天津樓市“小陽春”的真實情況

現(xiàn)在，小陽春的新聞鋪天蓋地。

無論二手房還是新房，朋友圈到處充斥著火爆的氣息。

認(rèn)購截圖、成交喜報持續(xù)刷屏。

但也有人質(zhì)疑，這是真回暖，還是假繁榮？不會是“表演型”小陽春吧？

我們拿到一份貝殼內(nèi)部的認(rèn)購數(shù)據(jù)。

都知道，現(xiàn)在天津新房渠道中，貝殼的份額相當(dāng)重，甚至有的樓盤簽的還是貝殼獨家。

所以，它的數(shù)據(jù)很具真實性。

透過這份貝殼數(shù)據(jù)，可以得出：

1）市場確實熱了。

之前貝殼新房一周的認(rèn)購量也就二三百套。

而最近兩周都在600套以上，上周更是沖上700多套，賣出了一條上揚線。

現(xiàn)在全月貝殼認(rèn)購量已突破2000套。

是2月份的5倍。

也比1月以及2025年12月等都高。

尤其紅橋、河?xùn)|漲幅最明顯，一個暴漲1475%，一個大漲776%。

包括單盤的認(rèn)購量，不少樓盤也已翻倍。

前兩個月賣得最好的也就30多套，而本月已有2個盤賣到了80套及以上。

可見，這波陽春熱行情實打?qū)崱?/p>

畢竟認(rèn)購數(shù)據(jù)背后代表的是真金白銀的付出。

2）熱度只集中在少數(shù)熱點盤。

貝殼渠道進駐的近300個樓盤中，認(rèn)購量在20套以上的有59個，占比僅兩成。

超過30套的有34個，占比約11%。

這說明，并不是所有樓盤都賣爆，小陽春的熱度也呈分化狀。

多半海水，少半火焰。

但幸存者偏見，朋友圈活躍的基本都是賣得好的樓盤。

所以才“滿城盡是小陽春”。

整體看，能賣出高流量的，大致分三類：

?現(xiàn)房特惠，以價換量

排在認(rèn)購榜第一的中儲城邦，就是典型，它也是本輪小陽春第一個搶跑的。

洋房第一彈，疊拼第二彈。

接連用降價來換量。

包括路勁太陽城壹號著區(qū)、西派國印能賣到50多套，中交春映海河、中交春風(fēng)景里、中車中環(huán)學(xué)府30多套，信達聽松花園30套……

也是因為價格特惠刺激。

中交春風(fēng)景里單價1萬5，77平米118萬起；

中車中環(huán)學(xué)府一期1.88萬-2萬；二期1萬9上下，90平米170萬左右；

西派國印，高層2萬-2.1萬；

中交春映海河95平米250萬起，140平385萬起……

當(dāng)然，有的盤不止有價格。

像路勁太陽城壹號著區(qū)，除了售價比原來便宜外，還是現(xiàn)房，帶河?xùn)|實驗九年一貫制學(xué)校。

可以說，降價、現(xiàn)房、市區(qū)、學(xué)區(qū)，都占了。

目前99平米已售罄，106平米剩余房源也已不多。

?靠學(xué)區(qū)，轉(zhuǎn)學(xué)也能開綠燈

每年小陽春都是學(xué)區(qū)季，天津又是“學(xué)區(qū)城市”。

雖然和平、河西、南開，小學(xué)、初中轉(zhuǎn)學(xué)，買二手房都需要提前持有滿三年。

但都留了一個窗口——新房除外。

更厲害的是，開發(fā)商還在此基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼“開綠燈”。

創(chuàng)意之城，不限戶籍，拿著網(wǎng)簽合同就可入學(xué)/轉(zhuǎn)學(xué)！1-2年級可直接轉(zhuǎn)入天津新華中學(xué)河西學(xué)校，其他年級需河西統(tǒng)籌。

上周六該新政策一出，周末兩天就賣了10套。

累計本月已認(rèn)購54套。

梅江和悅同樣有九年一貫制，也能不限戶籍，拿著購房合同可入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)，轉(zhuǎn)學(xué)小學(xué)今年大概率也能轉(zhuǎn)入美塘小學(xué)。

中海學(xué)府源境1-3年級可直接轉(zhuǎn)入桔林學(xué)校，其他年級統(tǒng)籌。

學(xué)區(qū)政策+價格優(yōu)惠，這兩個項目3月都已認(rèn)購30多套。

其中，中海學(xué)府源境超一半的成交都是以教育上學(xué)為主。

建投譽河院熱度也非常高，雖然不主打?qū)W區(qū)，但轉(zhuǎn)學(xué)入學(xué)也有政策傾斜。

天津?qū)嶒炐W(xué)紅橋?qū)W校&耀華中學(xué)紅橋?qū)W校九年一貫制學(xué)校明年投用后，1-8年級均可憑購房合同入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)。

?板塊或產(chǎn)品有標(biāo)簽

二手房市場的成交活躍，也帶動起一波置換潮。

天津金茂府本月已賣50多套。

一是板塊勢頭猛。背靠西站，又是京津冀同城商務(wù)區(qū)，又是首都都市圈，橋頭堡地位已經(jīng)確定無疑，關(guān)鍵還有肉眼可見的建設(shè)速度。

二是產(chǎn)品夠硬核，已經(jīng)立住了標(biāo)簽。

這也是為什么項目賣的最好反而是132、138平米的小高，總價500多萬。

要想博得改善下注，就得靠產(chǎn)品。

金地上灣玖峯、新城萬青云啟也是靠“地段+產(chǎn)品”破圈。所不同的是，前者靠產(chǎn)品色彩更重，后者更多是站上了板塊風(fēng)口。

金地上灣玖峯，是板塊首個4.0新產(chǎn)品，架空層、會所、高得房，同時又產(chǎn)品低密，還有河北區(qū)少有的洋房。

在河北區(qū)一眾賣高層的市場環(huán)境中，很占優(yōu)勢。

所以它100平米洋房賣得非常好。

新城萬青云啟，不止產(chǎn)品有后發(fā)優(yōu)勢，還成功借到了117大廈的勢。

節(jié)后人氣持續(xù)火爆。

到現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)購80套。

除此，上東金茂錦棠、城投時代之城也成交不錯，已經(jīng)認(rèn)購了50多套。

中建理想城認(rèn)購了47套。

三個盤的共性都是地處分界線上，可以換藥不換湯。

時代之城屬于“東麗的地、河北的房”，河北區(qū)改善過去沒抗性。

上東金茂錦棠、中建理想城則都屬于“超級新房”，典型的在分界線上做一流產(chǎn)品賣二流價格。

物美又價廉，所以流速一直很不錯。

現(xiàn)在上東金茂錦棠101平米已基本沒有房了，目前在售的最小戶型是116平米，總價260萬左右。

無論是靠價格，還是靠學(xué)區(qū)，抑或是靠產(chǎn)品或板塊。

都印證了一點——

這波小陽春行情確實存在。

有需求的買房人，已經(jīng)行動起來。

注：文中認(rèn)購數(shù)據(jù)來自貝殼，僅供參考；文中面積均指建筑面積