都在等！園區(qū)狠角色來了！讓客戶自己定產品，永旺展廳馬上開

今年蘇州高端市場，哪些項目能占據(jù)樓市熱搜？

有一個名字肯定繞不開——招商永旺北，即蘇州道壹號。

從去年強勢拿地，到開年圍擋亮相再到共創(chuàng)者大會案名公開，這個項目的熱搜體質就沒斷過。

但真正讓業(yè)內失眠的，不是這塊地的稀缺屬性，而是招商拋出的8個大字：

不是「頂豪」，不是「藏品」，不是那些被用濫了的詞匯，而是「共創(chuàng)」。

有人不屑：又是營銷噱頭；有人沉默：敢在蘇州這么玩，認真的？

而真正懂行的人，已經聞到了不一樣的氣息——

蘇州道壹號，正在做「對」的事情！

那群渴望被尊重的蘇州高端客群，萬萬沒想到，終于在2026年，等來一個“敢讓他們做主”的項目。

1

蘇州道壹號！蘇州首個共創(chuàng)項目！

從聽見，到聽懂，到落地

招商走的每一步都在推翻行業(yè)規(guī)則...

要想看懂蘇州道壹號背后的開發(fā)邏輯，先來讀一組數(shù)據(jù)——

2025年，房地產慘遭困境，全國百城新房累計銷售額同比下降12.6%、銷售面積同比下降8.7%；（來源中指研究院）

頭部房企直接把手里的余糧砸進核心城市，甚至一度喊出統(tǒng)一口號：接下來拿地，只拿核心城市的核心地塊。

然而，當所有人都擠進核心區(qū)，并不意味著產品迭代會幾何倍進階。隨著成本越來越高，產品卻越來越像，最后拼的是什么？

五個字——誰更懂客戶。

改善性需求，已成為當下新房市場的新支撐，但問題是，市面上的改善產品，有幾個是真正為改善人群量身定制的？

大部分房企還在走老路：拿地、墻排、產品發(fā)布會、全維示范區(qū)、開盤、上渠道：

▎客戶想要什么？不關心，反正有中介；

▎客戶是誰？不知道，反正示范區(qū)蓋出來，把傭金拉滿就行了；

所以發(fā)現(xiàn)沒？

后時代的房地產多么吊詭，一邊是真實存在的改善需求，一邊是開發(fā)商用標準化產品糊弄客戶。

因此，蘇州道壹號提出的「共創(chuàng)」，在這個時代背景下顯得格外“扎眼”。

在蘇州，「共創(chuàng)」這個概念可能是很多人第一次聽說，但對于招商，他們有的是經驗和底氣。

早在南通，招商就將這個模式和客戶碰撞出火花，和園項目從拿地到首開，客戶全程參與設計碰撞，最終取證房源100%去化，一戰(zhàn)成名。

對于蘇州道壹號來說，這不是一場營銷實驗，而是劃時代的存在。

招商深耕園區(qū)22年，落子9部作品，積累了上萬名園區(qū)業(yè)主的生活洞察，他們太清楚園區(qū)改善家庭的痛點了——

有客戶直言：“xx豪宅的產品做得的確挺好，相當氣派，價格也貴，但實際居住會關注的細節(jié)，并沒有改善，比如陽臺門的材質用得一般，款式也不好看，一下子就把檔次拉低了...”

這不是個例，在招商與種子客戶的深度訪談中，類似的痛點被反復提及——

戶型上，有人苦惱“老人房要離主臥遠一點，生活習慣不同，互不干擾”；有人要求“至少4個房間，3房朝向，房間不要太小，不低于12平米”；

陽臺和家政空間上，有人直言“不太喜歡飄窗，太窄了，不好放東西”；有人希望“陽臺進深可以深一些，放清潔工具，家政間可以再大一點，并增加上下水，做保姆間”；

地庫和歸家體驗上，有人要求“Wi-Fi、地庫通風、采光要好”；有人明確“不要環(huán)氧地坪，很滑；可以配置自助洗車房，車位要寬一些”；

會所和架空層上，有要求“要做就要專業(yè)的，設施配置齊全，面積要大，架空層要封閉式”；

精裝和收納上，超多人建議“希望開發(fā)商精裝交付大框架，提供可選定制方案，后期有改動空間”；

就連對寵物也提出了新要求，不少養(yǎng)寵家庭表示貓狗都是家人，希望“貓的生活區(qū)可以引入新風“；希望“客廳和陽臺都能作為狗狗活動區(qū)，面積要大一些”...

這些聲音，細碎、具體、甚至有些苛刻。

但他們又是真實存在的，是那些愿意花幾百萬甚至上千萬買房的人，內心深處最在意的日常。

遺憾的是，過去十幾年，幾乎沒有開發(fā)商認真傾聽過。

那些號稱豪宅的項目，把成本砸在石材、品牌上，卻對客戶真正在意的居住細節(jié)，玩起了敷衍。

蘇州道壹號，選擇了一條更難的路，把產品定義權交給客戶。

從拿地開始，就與意向客戶、行業(yè)專家、設計團隊高頻次互動并一起進入產品研發(fā)階段，開啟蘇州高端住宅的「共創(chuàng)時代」。

而真正讓這個模式落地的，是一套完整的、可落地執(zhí)行的系統(tǒng)——

1、第一步：聽見每一位客戶的聲音

拿到永旺北這個地塊之后，招商做的第一件事，不是畫圖，不是定位，而是“找人”。

他們從上千組意向客戶中，篩選出具有代表性的家庭，進行一對一的深度訪談。

不是那種走過場的問卷，不是那種你問我答的簡單選擇，而是像朋友一樣坐下來聊：你家現(xiàn)在哪里住得不舒服？你想要的空間是什么樣？后面換房，你想改變的地方是什么？

共創(chuàng)過程

30多輪深度溝通，2000多份有效問卷，所有錄音、筆記被整理成厚達幾十頁的《客戶原聲庫》。

這不是擺設，這是后面所有產品落地的起點。

第二步：想盡一切辦法，重視客戶的需求并落地成現(xiàn)實

聽見客戶的需求還不行，還要聽懂。

很多客戶的訴求是感性的、是模糊的，比如，他們想要“老人房要離主臥遠一點”，原因呢？

這句話背后，到底是什么？是生活習慣不同需要獨立空間，還是老人起夜怕打擾到子女，希望有個套衛(wèi)？

招商的團隊沒有只停留在字面意思，而是把每一個需求拆解成具體的產品設計參數(shù)，并聯(lián)合設計、工程、成本、物業(yè)，多個部門一起，逐條過客戶的真實痛點。

即便在這個過程中，成本部門不止一次提出“這要加錢”、“哪有人這么做的”，而招商依然選擇「又加了成本想辦法給客戶多一點」。

第三步：反復迭代方案，并做到提前落地展示！

更狠的一步在這里。

很多項目的“共創(chuàng)”，到收集方案這步就結束了，但蘇州道壹號不一樣，他們在戶型方案、精裝標準、公區(qū)設計、地庫體驗、會所功能、社群運營6大模塊上，將成千上萬條意見反復邀請客戶確認、升級、迭代落地。

可能很多人不知道，招商針對這個項目還臨時搭建了一個產品基地，客戶可以在現(xiàn)場對著每一個不符合他們需求的空間場景提出意見并調整。

甚至他們還做了一件行業(yè)內幾乎沒人做過的事：把共創(chuàng)的成果提前展示給客戶看。

在共創(chuàng)者大會上，他們不是拿著效果圖給客戶畫餅，而是拿出已經落地的方案、已經確認的標準、已經定稿的圖紙，告訴客戶：你們說的，我們有聽進去；你們要的，我們在努力做出來！

第四步：打造兩大共創(chuàng)驛站！持續(xù)收集客戶的聲音，共創(chuàng)永不止步！

你以為這就完了？

蘇州道壹號團隊想要的是真正全周期的共創(chuàng)！產品的每一次深化，都能聽到客戶的聲音！

于是，他們在蘇州中心打造了蘇州首個靈感共創(chuàng)驛站！

不同于傳統(tǒng)以營銷為核心的城市展廳，蘇州道壹號團的共創(chuàng)驛站更像一座開放的「人居靈感客廳」——沒有強硬的推銷，而是尋求每一位路過的意向客戶、園區(qū)改善家庭對家的期待、對生活的不滿...

而月底即將開放的湖東永旺共創(chuàng)驛站，扎根在項目所在的湖東核心生活圈，則更加能精準對接周邊二手小區(qū)老業(yè)主的真實訴求，真正實現(xiàn) “線下即時溝通、方案同步優(yōu)化”。

從線上深度訪談，到線下驛站常態(tài)化互動；從零散的聲音收集，到固定陣地的持續(xù)對話....這就是招商共創(chuàng)邏輯——不預設標準框架，不創(chuàng)造故事概念，在所有人都忙著用渠道搶客戶的時候，先問問客戶想要什么。

從聽見，到聽懂，到落地，每一步都不容易，每一步都在挑戰(zhàn)行業(yè)慣性。

但招商愿意承擔這個成本，因為他們明白一個道理：市場下行期，所有的營銷技巧都是擺設，真正讓客戶買單的，永遠是誠意。

那么，全網發(fā)酵了那么久的共創(chuàng)，全網都在期待的招商產品到底長什么樣？這次到底有沒有什么全新的干貨？我們拿到了最新的爆料——

2

靠共創(chuàng)，能造出多懂園區(qū)的房子？

5大共創(chuàng)維度！賽道再無對手！

全網最新亮點大曝光！展廳馬上...

這一次，我們不做常規(guī)解讀，只放來自項目一手猛料——

每一項，都精準戳中園區(qū)改善的痛點；每一處，都藏著客戶真實的聲音，劇透走起！

1、不只是簡單的“抬板社區(qū)”！你敢信？他們把小區(qū)做成了 7.5 米起的「三層立體世界」？
說實話，在蘇州，抬板社區(qū)已經不是什么新鮮物種了。但你一定沒見過，社區(qū)抬高后，把地下、地面、地上全部重新設計的立體住區(qū)~

而這也源于共創(chuàng)業(yè)主的質疑：抬板社區(qū)對開發(fā)商來說是節(jié)省成本了，但對于業(yè)主來說還能有什么實質性好處呢？有什么差異化的東西？能不能在產品創(chuàng)新的時候，為后續(xù)生活增加更多可能？

面對這些問題，共創(chuàng)的結果就是，蘇州道壹號不僅僅向上要空間，還要探索更多向下的可能，直接造了個三層世界！

把差異化、實用性、體驗感統(tǒng)統(tǒng)拉滿——

地下層，是生活配套的超級底盤！地下是車庫，直接連通蘇州地鐵1號線鐘南街站，坐地鐵無懼風雨。這將是蘇州首個直通軌交的抬板社區(qū)，交通超利值。（申報中，具體以最終交付為準）
且它的地庫實用美觀兼具，顏值簡約大氣，盡可能多的減少無用立柱，視野更開闊；車位尺寸也比常規(guī)更大，在采光、通風、防潮、防滑、充電樁配置等方面也做了升級，盡可能把共創(chuàng)訴求一一落實，一切以人性化為主。（申報中，具體以最終交付為準）
地面層，是情緒價值的超級底盤！地面層抬高3米，打造了建面約4000㎡的會所，規(guī)模上來說蘇州少見！蘇州市面上高端盤會所基本在建面1500—2000平，蘇州道壹號上來就是建面約4000㎡，畢竟豪宅對配套的第一訴求就是——大！
在功能上更是把業(yè)主的日常休閑所需包圓，比如泳池、健身房、私宴廳……滿足業(yè)主情緒價值。（共創(chuàng)中，具體以最終交付為準）
此外，在約4.5米的架空層，又打造了第二會所。地面+地上兩個會所！給業(yè)主更多生活的可能性。
不同樓棟有不同的架空主題功能，比如閱讀、兒童娛樂、老人休閑等等，會更偏向老人和兒童群體去使用，（共創(chuàng)中，具體以最終交付為準）這也是在共創(chuàng)過程中碰撞出的結果，因為小區(qū)的公區(qū)配套，這兩類人群的實用頻率是最高的，現(xiàn)在讓他們下樓就能享受，解放了孩子、解放了老人，也解放了自己

會所示意圖，不作為交付依據(jù)

地上層，是生活享受的超級底盤！地面3米抬高+架空層4.5米抬高，把業(yè)主的居住高度拉至7.5米起！這才叫向上發(fā)力！
7.5米起的居住高度，會給業(yè)主帶來更闊綽的視野、更好的采光。

哪怕住在1F，也能欣賞到世界湖東的廣角視野！實現(xiàn)每一戶的中軸視野平權、自然資源平權！

可以說，它就把蘇州的立體交通、立體城市視野、立體園林、立體社區(qū)配置全部集合在一個項目上，堪稱小型的立體蘇州！
2、在寸土寸金的園區(qū)中軸，擁有一片后花園？！答案藏在紅線之外...

然而，空間的魔術不止于此。

當我們還在驚嘆于全新的立體生活時，一個更“犯規(guī)”的操作，直接模糊了社區(qū)與城市的傳統(tǒng)邊界——

根據(jù)地塊紅線要求，蘇州道壹號的建設范圍只有紅線內這么一圈——

但共創(chuàng)中，業(yè)主對“社區(qū)邊界”的想象是開放的、滲透的。于是，蘇州道壹號做了一個決定：
主動承擔，把紅線外圍的濱河景觀做了升級，當然對于周邊居民來說也是好事，大大提高了永旺片區(qū)的城市界面。恪守紅線是本分，突破紅線是誠意！（申報中，具體以最終交付為準）

對于項目而言，未來業(yè)主直接享受內外雙花園，還是立體感的那種，在湖東擁有一片后花園的價值，誰懂？

打破了與城市的邊界后，我們回過頭，看看“家”的邊界內部。
蘇州道壹號的戶型這才是所有共創(chuàng)的終極落腳點，也是顛覆更徹底的一環(huán)——
3、面對園區(qū)改善需求，只做了兩個戶型！蘇州道壹號憑什么？
首先要告訴你的是，經過共創(chuàng)，蘇州道壹號決定只打造建面約143＆178平兩個戶型！
沒有盲目追大、沒有堆砌尺度，恰恰是這兩個 “剛剛好” 的面積，精準踩中了園區(qū)改善群體真實的預算與家庭結構，空間夠用不浪費，未來成長性一步到位。

但真正的驚喜，可不止面積段這么簡單~
客戶最關心的 “里面到底怎么造”，招商給出的答案才是真的顛覆——
首先它契合園區(qū)的改善新規(guī)，有條件做更大的面寬，全屋的贈送也更多，得房率甚至在100%+！（具體以實際交付為準）

其次在戶型其他細節(jié)上，也有更超前的理解和創(chuàng)新，也能感受到招商對改善客戶痛點的共情能力！
建面約143㎡的戶型，給了4房+大公區(qū)+豪宅的享受，把初改客戶要的功能和面子、柴米油鹽和詩與遠方全部考慮到位。
比如3連陽臺可以把晾曬區(qū)、洗刷區(qū)、寵物區(qū)放在兩個次臥部分，客廳陽臺就是純精神自由空間；
比如270度全視野的主臥，蘇州罕見，市面上建面180平+的戶型才能做到，直接把大平層的享受匹配給客戶；
甚至還單獨匹配了一個儲物間，收納問題解決大半……真的越來越期待具體戶型的亮相了！
建面約178㎡的戶型則是更PLUS版本的大平層。
大面寬+大進深，同樣做到3連陽臺，公區(qū)有更多可能性；難得的是所有衛(wèi)生間全明
主臥套房可以做獨立衣帽間；次臥套房也有足夠的尺度放下父母的按摩椅、梳妝臺等；深度改善客戶也沒什么能挑剔，園區(qū)數(shù)一數(shù)二！
那還有什么進步空間？
全在細節(jié)！
比如儲物間安裝上下水，這樣可以給到業(yè)主更多用途的可能性；每個兒童房都預留好寫字桌的插座；甚至有可能再增加一個北陽臺；收納系統(tǒng)提前規(guī)劃好，擠出更多空間，就連電梯廳的收納也考慮在內……期待最終戶型落地。
4、精裝“堆砌”時代，到此為止！？這才是蘇州聽勸的開發(fā)商~

空間和功能是骨架，而肌膚與靈魂，則藏在另一場關于“審美權”的共創(chuàng)革命里。

當硬核的戶型解決了“住得下”和“住得爽”，蘇州道壹號要回答下一個問題：如何讓你“住得適合自己”？

蘇州道壹號做了個決定，裝修走實用派的路線，同時讓業(yè)主可以親自參與“定妝”——

品牌的選擇，直接用中國人用得慣的國民品牌高端系列，比如油煙機灶具可能是方太/老板高端款，更適合重油煙烹飪方式；比如衛(wèi)浴五金，要更方便后期清潔，更適合老人、孩子使用；甚至會針對中國式養(yǎng)老，增加一些適老化設備……
在整體裝修風格上，則給業(yè)主A、B兩個選擇，比如墻紙顏色、收納柜、島臺、地磚、電視背景墻等都可以選擇自己喜歡的那款。這才是真定制買手型精裝修。也可以避免風格不喜歡，后期你還要再花一筆錢去改造，從根本上給你省錢。
為此蘇州道壹號還專門造了一個BETA研發(fā)工法間，準備讓客戶實地提意見，所有人都可以參與共創(chuàng)！主打一個聽勸！如今大環(huán)境下，聽勸才能火~
5、硬件卷完，卷軟件！物業(yè)前置！共創(chuàng)的完整閉環(huán)，從交付前就已經開始?

從社區(qū)格局、外部景觀，到室內空間、裝修細節(jié)，這些生活硬件的共創(chuàng)已經達成閉環(huán)。

而所有硬件的共創(chuàng)，終將歸于軟件的運營！蘇州道壹號連這點也想到了——

沒錯，前期所有的共創(chuàng)，都是為了后期住進來的舒適，是為了生活的360°無憂，要想實現(xiàn)這些，物業(yè)是最終收口條線。

買過房的都知道，一個小區(qū)物業(yè)水平如何，直接關乎到你日常生活是否會被鄰里糟心事內耗；是否會因為物業(yè)人員維修、服務響應速度影響日常生活；是否會擔憂孩子一個人在樓下玩耍的安全；快遞、垃圾、外賣、寵物留守能否輕松解決……
這些最基礎的擔憂，蘇州道壹號會派管家一對一服務，標準化+快響應。
此外還有更前置的服務，比如現(xiàn)在已經開始著手搭建社群，在業(yè)主尚未入住時，就能參與進來，提前打進鄰里高端圈層。還將提前運營會所，真正把各功能區(qū)用起來，而不是擺著做營銷道具，保證后期會所不會出現(xiàn)交付即關門的情況。
未來業(yè)主的社群活動、和朋友的活動、私人畫展、知識課堂分享等都可以由物業(yè)幫你組織、執(zhí)行，在會所、在架空層就可以輕松搞定~
一個完整的共創(chuàng)鏈條，在此刻徹底閉環(huán)！
這樣的模式、這樣的產品、這樣的誠意才不負園區(qū)中軸王者地段！不負蘇州好房子最新標準！不負園區(qū)人民的熱切期盼！

坦白說，“共創(chuàng)”這個詞，是被近幾年的市場倒逼出來的。

以前的市場不需要共創(chuàng)，房子掛出來就有人搶，客戶排隊交茶水費，開發(fā)商躺著數(shù)錢...轉向后的時代，教會了所有人什么叫殘酷。

當標準化產品再也打動不了客戶，當渠道紅利也被市場消磨殆盡，開發(fā)商終于想明白一件事：客戶，才是最有資格說話的人。

蘇州道壹號，真正將共創(chuàng)二字落地。從拿地到現(xiàn)在，多少次碰撞，多少輪推翻重來，有時候往往為了一個戶型需要不需要800庫、為了客戶隨口提的需求，就要去和各部門battle、去和設計院博弈...這些事，說出來是故事，做出來卻是成本。

而招商愿意承擔這個成本。

蘇州樓市不缺豪宅，不缺會所，缺的是一個真正把客戶當回事的項目，蘇州道壹號，正在填補這個空白。

這299套房子，或許能改變蘇州的買方時代，馬上永旺靈感共創(chuàng)驛站就要公開，屆時大家可以實地去咨詢，或許還會有更多產品的驚喜等著你！

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