廣州城投，徹底想通了

文/廣州進深 嚴明會

在廣州天河智慧城這個地方做改善產品，本就是一場豪賭。

如果沒賭贏怎么辦，那就重新來過！

最近，板塊內的廣州城投·天禧大動干戈，對自身總平圖來了一次大換血。

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此次調整，主要涉及項目二期產品，一期沒什么變化。

調整內容主要包括：

1、住宅樓減少一棟。從原來的六棟住宅樓變成了五棟。

2、板樓變塔樓。小區中間位置原本有兩棟主打改善的板樓，如今卻全部改成了塔樓。

3、鄰居變多了。按照原來的規劃，2#、3#兩棟板樓為一層兩戶，1#、4#、5#棟塔樓為一層三戶，只有6#塔樓偏剛需，為一層四戶。

而調規后，1#、5#變成一層六戶，2#、3#、4#變成一層五戶，戶數大幅增加，剛需得不能再剛需了。

4、樓棟層數變化。以前有兩棟樓是29層，兩棟31層，兩棟32層。現在只有一棟是31層，其余全為32層。

5、中央園林變小了。小區住宅樓原來是圍合式布局，中央有大片的園林綠地，如今改成了全塔樓后，占了一部分中央園林的空間，綠地變得更加分散。

此外，居民健身場所、住宅出入口、垃圾站等所在位置也均有調整。

很顯然，廣州城投·天禧將二期從一個以改善為主的產品，完全改成了剛需產品。

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實話說，項目當年剛出規劃圖的時候，進深君就為它捏了一把汗。

放棄剛需、剛改的安全區間，一頭扎進改善賽道，產品主打建面約105-180㎡戶型。

這個選擇太有勇氣，但也過于自信了。

廣州城投想在天河智慧城這個剛需盤扎堆的板塊，做差異化產品，以實現錯位競爭。

順便拉升板塊的整體level，為項目定價奠定改善基調。

這一戰略方向本身并無不妥。

但很可惜的是，天河智慧城還是缺了點改善的底色，在很多人印象里，一提到在智慧城買房，就是倆字：

剛需。

也因此，廣州城投·天禧2024年開盤時，并未掀起多大的水花，后續銷售更是乏力。

連廣州城投新年開展的9盤聯動“先住后買”活動，都沒帶它。

靠著房票大軍，項目一期在去化上雖然得到了一個比較好看的成績單，但二期仍然面臨較大市場壓力。

進深君覺得，此次調規，很大可能也是為拆遷戶準備的，畢竟小面積戶型出貨更加容易。

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項目周邊，配套還是比較齊全的。

距離地鐵21號線天河智慧城站，約800米，交通便捷。附近還匯聚了廣百廣場、萬科廣場、大悅匯等成熟商。

但項目業態比較復雜，除住宅外，還有辦公、商業和人才房，單改善客群想要的圈層純粹這一點，就大大減分。

項目開發主體是廣州城投全資子公司——廣州城慧投資發展有限公司。

這家公司成立于2023年4月，萬杰擔任公司經理，上任還不滿一年。

在萬杰之前，公司的執行董事兼總經理是謝海強，他也是廣州城投地產的副總經理。

謝海強自2023年6月上任，到2025年6月卸任，任職整整兩年時間。這兩年也是廣州城投·天禧項目動工、開盤亮相等，相對較為活躍的兩年。

此次調規，是萬杰上任后的一次重要操盤動作，既關乎產品定位的最終落地，也直接影響項目接下來的去化前景。

競爭格局已然生變，調規效果如何，仍有待市場檢驗。

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值得一提的是，2026年，廣州城投開始引入高量級營銷高管。

據業內消息，原合景泰富地產集團深圳與華南區域分管營銷副總羅康，已加盟廣州城投地產，擔任集團大宗業務總經理。

羅康出生于1989年，西安外國語大學畢業，曾有法國留學經歷，當年以“海之子”身份加入中海地產，開啟地產職業生涯。

后又于2016年入職碧桂園，從大區營銷總監一直到集團分管片區 資管總監。

2022年，羅康加盟合景泰富，擔任深圳區域分管營銷副總，后又兼任了華南區域分管營銷副總。

是年輕少壯派的營銷高手之一。

可以說，羅康的加入，對于廣州城投而言，不僅是一次年輕血液的注入，更是公司猛補營銷短板的關鍵落子。