共秩序管理范圍內，物業(yè)無直接安全管護義務。

1. 完整舉證已履行法定告知義務

提交《前期物業(yè)服務協(xié)議》《裝修承諾書》《裝修告知書》等全套文件，證明物業(yè)已書面告知裝修禁止行為與安全注意事項，已完成法定前置義務。

1. 戳破巡查缺失的不利主張

針對原告提出的 “物業(yè)未巡查、未制止違規(guī)裝修”，結合證據(jù)與庭審質證，指出專有部分拆改不屬于物業(yè)強制制止范疇，且原告自身存在違規(guī)拆改、選任無資質承攬人的雙重過錯。

1. 明確責任順位，切割關聯(lián)

提出幼童墜亡系監(jiān)護人嚴重失職+保姆看管不力+現(xiàn)場施工方防護缺失共同導致，與物業(yè)服務無因果關系，且原告放棄追究保姆責任，應自行承擔對應比例后果。

三、法院核心裁判觀點

1. 裝飾公司作為現(xiàn)場施工管理方，未勸阻未成年人進入工地，承擔10%責任；
2. 窗戶承攬人拆除防護木條且未恢復，未盡安全防護義務，承擔20%責任；
3. 物業(yè)公司已履行告知義務，事發(fā)區(qū)域為專有部分，不承擔任何賠償責任
4. 監(jiān)護人未盡看管義務、違規(guī)選任承攬人、擅自進入危險工地，自行承擔70%主要責任。

四、實務法律要點總結

1. 房屋專有部分：業(yè)主室內裝修、拆改產生的安全風險，原則上由業(yè)主及施工方承擔，物業(yè)一般不擔責；
2. 裝修安全義務：施工方必須持續(xù)保持現(xiàn)場防護，不得隨意拆除安全設施；
3. 監(jiān)護人責任：裝修工地屬于高危場所，攜帶無民事行為能力人進入，監(jiān)護人將承擔主要過錯責任
4. 物業(yè)免責關鍵：留存裝修告知、巡查記錄、協(xié)議簽署等證據(jù)，清晰界定管理邊界。