現(xiàn)場 | 昔日地標淪為閑置空樓，國美“南京第一店”降至1.56億元仍流拍，將上調價格再拍賣

每經(jīng)記者：張寶蓮 每經(jīng)編輯：陳俊杰

3月22日，南京市秦淮區(qū)洪武路與淮海路交叉口，春日的新街口商圈已是人流熙攘，緊鄰步行街南延線的洪武路137號（俗稱“南京國美電器大廈”）卻大門緊閉，玻璃幕墻蒙著厚厚的灰塵，門口的招牌早已拆除，外立面上的“GOME國美”依舊醒目，但LOGO（標志）已盡顯斑駁。

曾經(jīng)輝煌的新街口國美電器大廈 每經(jīng)記者 張寶蓮 攝

這棟建筑曾是南京商業(yè)的黃金地標，也是國美電器在南京的第一家店，如今卻在司法拍賣市場遭遇多次流拍。3月18日，該房產于阿里資產再次拍賣，起拍價1.56億元，開拍前，該標的吸引超4000人次圍觀，但拍賣全程無人報價，最終流拍。

3月24日，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，3月18日的拍賣信息已經(jīng)從阿里資產上被撤下。記者以投資人身份咨詢抵押權人重慶農村商業(yè)銀行股份有限公司沙坪壩支行（下稱重慶農商行沙坪壩支行），對方表示后續(xù)還將上架拍賣。“我們最新的評估價格出來了，準備上調價格再掛拍，目前還在內部審批流程中。”記者詢問價格將上浮多少，對方稱可以發(fā)意向函報價詢問。

昔日地標淪為閑置空樓

據(jù)介紹，該大廈被處置的范圍為1—5層及夾層，總建筑面積16474.49平方米。3月22日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪看到，外立面的巨型廣告屏早已黑屏。大廈一層兩邊僅有少數(shù)臨街商鋪仍在正常營業(yè)，主入口的玻璃門緊閉落鎖，賣場區(qū)域完全封閉，入口處無任何人員值守，門體上還殘留著“國美”以及某消費電子品牌名稱的舊貼紙。

透過玻璃櫥窗向內望去，內部依舊保留著昔日家電賣場的布局，貨架、扶梯等設施尚未完全拆除，地面散落著紙箱、塑料瓶等雜物，部分角落還堆著未拆封的手機包裝盒，柜子、梯子隨意倒在一邊，碎石頭、紙屑灑落在地面上。

一份2023年12月的資產評估報告顯示，該大廈建成時間為1996年，至今已經(jīng)有30年歷史，土地使用權終止日期為2043年9月，剩余土地使用年限不到20年。

自2024年3月首次掛上司法拍賣平臺以來，該標的多次拍賣均以流拍收場，起拍價從一拍2.67億元一路下探至1.56億元，累計降價超1.1億元，依舊無人報名出價。

記者注意到，阿里資產司法拍賣平臺信息顯示，該標的最新一次拍賣始于3月18日，起拍價1.56億元，保證金1600萬元，法院采用一次性報價的拍賣規(guī)則，最終該標的以0人報名、0次出價的結果再度流拍。

這棟位于核心商圈新街口南延線的商業(yè)資產，成為了拍賣市場的“滯銷品”。

資產本身存短板，誰來接手？

南京國美電器大廈的司法處置，根源直指國美系的債務泥潭。工商信息顯示，該大廈的權利人是南京鵬澤投資有限公司（下稱南京鵬澤）。

而這家公司地址正在洪武路137號，門口兩尊造型精致的石象分立臺階兩側，入口玻璃門已完全落鎖，金屬卷簾門掩蓋了內部景象，門體上還貼著一排“國美”字樣貼紙。左側墻面上，一塊金色牌匾標注著“南京鵬澤投資有限公司”，顯示此處曾是南京鵬澤的辦公場所。

南京鵬澤 每經(jīng)記者 張寶蓮 攝

穿透股權關系可見，南京鵬澤由國美電器有限公司100%持股，是國美系布局在南京的核心商業(yè)資產主體，而拍賣，實則是國美系債務清償?shù)囊画h(huán)。目前，國美電器已被諸多司法案件纏身，成為失信被執(zhí)行人。

記者從大廈外墻張貼的成渝金融法院“（2023）渝87執(zhí)2039號”公告了解到，這場拍賣的核心債權方為重慶農商行沙坪壩支行。2023年10月，該行與重慶市國美電器有限公司、國美電器有限公司、南京鵬澤借款糾紛一案中，在訴前由重慶市沙坪壩區(qū)人民法院保全查封了南京鵬澤用于提供抵押擔保的洪武路137號大廈。

據(jù)重慶金翰資產評估土地房地產估價有限公司出具的評估報告，2023年12月，該大廈市場估值為3.82億元。也就是說，最新一次拍賣價格在最初估值基礎上打了4折。

除了債務與稅費成本，資產本身的運營短板也成為重要阻礙。評估報告顯示，該大廈內部為傳統(tǒng)家電賣場的布局，與當下新街口商圈的商業(yè)綜合體運營需求脫節(jié)，后續(xù)的改造、招商成本也必不可少。

同時，報告還標注，估價對象所在物業(yè)有自備車庫和少量露天停車位，車位數(shù)量較少，停車便捷度較差。記者在現(xiàn)場看到，該停車庫已經(jīng)比較老舊，難以滿足現(xiàn)代商業(yè)運營的停車需求。加之近年來新街口商圈傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)持續(xù)轉型，實體商業(yè)面臨客流結構變化、租金承壓的困境，這棟老舊商業(yè)資產想要煥新仍需花費心思全面改造。

3月22日，記者以投資人身份咨詢該大廈所屬的太平洋大廈物業(yè)服務中心，獲悉該大廈目前物業(yè)費按期繳納，因長期閑置，不涉及到水電費用。

根據(jù)我國司法拍賣相關規(guī)則，債權方可選擇申請以物抵債，由銀行持有該資產后通過自持、招租、協(xié)議轉讓等方式盤活；也可在法律允許范圍內，繼續(xù)下調起拍價啟動新一輪拍賣；或引入第三方專業(yè)資產運營機構，通過合作處置的方式降低運營風險。

3月25日，記者以投資人身份致電此前發(fā)布該大廈拍賣信息的集成拍賣，對方稱，該房產去年流拍后已經(jīng)以物抵債給了銀行。他透露，南京曾有投資人向其給出比1.56億元更高的價格，但因多方面問題最后未能成交。

若未來上調價格后上架，洪武路137號將花落誰家？在實體商業(yè)加速升級的背景下，如何盤活這類區(qū)位優(yōu)質但硬件老舊、權屬復雜的商業(yè)資產，已成為新街口乃至全國多個老牌商圈亟待解決的問題。