新世界發(fā)展項(xiàng)目強(qiáng)制拍賣(mài)

根據(jù)最新信息，新世界發(fā)展在銅鑼灣的舊樓強(qiáng)制拍賣(mài)項(xiàng)目將于2026年4月2日（下周四）舉行，這是近兩年來(lái)香港獲批的最大宗強(qiáng)制拍賣(mài)項(xiàng)目。

一、項(xiàng)目概況

1. 地理位置與規(guī)模

? 位置：銅鑼灣波斯富街54至76號(hào)（雙號(hào)）、利園山道5至27號(hào)（單號(hào)）及羅素街60號(hào)，共3個(gè)部分組成

? 占地面積：約19,831平方呎（約1,842平方米）

? 規(guī)劃用途：商業(yè)用途，最高可15倍地積比重建

? 總樓面面積：近30萬(wàn)平方呎（約27,870平方米），屬于銅鑼灣核心地段現(xiàn)時(shí)最大的重建地盤(pán)之一

2. 建筑現(xiàn)狀

? 建筑年代：涉及的商住舊樓均在1963年落成，樓齡已超過(guò)60年

? 業(yè)權(quán)分布：新世界發(fā)展已持有83.33%至92.47%業(yè)權(quán)

? 地段特點(diǎn)：享三面大單邊，地理位置優(yōu)越，位于時(shí)代廣場(chǎng)及希慎廣場(chǎng)之間

二、強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)間線與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1. 收購(gòu)歷程（2013-2021年）

新世界發(fā)展從2013年開(kāi)始對(duì)該區(qū)域舊樓進(jìn)行收購(gòu)，歷時(shí)多年整合。

2. 關(guān)鍵收購(gòu)?fù)黄疲?021年11月）

2021年11月，新世界以12.8億元向英記茶莊集團(tuán)及一名資深投資者購(gòu)入波斯富街一籃子地鋪及住宅，占該地段逾20%業(yè)權(quán)，令新世界所持有業(yè)權(quán)份數(shù)大幅提升至強(qiáng)拍門(mén)檻。

3. 申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣(mài)（2022年5月）

2022年5月，新世界發(fā)展正式向土地審裁處申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣(mài)。當(dāng)時(shí)物業(yè)市值估值為45.05億港元。

4. 獲批強(qiáng)制拍賣(mài)令（2025年8月）

2025年8月，土地審裁處批出強(qiáng)制拍賣(mài)令，底價(jià)為28.38億港元。這一底價(jià)較2022年申請(qǐng)時(shí)的估值45.05億港元低37%。

5. 延期調(diào)整（2025年12月）

2025年12月，新世界向土地審裁處申請(qǐng)延期強(qiáng)拍，獲準(zhǔn)延期至2026年3月初強(qiáng)拍，底價(jià)調(diào)整為26.79億元。

6. 最終拍賣(mài)安排（2026年4月2日）

最新安排定于2026年4月2日舉行強(qiáng)制拍賣(mài)，底價(jià)恢復(fù)至28.38億港元。

三、強(qiáng)制拍賣(mài)的法律依據(jù)與程序

1. 法律基礎(chǔ)

香港的強(qiáng)制拍賣(mài)制度源于《土地(為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣(mài))條例》（香港法例第545章），于1999年通過(guò)，旨在改善高齡樓宇收購(gòu)重建效率。

2. 申請(qǐng)門(mén)檻

根據(jù)2024年最新修訂案，強(qiáng)制拍賣(mài)的啟動(dòng)門(mén)檻根據(jù)樓齡和地段位置分級(jí)設(shè)定：

? 超高齡危樓（≥70年）：門(mén)檻為65%

? 樓齡≥60年：政府指定的核心舊區(qū)（如深水埗、旺角）門(mén)檻為65%，非核心區(qū)為70%

? 樓齡≥50年：政府指定的核心舊區(qū)門(mén)檻為70%，非核心區(qū)為80%

? 樓齡<50年：門(mén)檻統(tǒng)一為90%

由于該項(xiàng)目樓齡已超過(guò)60年，且位于銅鑼灣核心商業(yè)區(qū)，適用較低的申請(qǐng)門(mén)檻。

3. 司法程序

? 申請(qǐng)主體：持有達(dá)到法定門(mén)檻業(yè)權(quán)份數(shù)的業(yè)主或發(fā)展商

? 裁決機(jī)構(gòu)：獨(dú)立的司法機(jī)構(gòu)——土地審裁處

? 前置條件：

1. 證明重建的合理性（基于樓齡或日久失修狀況）

2. 證明已采取“合理步驟”并以“公平合理的條款”嘗試收購(gòu)少數(shù)業(yè)主的業(yè)權(quán)但未獲成功

4. 拍賣(mài)與補(bǔ)償機(jī)制

? 公開(kāi)拍賣(mài)：強(qiáng)制售賣(mài)令頒發(fā)后，地段必須通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式出售

? 底價(jià)確定：由土地審裁處考慮地段的重建潛力后批準(zhǔn)

? 收益分配：拍賣(mài)所得在扣除相關(guān)費(fèi)用后，嚴(yán)格按照各業(yè)主原有的業(yè)權(quán)份數(shù)比例進(jìn)行分配

? 少數(shù)業(yè)主權(quán)益保障：香港政府出資成立獨(dú)立的“強(qiáng)拍條例小業(yè)主支援中心”，為小業(yè)主提供免費(fèi)法律咨詢和獨(dú)立物業(yè)估值服務(wù)

四、市場(chǎng)背景與影響分析

1. 銅鑼灣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

銅鑼灣區(qū)域今明兩年將迎來(lái)商業(yè)項(xiàng)目落成高峰期，預(yù)計(jì)新增超170萬(wàn)平方呎樓面。目前該區(qū)域至少有10個(gè)商業(yè)重建項(xiàng)目推進(jìn)中，總規(guī)劃樓面面積達(dá)266萬(wàn)平方呎。

2. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估

? 當(dāng)前底價(jià)：28.38億港元

? 每呎樓面地價(jià)：約9,540港元

? 估值變化：較2022年申請(qǐng)時(shí)45.05億港元的估值低37%

? 市場(chǎng)預(yù)期：在目前地價(jià)見(jiàn)底回升的情況下，可能掀起爭(zhēng)奪戰(zhàn)

3. 重建潛力

項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)用途，最高可以15倍地積比重建成商業(yè)項(xiàng)目，總樓面近30萬(wàn)平方呎。重建后預(yù)計(jì)將成為銅鑼灣重要的商業(yè)地標(biāo)，連接時(shí)代廣場(chǎng)及希慎廣場(chǎng)兩大商業(yè)綜合體。

五、新世界發(fā)展的戰(zhàn)略布局

1. 公司近期表現(xiàn)

新世界發(fā)展在2026財(cái)年上半年合約銷(xiāo)售達(dá)138億港元，其中香港市場(chǎng)貢獻(xiàn)了103億港元，創(chuàng)下2021年以來(lái)新高。公司目前正積極開(kāi)展多個(gè)新項(xiàng)目，包括位于九龍?zhí)恋淖≌?xiàng)目及北部都會(huì)區(qū)的大型商住項(xiàng)目。

2. 財(cái)務(wù)狀況

盡管香港市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，但新世界發(fā)展面臨一定的財(cái)務(wù)壓力。2026財(cái)年上半年收入約83.91億港元，同比下降約50%；股東應(yīng)占虧損37.29億港元，已是連續(xù)第三個(gè)財(cái)年錄得中期虧損。公司凈負(fù)債比率為59.7%，處于高位。

3. 土地儲(chǔ)備策略

新世界發(fā)展在北部都會(huì)區(qū)擁有近1500萬(wàn)平方呎優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，多位于新田科技城等核心地段。公司正通過(guò)合作開(kāi)發(fā)模式加快農(nóng)地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)換，與招商蛇口、華潤(rùn)置地等合作開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目。

六、總結(jié)與展望

新世界發(fā)展銅鑼灣波斯富街舊樓強(qiáng)制拍賣(mài)項(xiàng)目是香港城市更新進(jìn)程中的重要案例，體現(xiàn)了《強(qiáng)拍條例》在解決老舊物業(yè)更新難題中的作用。該項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：

1. 規(guī)模重大：占地約19,831平方呎，總樓面近30萬(wàn)平方呎，是銅鑼灣核心地段現(xiàn)時(shí)最大的重建地盤(pán)之一

2. 時(shí)機(jī)關(guān)鍵：在香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)整后，地價(jià)見(jiàn)底回升的背景下進(jìn)行

3. 法律程序規(guī)范：嚴(yán)格遵循香港《強(qiáng)拍條例》規(guī)定的司法程序，保障各方權(quán)益

4. 戰(zhàn)略意義：對(duì)新世界發(fā)展而言，該項(xiàng)目有助于優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升在核心商業(yè)區(qū)的布局

隨著2026年4月2日強(qiáng)制拍賣(mài)的舉行，這一歷時(shí)多年的舊樓整合項(xiàng)目將進(jìn)入關(guān)鍵階段。成功拍賣(mài)后，新世界發(fā)展將獲得完整業(yè)權(quán)，可推進(jìn)這一重要商業(yè)項(xiàng)目的重建工作，為銅鑼灣商圈注入新的活力。市場(chǎng)普遍關(guān)注此次拍賣(mài)能否掀起爭(zhēng)奪戰(zhàn)，以及最終成交價(jià)能否反映市場(chǎng)對(duì)香港核心商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期信心。