非住突圍與科技重塑，越秀服務(wù)打開第二增長曲線

本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：林欣禾

在行業(yè)深度調(diào)整持續(xù)推進(jìn)的背景下，物業(yè)管理行業(yè)正從“規(guī)模競賽”邁入“價值競賽”的新階段。告別高歌猛進(jìn)的外延擴(kuò)張，物企回歸經(jīng)營本質(zhì)，在存量與增量之間尋找更具確定性的增長路徑。

這一輪行業(yè)重構(gòu)中，真正具備長期主義的企業(yè)，正在主動放棄對規(guī)模的路徑依賴：一邊“做減法”，出清低效項(xiàng)目、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)；一邊“做加法”，強(qiáng)化服務(wù)能力與技術(shù)底座，構(gòu)建穿越周期的內(nèi)生增長引擎。

在此背景下，越秀服務(wù)（06626.HK）以“精益服務(wù)，向新圖強(qiáng)”為主線，持續(xù)推進(jìn)組織變革與精細(xì)化運(yùn)營。一方面夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)能力，推動服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)步提升；另一方面順應(yīng)數(shù)字化浪潮，加速AI、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)與業(yè)務(wù)場景融合，重塑管理效率與服務(wù)體驗(yàn)。

多重舉措?yún)f(xié)同發(fā)力之下，越秀服務(wù)在復(fù)雜環(huán)境中保持穩(wěn)健發(fā)展。

3月26日，越秀服務(wù)披露2025年度業(yè)績，實(shí)現(xiàn)營收39.02億元、擁有人應(yīng)占盈利2.74億元，并持續(xù)提升分紅水平，展現(xiàn)出兼顧增長質(zhì)量與股東回報(bào)的經(jīng)營韌性。

越秀服務(wù)管理團(tuán)隊(duì)出席2025年度業(yè)績會

非住突圍：從“住宅依賴”到“多業(yè)態(tài)驅(qū)動”

在行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競爭”的新階段，越秀服務(wù)的增長邏輯正發(fā)生清晰變化——從依賴住宅規(guī)模的傳統(tǒng)路徑，轉(zhuǎn)向以非住業(yè)務(wù)為核心突破口，構(gòu)建更具韌性與溢價能力的發(fā)展結(jié)構(gòu)。

2025年，這一轉(zhuǎn)型已進(jìn)入收獲期。

截至2025年底，越秀服務(wù)合約面積超9000萬平方米，在管面積7347萬平方米，在管項(xiàng)目465個、合約項(xiàng)目521個，服務(wù)業(yè)主33萬戶，整體規(guī)模保持穩(wěn)步增長。

在此基礎(chǔ)上，公司持續(xù)優(yōu)化區(qū)域與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，一二線城市在管面積占比提升至92%，并以粵港澳大灣區(qū)為核心（占比62%），強(qiáng)化高能級城市布局，為業(yè)務(wù)拓展奠定基礎(chǔ)。

更具標(biāo)志性的，是非住領(lǐng)域的加速突破。

2025年，越秀服務(wù)明確“以質(zhì)為先”的投拓原則，構(gòu)建“嚴(yán)格篩選+規(guī)范決策+全周期閉環(huán)”的精益投拓體系。新簽?zāi)旰贤~3億元，其中非住業(yè)務(wù)占比高達(dá)87%，成為新增規(guī)模的絕對主引擎。同時，公司成立非住事業(yè)部，集中資源切入銀行、高校、交通樞紐、公建等高附加值賽道，持續(xù)強(qiáng)化專業(yè)能力。

一批標(biāo)志性項(xiàng)目的落地，進(jìn)一步驗(yàn)證了這一轉(zhuǎn)型路徑的有效性。

從廣州塔附近的高端寫字樓港航大廈到實(shí)現(xiàn)TOD突破的天津西站，從綜合運(yùn)營項(xiàng)目旌陽湖科創(chuàng)園到南京渡江勝利紀(jì)念館這一省外公建標(biāo)桿，越秀服務(wù)在商企、產(chǎn)業(yè)園及公共服務(wù)領(lǐng)域全面開花。

在大交通賽道，越秀服務(wù)已服務(wù)港珠澳大橋管理局、廣州白云站等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目，覆蓋設(shè)備運(yùn)維、環(huán)境管理及大型活動保障等多元場景，逐步建立行業(yè)標(biāo)桿能力。

越秀服務(wù)為港珠澳大橋跨境騎行賽做好后勤保障工作

與此同時，越秀服務(wù)堅(jiān)持提質(zhì)增效的發(fā)展思路，主動退出盈利能力低、回款不達(dá)標(biāo)、低效的項(xiàng)目，累計(jì)退場面積 655 萬平方米，持續(xù)優(yōu)化在管項(xiàng)目組合和布局。2025年市拓項(xiàng)目當(dāng)期收繳率高達(dá)94%，從側(cè)面印證了非住業(yè)務(wù)在客戶質(zhì)量與回款能力上的優(yōu)勢。

截至2025年底，非住業(yè)態(tài)在管面積占比已提升至37%，TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、公建等板塊同步提升，逐步形成與住宅并行的“四輪驅(qū)動”格局。

從住宅物業(yè)公司到綜合城市服務(wù)商，越秀服務(wù)的邊界正在被重新定義。

科技重塑：從“人治經(jīng)驗(yàn)”到“數(shù)據(jù)驅(qū)動”

在物業(yè)行業(yè)邁入“價值創(chuàng)造”階段的當(dāng)下，技術(shù)不再只是輔助工具，而是重構(gòu)競爭力的核心變量。以AI、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)為代表的數(shù)智化能力，正深度嵌入服務(wù)與管理全流程，推動行業(yè)從“人治邏輯”向“數(shù)據(jù)邏輯”躍遷。

在這一背景下，越秀服務(wù)以科技為抓手，推動運(yùn)營與服務(wù)模式的系統(tǒng)性升級。

2025年，公司以集成指揮中心為核心，構(gòu)建平臺+終端的一體化運(yùn)營體系，推動“軟硬服一體化”管理落地：管理駕駛艙實(shí)現(xiàn)集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目三級數(shù)據(jù)穿透，約80%的核心指標(biāo)系統(tǒng)直出；EBA-FM系統(tǒng)實(shí)時采集設(shè)備與作業(yè)數(shù)據(jù)，形成監(jiān)測-預(yù)警-派單的閉環(huán)機(jī)制；AI品控系統(tǒng)已覆蓋209個項(xiàng)目，可自動識別多類場景風(fēng)險(xiǎn)，上線以來AI智能分析超8414萬次，預(yù)警超37萬次，使品質(zhì)管理由被動檢查轉(zhuǎn)向主動守護(hù)。

在一線場景中，人機(jī)協(xié)同進(jìn)一步提升執(zhí)行穩(wěn)定性。

據(jù)公司管理層介紹，在清潔場景上，越秀服務(wù)已引入超過300臺作業(yè)設(shè)備，覆蓋約75%項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與效率提升；同時，智慧通行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)100%覆蓋，將騎手通行時間從5分鐘壓縮至45秒，在安全與效率之間取得平衡。

技術(shù)投入的價值，最終體現(xiàn)在經(jīng)營結(jié)果上。

根據(jù)第三方調(diào)研結(jié)果，越秀服務(wù)2025年月度分散調(diào)研的住宅四保一服滿意度達(dá)85.6分，較2024年提升2.2分，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。盡管行業(yè)收繳率持續(xù)下降，越秀服務(wù)的小業(yè)主收繳率同比仍有上升，保持高位且遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

值得一提的是，公司堅(jiān)持核心技術(shù)自主研發(fā)，AI品控系統(tǒng)從軟件到硬件再到算法均為自主研發(fā)，較外采節(jié)約開發(fā)成本約300萬元，更有效規(guī)避外部技術(shù)依賴風(fēng)險(xiǎn)。

越秀服務(wù)自研AI邊緣智腦產(chǎn)品

越秀服務(wù)管理層透露，公司將積極推進(jìn)技術(shù)能力的對外輸出，在持續(xù)賦能內(nèi)部與外拓項(xiàng)目的同時，加快科技能力的產(chǎn)品化與商業(yè)化落地，打造新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

隨著集成指揮中心的落地，越秀服務(wù)已逐步實(shí)現(xiàn)“聽得見客戶聲音、看得見項(xiàng)目品質(zhì)、管得住項(xiàng)目數(shù)據(jù)”的運(yùn)營閉環(huán)，在降本增效上形成可復(fù)制能力。當(dāng)服務(wù)開始“被數(shù)據(jù)定義”，物業(yè)行業(yè)的效率邊界也隨之被重寫。

穩(wěn)健底盤：現(xiàn)金流與戰(zhàn)略的雙重確定性

在行業(yè)波動加劇的背景下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性正成為檢驗(yàn)物業(yè)企業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵指標(biāo)。

2025年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約39億元，非商業(yè)與商業(yè)板塊均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。其中非商業(yè)收入占比81%，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入同比增長21%至近15億元，占比提升至38%，繼續(xù)發(fā)揮“壓艙石”作用。

現(xiàn)金流質(zhì)量持續(xù)改善，經(jīng)營韌性進(jìn)一步增強(qiáng)。

截至2025年底，公司現(xiàn)金及定期存款達(dá)49.06億元，全年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入5.09億元，在行業(yè)普遍承壓的背景下，體現(xiàn)出項(xiàng)目質(zhì)量、收繳能力與成本控制的綜合優(yōu)勢。期末凈資產(chǎn)35.16億元，ROE7.8%，財(cái)務(wù)基本面持續(xù)穩(wěn)固。

在此基礎(chǔ)上，越秀服務(wù)明確了下一階段的發(fā)展路徑。

圍繞“十五五”戰(zhàn)略，越秀服務(wù)將從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展：一是聚焦12個核心城市，強(qiáng)化區(qū)域深耕；二是加碼非住賽道，重點(diǎn)布局商寫園、大公建與大交通；三是推動增值服務(wù)由“交易型”向“運(yùn)營型”升級，深挖存量價值。

面向未來，越秀服務(wù)提出成為“客戶信賴的智慧城市服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者”的企業(yè)愿景，并以“根深葉茂”為核心路徑，基礎(chǔ)服務(wù)做深，增值服務(wù)做寬，在不確定周期中構(gòu)建確定性增長。

當(dāng)行業(yè)退潮，真正決定企業(yè)高度的，不再是規(guī)模，而是結(jié)構(gòu)、能力與現(xiàn)金流。