四問舜耕路38號院自主更新，如何闖出濟南原拆原建新路

齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇 孟杰

3月23日，濟南市市中區舜耕路38號院內張貼出原址改造多個戶型的示意圖，小區積極嘗試推進原拆原建的消息不脛而走。《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。濟南這一小區如何邁出原拆原建步伐？3月24日，記者來到正在征集業主意見的市中區舜耕路38號院進行探訪。

一問：原拆原建是好事，誰在推動？

舜耕路38號院因網上流傳的原拆原建短視頻意外走紅，這個與舜耕路一墻之隔的小區，現有23棟五六層高的老舊住宅樓，樓間距較大，周邊配套成熟但房屋設施已顯老舊。3月24日上午，記者在小區內看到，一處臨時房掛著“38號院原址改造項目籌建處”的牌子，成為此次原拆原建工作的核心陣地。

籌建處外的墻面，張貼著多張戶型圖與項目擬建成示意圖，既有146、162平方米的高品質住宅戶型圖，也有原94、97、121、127、140平方米戶型增加電梯后的設計圖，所有圖紙均標注為效果圖僅供參考。墻面還懸掛著“歡迎 38 號院業主前來咨詢填表”的橫幅，不少業主駐足查看、交流討論。

籌建處內擺放著“拆舊建新工作委員會”席簽，兩位工作人員正引導業主填寫征詢意見表，內容涵蓋住戶信息登記、安置意愿等核心問題。業主可選擇普通住宅或高品質住宅安置，普通住宅可選擇增加約20平方米面積或保持原面積，高品質住宅則有146、162平方米的預設戶型，也可自行填寫意向面積；同時，業主還需明確是否要求貨幣補償、是否購買儲藏室、地下車位等。

記者注意到，此次征詢意見表的落款單位則為舜耕路38號院拆舊建新工作委員會與山東高速工程建設集團有限公司。面對業主詢問身份，籌建處現場工作人員僅表示是前來幫忙，未告知具體單位。

記者試圖采訪了解項目推進細節，如籌建處主體、目前籌建總花費如何計算，但工作人員表示項目仍處于前期咨詢和征集階段，因社會關注度較高，為避免影響工作推進，不接受采訪。有業主表示，前期業主群已發布過相關信息。

“在業主出資的基礎上，有的原拆原建項目能吸引部分投資方參與其中，而能否引入投資方共同參與要看小區的實際情況，能否算過賬，畢竟小區所在的位置、大小、周邊配套等都不同。”一位不愿具名的城市更新領域業內人士表示，外地成功案例中，有的實施主體是國企、平臺公司，負責辦理手續、統籌資金及代建。國企通過代持更新后新增的公共設施、保障性住房或社區商業、停車位等，平衡綜合更新成本。而舜耕路38號院的后續推進，也需要有專業主體的參與。記者看到，目前現場征詢意見材料顯示，已有相關單位參與，但具體如何參與尚未得知。

一位業主說，目前小區原先的家委會和部分熱心業主在牽頭推進此事，原拆原建還處在初期的征詢意見階段，需要大家達成一致，才能繼續推進。

二問：為何不等開發商開發，要原拆原建？

“我們為啥不讓開發商來做，要自己來推進，自己拆自己建，以前很少聽過這樣的方式，到底能不能成功?！庇腥爽F場向業主代表詢問。

原拆原建與傳統由政府主導進行拆遷、安置、供地，由開發商主導進行房地產項目開發的不同，是自拆自建，充分尊重業主意愿，并以業主為主體。在房地產市場進入下行周期，城市進入更新階段，原拆原建為老舊住房住戶們尋求居住品質提升、住宅產品更新換代提供了新的選擇。

目前，上海、北京、杭州、南京、廣州、成都、長沙、廈門等地已出臺相關政策并啟動實踐。濟南的落地探索，備受老舊住房住戶與城市更新相關企業關注。

業主代表解釋，小區的房子約建于上世紀80年代，房屋為磚混結構預制板，部分結構又用鋼筋水泥建設，存在建筑受力不均的質量隱患，小區內部分鑄鐵管網也已出現老化問題，居住體驗大打折扣。但該小區地處濟南市中心，緊鄰泉城公園，交通便利，學校、商場等配套成熟，這樣的核心區位，讓業主們不愿離開。

老舊住房戶型方面的弱點也成為業主們想要換新的一大原因。一位業主說，小區每戶的原面積在老舊小區中并不算小，有小三室、小四室，但已不比如今新房有更多南立面的寬廳戶型。

“這里位置是好的，而且我們也對這里有很深的感情，自己出錢改造，改善居住環境?！币晃粯I主代表話，道出了不少老業主的心聲。他表示，近期小區二手房成交單價已跌破1萬元/平方米，讓老業主倍感惋惜。而政府目前難以推動此類核心區位小區的拆遷，即便拆遷，業主也大概率無法回遷。“政策現在支持原拆原建，我們想自己努力推動，改善居住環境。”

這一心愿成為業主們推動原拆原建的動力。根據上述網傳《方案》，項目擬建設15棟小高層，地塊最北側為4棟2梯2戶15層小高層，其余11棟為10層小高層。其中，4 棟15層小高層擬按原面積置換，嚴格遵循住建部《城市居住區規劃設計標準》建設；11棟10層小高層采用高品質住宅標準設計，為1梯2戶大戶型，鼓勵業主購買增量面積置換。

在配套方面，項目擬在地下設置沿街商業和社區服務配套用房，不占用地上空間，涵蓋社區辦公、康養、醫療、文化娛樂、健身鍛煉、社區食堂等，全方位提升小區生活品質。在建筑品質上，外墻擬全部采用鋁合金板，兼具耐腐蝕、使用壽命長、輕便安全等優勢，還能打造現代高檔的立面效果；房屋層高擬設為3.1米，所有戶型均增設電梯，從目前的效果圖看項目外立面窗墻比大，顏值可比肩不少高端改善樓盤。

三問：原拆原建，如何算賬？

原拆原建除了要業主達成共識外，如何算賬，如何分攤費用，新增面積如何定價，改造后收益如何，成為業主達成共識的關鍵。

上述《方案》中提到2026年元旦期間，拆舊建新工作委員會已在業主群發布“原址改造”實施方案并征詢意見。擬以原址改造和商品房開發相結合的模式實施項目，把38號院建成高檔社區?！斗桨浮方忉專渲械纳唐贩块_發是指將多余面積全部按優惠價賣給業主。由此看，目前項目不涉及對業主以外人員進行銷售。

按目前方案，改造后小區容積率約1.98，改造項目地上建筑規?？傇隽坎怀^原面積的30%，增量面積銷售對象僅限小區有產權業主，按周邊同質量、同標準商品房市場價70%計算，暫定增加部分均價為（樓層系數）X2.1萬元/平方米（暫定），增量面積業主還需按市場價2.5%繳納土地出讓金。

38號院原址改造項目籌建處桌面上貼著的《新房房款計算公式》顯示，選擇普通住宅不增加面積，以原面積x 500元/平方米+7.5平方米X3000元/平方米計算；增加面積則是原面積X 500元/平方米+7.5平方米X3000元/平方米+新增面積X1.6萬元/平方米。選擇高品質住宅則以原面積X500元/平方米+新增面積X2.1萬元/平方米。要求貨幣補償的按市場評估價計算。此外，地下車位需要自行出資購買，儲藏室征求業主意見確定建設數量和購買價格。

按上述公式，記者粗略計算，若購買普通住房，以94平方米戶型為例：不增加面積改造費約為94X500+7.5X3000=69500元；若要增加50平方米，則需要69500+50X16000=869500元。若想要購買162平方米高品質住宅，則需要94X500+（162-94）X21000=1475000元。（未計算前述新增面積增加土地出讓金費用）

記者了解到，上述費用為目前方案，交付毛坯房。另外仍可以增加費用，進行裝修。項目建設工期初定30個月，每月按20元/平方米發放安置費。《方案》提示上述測算價格全部為預估，將根據區政府主管部門評估認定和新增購買面積數量作相應調整。

記者注意到，目前該小區周邊1公里范圍內，暫無在售新建商品住宅項目。在小區西南約2公里，2024年交房的一地上容積率1.88新建項目此前售價約2.2萬—2.4萬/平方米。小區西北方向一地上容積率2.9的精裝修山東省高品質住宅試點項目，售價約2.25—3.4萬/平方米。

為直觀展示改造收益，上述《方案》還列出了改造后新房可能的增值幅度：以舊房100平方米為例，若選擇原面積置換普通住宅，新房需承擔約5萬元改造費，目前舊房價值約110萬元（100平方米×1.1 萬元/平方米），建成后新房預估價值250 萬元（100平方米×2.5萬元/平方米），新房溢價超135萬元；若選擇原面積+50 平方米增量商品房的高品質住宅，原面積改造費約5萬元，50平方米增量面積花費105萬元，總計支付110萬元，建成后150平方米新房參照周邊高端毛坯房 3萬元/平方米的價格，預估價值450萬元，新房溢價超230萬元。

溢價空間讓不少業主對改造很有期待。“我想要最大面積的戶型，如果我們這里真能成，我想把我東邊的房子賣了，回來住。”現場一位業主表示，自己為了改善居住條件已在東邊購買了一套房子，但更看好這里各類配套和低容積率。記者了解到，小區為高校住宅小區，原房中就已有部分140平方米的大面積段戶型，現場不少業主表示想要大面積戶型，但目前項目方案中，超過162平方米的高品質住宅戶型設計的房源非常緊俏?；I建處的工作人員向前來填表的業主表示，此次征詢更多人選擇大戶型高品質住宅，與前期摸底情況有不同。

“我們出這些錢就夠了嗎，這個總賬是怎么算出來的，過程中如果還會不會有其他的追加支出？”現場也有業主提出了自己的擔憂，想要先落袋為安。記者從《方案》中看到，目前小區擬出的方案中，新建后總建筑面積約84924平方米，住宅面積約81904平方米, 其中原住房面積63008平方米，可銷售面積約為18900平方米，地下總建筑面積約29900平方米，是否還有其他資金來源并未明確。小區增加的可售面積以及將作為車位、儲藏室的地下建筑面積，社區配套相關的地下總建筑面積都有利于原拆原建實現資金平衡。記者根據目前方案粗略計算，若所有新增面積均由小區業主們購買，按照目前公布的單價中的最低價測算，項目自籌資金總額將超3億。

四問：原拆原建，還要邁過幾道坎？

“原拆原建是好事，但推進起來太難了，各地的成功案例，都經歷了漫長的協商過程?！爆F場一位業主坦言，杭州已有老舊小區原拆原建的成功案例，但耗費了數年時間，核心難點在于要征得全體業主的同意。

意見征集現場特別立起了杭州首個自籌資金為主實現自拆自建的老舊小區浙工新村項目的案例。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

籌建處內特別立起了杭州首個原拆原建項目浙工新村小區的案例，并稱與舜耕路38號院原址改造項目情況相似。據媒體報道，該小區實現有機更新前后籌備了10年時間，去年已建成。記者注意到，舜耕路38號院與浙工新村也有相似之處，都是學校宿舍樓。展板特別介紹，浙工新村小區用了7個月時間完成了動員簽約工作，百分之百業主同意并簽約，包括208戶80歲以上業主同意簽約。“現在我們也是在全面征求意見，讓大家填寫各種意向。”現場一位業主表示。

一位不愿具名的城市更新領域業內人士表示，業主達成一致是原拆原建的第一步，像舜耕路38號院這樣有原產權單位的單位宿舍，在推進過程中相對更具優勢。原拆原建擴大的面積業主以市場價購買，也需要不少資金，業主資金狀況較好、位置較優的小區有優勢。但達成共識也僅是開始，后續進入更專業的建設階段，仍可能面臨推進中的難題。

記者了解到，去年8月《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》首次提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。去年12月，山東省住房和城鄉建設廳牽頭印發的《關于住房“以舊換新”的指導意見》中提出“拆舊換新”模式，這是城鎮老舊住房原拆原建更新模式，在符合規劃和安全要求前提下，允許補齊公共配套設施，新增建筑量不計容積率?！吨笇б庖姟饭膭钜龑Ц魇幸虺鞘┎?、一項目一策推進城鎮老舊住房自主更新、原拆原建，提出優化完善規劃設計、產權登記、項目審批、財政支持等方面政策，尊重群眾意愿，成熟一個推進一個。2026年1月1日起開始施行的《濟南市城市更新條例》第二十條提出，實施危險住房改造更新的，應當按照有關規定以加固、改建、重建、拆除等方式進行更新。支持老舊住房自主更新、原拆原建。

業內人士表示，雖然濟南尚未有對外公布的原拆原建具體細則，但相關上位法與指導意見已提供了政策支撐，不妨礙業主先達成一致意見，若有細則后，項目后續推進或將更加明晰。而從全國范圍來看，原拆原建多與危舊住房改造結合，優先推進 C 級、D 級危房，也有部分地區支持房齡超40年的住房開展原拆原建。

進入城市更新階段，老舊住房如何才能擺脫“老破危”的命運，自主更新、原拆原建成為一個新的解題思路。舜耕路38號院的探索雖還處在前期階段，但消息傳出后獲得大量關注，這背后也是濟南老舊住房住戶們對“老房子”變“好房子”的殷切期望。齊魯晚報·齊魯壹點記者也將持續關注。

新聞線索報料通道：應用市場下載“齊魯壹點”APP，或搜索微信小程序“齊魯壹點”，全省800位記者在線等你來報料！