【首發】保利丙午立序

壹

2月4日立春當天，保利在自己官方公號上發了篇文章，標題很有保利的特征——保利啟新，立序北京。我們當時就覺得來頭不小，絕非只是“立春獻語”那么簡單，有“立序”兩字，就是一副保利要在北京干大事的架勢。

3月20日在春分和龍抬頭當日，保利通過官方直播亮相，同時釋放案名，定名為“保利·熙瑞”。這塊地不簡單，位置很好，條件絕佳，關鍵是保利把地拿到手里之后，靜默了快一年，同業、友商、甚至盯著在海淀買房的人都有一個巨大的問號：一塊好地，在手里一“悶”就是一年，保利究竟要干什么？

立春之時“立序”，春分當天定名，保利野心彰顯。丙午之年不同尋常，乃“十五五”的開局之年，北京需要開門紅，保利需要開門紅。北京和保利都需要這個項目的成功定下“十五五”的氣勢與基調。打造一個不世出的項目，給“十五五”期間的樓市定下“秩序”，標定保利的格局與地位，足見保利野心不小。

正所謂“立序于丙午，鑄基以長策”。

從我們了解到的情況看，這個項目實際上是保利內部的“壹號項目”。集團層面高度重視，已經提級管理。

這意味著保利將舉全體系之力傾力打造這個項目——這一點非常重要。保利集團是中國最重要的幾家央企之一，保利發展則長期是中國地產行業一哥，2025年銷售額仍然達到2350億，老大名副其實。對于如此身份、地位和實力的保利而言，在房地產領域，只要想做，沒有什么事情是做不到的。

這是保利匹配野心的能力。

正所謂，開年一子落，全局氣象新。當一個項目賦上了這種保利的“野心”，有了如此特殊且重要的地位，它能從保利大體系中得到的支持是全方位的。保利的這種決心，便是這個項目價值、品質的最大保證。

保利這一次在立序之作上野心、信心、能力可以濃縮為四個字——不容有失。而所謂“立序”，要的就是這股勁兒。

貳

立序時刻，保利精準地識別了這塊土地特有的、更深層次價值——國賓區。

國賓區始于釣魚臺——這里是國家外事活動的門戶，也是政務能量的心臟。內城國賓區，西起玉泉路，東至三里河東路，南至復興路，北至紫竹橋路。中央部委辦公地、釣魚臺國賓館，以及黨政機關和重要科研院所的居住生活保障區也都在這個區域以內。玉淵潭、昆玉河、永定河引水渠這條水系，則將北京最為寶貴和稀缺的自然資源、景觀資源以及人文資源，在這個區域內串聯起來。

這種能夠將政務功能、自然稟賦、公共資源和精英人群全部匯集在一起的區域，國賓區獨一無二，無可復制。

作為千年首都，北京禮序東方，國賓區僅此一個。

經年越久，國賓區演化出兩條清晰的脈絡，一條是禮儀軸線，沿著長安街鋪開，莊重恢弘，承載著國家形象與外交秩序。另一條是生活軸線，從玉淵潭與釣魚臺的水系延伸出去，串聯起一片安靜而珍貴的低密生活帶。

這條水系，從玉淵潭經釣魚臺，在西釣魚臺處分流——一支往北，經昆玉河連向頤和園，帶進三山五園的園林氣韻。另一支順著永定河引水渠，一路往西北，直到西山腳下。從地理位置上看，保利·熙瑞位居這條水系的上游。藏納純凈氣韻，自成一方靜界。

圖片來源于網絡

水岸兩側，分布著國家機關、科研機構工作人員的居住區。這里既有昔日皇家夏居的遺風，如今也是政務與科研人員的生活主場，“大院文化”在這里生根。

由于這種獨特的地位，北京乃至全國最優質和稀缺的公共資源，也集中分布在這一區域。解放軍總醫院為代表的醫療保障資源，人大系中小學、十一學校為代表的教育資源等，都成為這個區域基礎性的公共資源保障，水準之高，恐怕全中國也僅此一處。

保利·熙瑞的最大價值，在于在這條水系的上游，形成了同樣獨一無二的人居生活高地，與釣魚臺國賓館遙相呼應，構成了國賓區生活軸線的閉環。更進一步而言，國賓區生活軸線的風貌、形態、體感，自保利立序之作以來，便清晰起來。這便是保利·熙瑞對于國賓區生活軸線最大的意義所在。

可以說，保利·熙瑞，占據的是國賓區生活資源里最原生、也最珍貴的那一片。既避開了車馬喧囂，又坐享國賓區成熟配套。靜隱于此，繁華咫尺，在動靜之間找到了平衡。

圖片來源于網絡

過去10多年，國賓區幾乎沒推出過新地，尤其是低密地塊更是20多年沒有供應。保利拿下這塊斷供20多年的土地，不僅是對稀缺資源的承接，更像是一次對區域生活價值的重述——國賓區起于釣魚臺，而生活軸線的當代句號，正落在保利丙午立序之作之處。

叁

國賓區獨一無二，保利立序之作，稀缺更是其基底。

一方面，國賓區內，已有20多年時間未有市場性的新增土地供應，稀缺價值不言而喻。另一方面，這個地塊容積率只有1.43，還是國賓區、海淀這樣的核心區位，“稀缺、稀缺、再稀缺”是對這塊土地價值最通俗的概括，說“前無古人，后無來者”都不過分。

關鍵之處在于，保利不僅能夠識別、判斷這種高價值，而且能夠準確地詮釋這種高價值。拿地之后之所以“等待一年”，保利是要以全維度的實景示范區入市，讓這種稀缺條件的優越性“眼見為實”、“體驗為實”，而不只是靠想象。

這種思路與傳統地產開發思維大相徑庭，某種意義上也是立下一種“新秩序”：在人民對美好生活有更高追求的當下，以全維度實景示范區入市銷售，逐漸取代單純的期房銷售模式恐怕是大勢所趨。保利·熙瑞，走到了前面。

等待的一年，保利還在“磨產品”，以最優秀的產品展現土地的稀缺價值。在1.43低容積率的條件下，保利做出了“將軍樓”、“院士樓”這樣的產品形態，并且實現功能、配置高標滿配，在北京，這種境界恐怕只有保利能夠準確地詮釋并且以建筑和產品表達。

圖片來源于網絡

如果你對“將軍樓”、“院士樓”有什么疑問，入市之后親眼看看就明白了。這種產品既確保了私密與開闊并存的空間感受，也實現了從物理居所到精神歸屬的深層過渡。3~5層的高度，在寸土寸金之地，舍密度而取舒朗，這本身便是對土地價值最極致的回應，也是抓準了將軍樓、院士樓價值核心所在。

保利對于土地價值和區域的理解，還表現在對居住者生活習慣的準確把握。保利在這個項目的園林、會所、地下空間等方面都下了很大功夫。在私密性、社交空間、生活動線等方面，都契合了所在區域人群的主流生活方式與習慣。

肆

至此，這個項目完美契合了保利打造三好房子的理念：好產品、好服務、好生活。這是保利當前從上到下應對房地產發展模式轉型核心理念。用這個項目，保利要給市場打樣，以產品和戰績說明自身的水準與實力，詮釋保利對好房子的真正理解。在我們看來，這也是另一個層面上的“立序”，不僅給全局起勢頭，還要給市場定方向。

在這個項目上，保利打破了市場的“既定規則與秩序”。以全維實景開盤，將園林、會所、地下空間全部前置呈現，開創性的實現了“所見即所得”。這不僅是房地產發展新模式的關鍵一步，更是“好房子”大政方針落地的有力舉措——以實景立序，為未來的市場新秩序寫下起手式。

保利還通過拆解包括釣魚臺國賓館在內的五座國賓館建筑元素，從中汲取靈感，在屋頂、主體、基座的建筑三段式中，以色彩、用材、工藝工法為手段進行迭代，在傳襲的規制之中，融入了時代特征與特色，賦予了國賓區建筑新的時代韻腳。

保利·熙瑞地處北京西部空管區，建筑限高一直以來十分嚴格。但是，在這個項目上，建筑限高得以突破，是為唯一。這也為產品的創新與迭代構建了前提和保障。

圖片來源于網絡

能在飛往西郊機場的航道上突破限高，也就是保利能做到，也彰顯了這個國賓區人居環境高地項目的特殊性。

內外環境，產品品質之外，高水準的物業服務不能少。這一點，卻是保利擅長所在。常年以來，保利為中央部委、重要部門及其生活配套設施提供生活保障服務。冬奧會安保指揮中心、廣交會都由保利提供保障服務。位于國賓區的國家開發銀行大廈也同樣由保利提供保障服務。在這份名單上，還包括司法部司法大樓等重要部門。

這使保利形成了一整套細致、到位、合理的服務標準，以及服務人員團隊。當這一整套體系化的能力，應用到保利·熙瑞，必然能夠形成極高的物業服務水準。這無疑是在軟環境方面的一種“立序”。

伍

所謂“立序”，從來不是喊幾句口號、占一塊寶地、造幾幢好房。真正的立序，是立土地價值被重新定義的認知之序——讓國賓區二十年斷供的低密珍壤，自此有了當代的收官注腳；是立產品標準被徹底重置的規則之序——以全維實景示范區終結圖紙賣房舊時代，讓眼見為實成為行業風尚；是立服務境界被央企實力重塑的格局之序——將服務國賓、保障國事的深厚內功，化入尋常宅邸的方寸肌理。更是立“十五五”開局之年大局之序——以不容有失的央企決心，在新周期起點上，寫下時代的起筆。

這四重立序真正指向一處：于“十五五”開局之年，立新時代人民美好生活之序。保利責無旁貸。

此序既定，后來者唯有仰望，無從顛覆。

圖片來源于網絡

★★攸克近期文章推薦★★

(點擊圖片即可閱讀)